Ringparksvägen 24

För och emot

Besiktningen

TakBra

Omlagt 2026 med nya betongpannor, råspont, underlagspapp, läkt och plåt; dokumentation och garanti finns. Äldre fuktfläckar på undersidan av råsponten är från före omläggningen (Anticimex, 25 sep 2026).

Fasad och fönsterBra

Stående träpanel målad 2022, 3-glasfönster och dörrar från 2014. Inga anmärkningar. Lövsilar saknas på stuprören på baksidan.

Grund och sockelKontrollera

Souterräng i betong. Sprickor och putssläpp i sockeln, fuktskyddet ligger lokalt oskyddat ovan mark och trädetaljer står mot betonggolv och källarvägg. Dränerat ca 2014 av förra ägaren.

Badrum entréplanBra

Renoverat 2020 av entreprenör med dokumentation (besiktningen; mäklaren skriver 2021). Fuktindikeringen gav inga förhöjda värden.

Dusch/WC souterrängKontrollera

Äldre tätskikt, duschen står nära betongväggen, rörgenomföring i golvet och bristfälligt fall utanför duschen. Fuktindikering utan anmärkning. Mäklarens renoveringslista nämner ett nytt badrum nere efter en vattenskada 2020/2021; besiktningen säger att bad och tvättstuga gjordes 2014 av förra ägaren.

TvättstugaRisk

Äldre tätskikt och brunnsmanschetten sticker ut under klämringen, alltså felmonterat tätskikt vid brunnen. Rören under tvättvasken är inte klamrade och blandaren sitter löst. Fuktindikering utan anmärkning.

Pannrum och värmeKontrollera

Ingen golvbrunn och väggen mot förrådet är inte fuktsäkrad. Bergvärmepumpen är från 2024 med serviceavtal; mekanisk frånluft utan återvinning.

GarageRisk

Dubbelgarage från 1972. Fuktfläckar på vägg och tak, fördjupad undersökning rekommenderas. Plåttaket är från byggåret, hängrännan sitter fel, tröskel- och fönsterbleck saknas och panelen står mot mark.

UterumKontrollera

Äldre plåttak ovanför uterummet; risk för läckage in i takkonstruktionen.

145 m² boarea, inte 213. Booli och annonsen visar 213 m², men uppmätningen ger 145 m² boarea och 68 m² biarea i souterrängen. En äldre Hemnet-annons för huset angav 196 + 20 m². Med de gamla ytorna skulle jämförelserna ge 14,9–16,0 Mkr; med de uppmätta blir det 13,0–14,0. Räkna på de uppmätta och be om mätbeviset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor byggda 1961–1985 i Saltsjöbaden (Rösunda, Hotellviken, Neglinge, Solsidan), 0,4–1,3 km bort, sålda maj 2025–okt 2026 (Booli; byggår från Booli och Hemnet). Justerat median ca 74 000 kr/m² effektiv area (145 + 0,5 × 68 = 179 m²), plus 0,2 Mkr för nytt tak och ny bergvärme. Närmast ligger Ringvägen 55 (1970, 162 + 30 m², 13,18 Mkr maj 2025) och Ringvägen 56B (1979, 16,0 Mkr sep 2026, 3 % under utgångspris). Tar man bort den jämförelse som drar mest blir intervallet 13,0–13,9 eller 13,1–14,0 Mkr; omdömet ändras inte. Huset köptes 2014 enligt besiktningen; Booli visar lagfarter 2008 (6,1 Mkr) och 2011 (7,2 Mkr), en äldre Hemnet-annons 9,495 Mkr med 196 + 20 m² (slutpris ej känt). Taxeringsvärdet 11,34 Mkr / 0,75 ger 15,1 Mkr, över intervallet; det ser inte skicket i souterrängen. Mäklarens tillbyggnad på ca 110 m² är inte värderad: stadsplanen S 192 (1964) tillåter att 1/6 av tomten bebyggs, ca 200 m² byggnadsarea inklusive garaget, och vilket våningsantal som gäller tomten är inte kontrollerat. Nacka 10–15 Mkr har gått i median 1,7 % över utgångspris det senaste året.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 94 % över köpet 1 dec 2011 (7,2 Mkr, 14,9 år sedan, 4,6 % per år). Boarean var då 108 m² mot 145 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om mätbeviset (uppmätningen som ger 145 + 68 m²) och om frågelistan; fler handlingar kan finnas i Widerlövs digispekt efter intresseanmälan.
2. Fråga vilket badrum som gjordes om efter vattenskadan 2020/2021: renoveringslistan säger nedre plan, besiktningen säger entréplan och att souterrängens våtrum är från 2014.
3. Begär dokumentation för souterrängens dusch och tvättstuga, och fråga om brunnsmanschetten rättas före tillträde.
4. Fråga om fuktfläckarna i garaget är undersökta, och be om takentreprenörens garanti och dokumentation från 2026.
5. Kontrollera med Nacka stadsbyggnadsservice (08-718 80 00) om tomten har ett eller två våningar i S 192 (BFIv eller BFIIv), var prickmarken går och hur stor byggnadsarea huset och garaget har i dag, innan du räknar med tillbyggnaden.
6. Köpargenomgång med Anticimex om du vill ta över protokollet; kontrollera sockeln och golvet i souterrängen.
7. Mät radon under eldningssäsongen; ingen mätning finns.