Lövdalsvägen 33

För och emot

Besiktningen

Grund och markKontrollera

Betongplatta på mark, delvis med isolering, och en torpargrundsdel. Marken lutar mot huset och sockeln har sprickor, vilket ökar fuktbelastningen. Utrymmet under köket har låg höjd, berg i dagen och ingen lucka och besiktigades inte (Anticimex, 19 okt 2026).

FasadKontrollera

Puts, omputsad 2008–09. Sprickor och putssläpp i delar av fasaden; Anticimex rekommenderar att en entreprenör bedömer orsak och omfattning. Säljaren känner till sprickorna.

Tak och vindKontrollera

Betongpannor från 2008–09, inte beträtt på grund av höjden. Mossa och grenverk över taket. Underlagstaket har fuktfläckar och missfärgningar som kan tyda på tidigare eller pågående läckage; fuktkvoten mättes till 13–14 %, under kritisk nivå. Vindsluckan är otät.

FönsterKontrollera

3-glas isolerfönster och ett kopplat fönster. Fönsterblecken är delvis otäta vid infästningarna, med risk att vatten rinner in i väggen; källarfönstren behöver målas.

Duschrum plan 2Risk

Äldre våtrum. Golvbrunnsmanschetten är otät mot klämringen, sprickor och fogsläpp i duschzonen och förhöjda fuktindikationer. Skvallerrör och tröskel med uppvik saknas. Fördjupad undersökning rekommenderas.

Duschrum plan 1Risk

Äldre yt- och tätskikt med en längsgående spricka i duschzonens golv ut under toaletten och förhöjda fuktindikationer. Skvallerrör och tröskel med uppvik saknas. Fördjupad undersökning rekommenderas.

Toalett plan 1 och kökKontrollera

Toaletten saknar skvallerrör och tröskelstopp. I köket saknas fuktskydd under vitvarorna och rörgenomföringen under diskbänken är otät; ångugnen fungerar inte enligt säljaren.

Tvättstuga och lägenhetBra

Tvättstugan renoverades 2024 med golvvärme. Lägenheten i souterrängen (f.d. garage, 2023–24) har eget duschrum utan förhöjda fuktindikationer och FTX.

El och VABra

Ny el-servis 35 A, nytt huvudskåp och separata mätare 2024; stickprov på jordade uttag utan anmärkning. Två uttag i ett sovrum fungerar inte. Alla stammar bytta 2024, kommunalt VA.

Värme och ventilationBra

Bergvärme med vattenburen golvvärme från 2008–09, frånluftsfläkt bytt 2024, FTX i lägenheten och attefallshuset. Energideklarationen (apr 2020) gjordes före lägenheten och attefallshuset.

AttefallshusKontrollera

Fristående bostadshus ca 35 m² boyta från 2022–23, uthyrt. Ingår inte i besiktningen. Säljaren hänvisar till slutbesked 5 dec 2024; beslutet är inte bifogat.

Räkna lägenheten för vad den är. Annonsens 264 m² innehåller en lägenhet på 49 m² i det gamla garaget. Räknad som boarea ger jämförelserna 13,6–15,6 Mkr; räknad som biarea 12,4–14,3 Mkr. Husets egen affär 2020 (9,95 Mkr) plus lägenheten, attefallshuset och 2024 års arbeten pekar mot den nedre halvan. Gör fuktutredningen i duschrummen och be om slutbeskeden före bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor 204–299 m² i Björknäs, Skuru, Eknäs och Lännersta, 0,5–1,7 km bort, sålda maj 2025–sep 2026 (Booli, Hemnet). Alla är mindre än det här huset utom Tyrvägen 32, och ingen har en uthyrningslägenhet i boarean, så de justeras ned 6–9 %. Jämförelserna delar sig i två grupper: Kulvägen 2B, Sommarvägen 3A, Frejgränd 4 och Tyrvägen 32 gick för 40–51 tkr/m², Solhöjdsvägen 14, Åsavägen 16, Ryttarvägen 21 och Drottninghamnsvägen 47 för 61–65 tkr/m². Tar man bort en jämförelse i taget blir intervallet 12,4–14,6 eller 15,2–16,3 Mkr; i det senare fallet blir utgångspriset Lågt. Räknas lägenheten som biarea (215 + 70 m²) blir intervallet 12,4–14,3 Mkr. Grannen Lövdalsvägen 27 (178 + 104 m², 12,8 Mkr sep 2025) är för liten för urvalet men ger med samma justering ca 14 Mkr. Huset köptes för 9,95 Mkr 2020 (lagfart nov 2020) efter att ha legat ute för 11,495 Mkr med 233 + 62 m² (Hemnet); sedan dess har garaget blivit lägenhet, attefallshuset byggts och stammar, el och tvättstuga gjorts, vilket tillsammans med marknaden pekar mot ca 12,5–13,5 Mkr. Taxeringsvärdet 6,12 Mkr / 0,75 ger 8,2 Mkr men bygger på 128 + 15 m². Nacka 10–15 Mkr har gått i median 1,7 % över utgångspris det senaste året.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 38 % över köpet 12 nov 2020 (9,95 Mkr, 6,0 år sedan, 5,6 % per år). Boarean var då 128 m² mot 264 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Begär slutbesked (5 dec 2024) och startbesked för lägenheten och attefallshuset, och bygglov med slutbesked för 2008–09 års övre plan; fråga varför taxeringen fortfarande visar 128 + 15 m².
2. Begär hyresavtalen för lägenheten och attefallshuset: hyra, uppsägningstid och om de följer med vid försäljningen.
3. Låt göra den fördjupade fuktundersökningen i duschrummen på plan 1 och 2 före bud, eller fråga om säljaren gör den.
4. Fråga om fuktfläckarna på underlagstaket har undersökts och om taket inspekterats sedan 2008–09; låt en takspecialist titta.
5. Fråga vad som orsakat sprickorna i fasaden och sockeln och om fallbetongen i norr har hjälpt.
6. Be om besiktning av attefallshuset, som inte ingår i Anticimex uppdrag eller i dolda fel-försäkringen.
7. Mät radon under eldningssäsongen; ingen mätning finns.
8. Fråga efter driftkostnaden fördelad på huvudbostaden och de uthyrda delarna.