Vinkelvägen 4
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Enplansvilla om 75 m² från 2003 på 1 950 m² tomt i Gustavsvik, med garage och ofärdigt gästhus. Priset ligger i nivå med grannarna; det som avgör är grunden och ca 0,7 Mkr för kommande VA och gata.
För och emot
Talar för
- Huset är från 2003 med träregelstomme, betongpannor och plåtrännor från byggåret; de flesta grannar som sålts är fritidshus från 1940-talet
- Tomt 1 950 m² på en återvändsgata, med garage och ett gästhus med färdig utsida
- Detaljplan DP 689 (laga kraft 27 jun 2023) tillåter en huvudbyggnad på 14 % av tomten, högst 190 m² byggnadsarea med 6 m nockhöjd, plus 60 m² komplementbyggnader
- Låg drift: ca 28 tkr/år för en person (el 6 466 kWh), fastighetsavgift 10 425 kr
- Gustavsviksbadet, båtklubb och Orminge centrum nära; buss 418 till Orminge
Talar emot
- Bara 75 m² boarea: ett sovrum, ett arbetsrum och ett badrum med tvätt
- Grunden är en blandning av plintgrund och krypgrund på berg utan plastfolie, med organiskt material under huset och berg som leder vatten in mot grunden
- Badrummets tätskikt är från 2003 och har nått sin livslängd; manschetten i ena brunnen är felskuren och den andra går inte att kontrollera
- Kommunalt VA och ny gata kommer: gatukostnad 0,24 Mkr, anläggningsavgift ca 0,4 Mkr och egen ledning på tomten, troligen runt 2030
- Självdrag med otillräcklig tilluft, ingen jordfelsbrytare och elinstallationer i badrummet som inte är fackmässiga
- Huset är byggt av ägaren själv i egen regi; bygglov för hus, garage och gästhus är inte visade
Besiktningen
- GrundRisk
- Plintgrund med träbjälklag och krypgrund under delar av våtrummet, på berg. Inte åtkomlig för besiktning (låg höjd, ingen lucka). Plastfolie saknas, organiskt material på marken, och berget lutar in mot grunden så att vatten kan rinna in. Litet avstånd mark–bjälklag ger risk för mögel och röta (Eminenta, 19 okt 2026).
- Mark och dagvattenKontrollera
- Ingen dränering eller fuktisolering eftersom huset står direkt på berg. Stuprören mynnar vid grunden; besiktningen rekommenderar att vattnet leds bort.
- Stomme och fasadBra
- Träregelstomme och träfasad från 2003, målad 2016. Normalt slitage, inga anmärkningar utöver sprickor i skivskarvar.
- FönsterKontrollera
- Fönster från olika år. Fönsterblecken är otäta mot smygarna; ägaren säger att han fogar dem.
- TakKontrollera
- Betongpannor på papp och råspont från 2003, inga anmärkningar sett från marken. Parallelltak utan vind, så läckage syns först inomhus.
- VåtrumRisk
- Dusch och tvätt från 2003, klinker och kakel. Tätskiktet har i stort sett nått sin livslängd och besiktningen säger att man ska räkna med renovering. Brunnsmanschetten utanför duschen är felskuren och tätskiktets anslutning i duschbrunnen går inte att kontrollera.
- PannrumKontrollera
- Golvbrunn under pannan, utan tätskikt och inte färdigställt.
- VentilationKontrollera
- Självdrag med otillräcklig tilluft; komplettera med tilluftsventiler.
- El, VA och eldstadKontrollera
- Ingår inte i besiktningen. Jordfelsbrytare saknas, dosor i badrummet inte fackmässiga (ägaren åtgärdar). Sotaren har anmärkt på att eldstaden inte sotats på länge. Avloppet är enligt ägaren godkänt av kommunen; vattnet har inte analyserats.
- Garage och gästhusKontrollera
- Besiktigades inte. Gästhuset har färdig utsida men är inte inrett.
Räkna med ca 0,7 Mkr för VA och gata. Vinkelvägen ligger i detaljplan DP 689 (Dalvägen–Gustavsviksvägen). Kommunen har räknat fram gatukostnaden till 241 805 kr med index, och VA-anläggningsavgiften för en tomt på 1 950 m² blir ca 0,4 Mkr enligt taxan 2026, plus egen ledning till förbindelsepunkten. Inget av det är fakturerat än. Grannarna som jämförs har samma kostnad framför sig, så den ligger redan i priset, men pengarna måste finnas. Kontrollera också grunden före bud: den gick inte att besiktiga.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Utrensning av organiskt material, plastfolie och singel i grunden, avledning av vatten | 30–80 tkr | 0–1 år |
| Stuprör bort från grunden | 5–15 tkr | 0–1 år |
| Nytt badrum med tvätt | 200–300 tkr | 0–3 år |
| Tilluftsventiler, jordfelsbrytare, sotning | 15–30 tkr | 0–1 år |
| Gatukostnad (kommunens beräkning med index) | ca 240 tkr | när gatan är klar |
| VA-anläggningsavgift och egen ledning | 400–500 tkr | när förbindelsepunkten anvisas |
| Inreda gästhuset (valfritt) | 150–400 tkr | när du vill |
| Radonmätning och vattenprov | 3–6 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt | 0,25–0,4 / 0,9–1,6 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Vinkelvägen 9 | 66+64 | 7 000 000 | 71 400 | sep 2025 |
| Kustvägen 8 | 59+17 | 5 460 000 | 80 900 | apr 2026 |
| Oxbärsvägen 1 | 50 | 4 700 000 | 94 000 | feb 2026 |
| Marsvägen 6 | 61 | 5 000 000 | 82 000 | jun 2026 |
| Söderled 13 | 84+40 | 5 600 000 | 53 800 | sep 2025 |
| Evedalsvägen 9 | 75+12 | 5 995 000 | 74 000 | maj 2025 |
| Vinkelvägen 4, utgångspris | 75 | 5 995 000 | – | till salu |
Sex villor i samma förnyelseområde i Gustavsvik och Solbrinken (samma gatukostnadslager), 50–84 m² boarea på 1 780–2 110 m² tomt, sålda maj 2025–jun 2026 (Hemnet). Fyra är hus från 1941–46, Oxbärsvägen 1 ett fritidshus från 1988 och Kustvägen 8 ett hus från 1995; Vinkelvägen 9 på samma gata (2005, 66 + 64 m²) är den närmaste och gick 11 % under utgångspriset. Justerat median ca 81 000 kr/m². Ovanpå det +0,2 Mkr för garage och gästhusstomme, som inte ingår i boarean. I Gustavsvik betalar man mest för tomten: hus på 50–84 m² har gått för 4,7–7,0 Mkr nästan oavsett storlek, och tre av sex gick 7–11 % under utgångspriset. Ingen justering för VA och gatukostnad, eftersom alla jämförelser har samma kostnad framför sig. Känslighet: utan Söderled 13 (störst justering) blir mitten ca 6,4 Mkr, utan Oxbärsvägen 1 (högst kr/m²) ca 6,1 Mkr; omdömet är Rimligt i båda fallen. Räknar man in VA och gata kostar huset i praktiken ca 6,7 Mkr vid utgångspriset.
Budstrategi
Att göra före bud
- Låt en besiktningsman krypa in under huset eller öppna en lucka till krypgrunden: fuktkvot i bjälklaget, mögel, vatten från berget.
- Begär bygglov och slutbesked för huset (2003), garaget och gästhuset; huset är byggt i egen regi och delar från 1947 finns kvar.
- Begär energideklarationen som enligt mäklaren gjordes 29 okt 2026, och fråga vad pannan och värmepumpen (VP på planritningen) är för system.
- Fråga Nacka kommun (exploateringsenheten, 08-718 80 00) när gatukostnad och VA-avgift för Backeböl 1:641 faktureras, och om säljaren redan betalat något.
- Avloppets tillstånd: datum, om det är tidsbegränsat, senaste slamtömning. Ta vattenprov från brunnen.
- Fråga vad som återstår i gästhuset (el, isolering) och om det har bygglov.
- Mät radon under eldningssäsongen; huset har självdrag och står på berg.
Underlag: Svenska Mäklarhusets annons med fakta, taxering 2024, driftkostnad och planritning (läst 29 okt 2026); överlåtelsebesiktning Eminenta 19 okt 2026 (utlåtande 20 okt); detaljplan DP 689 Dalvägen–Gustavsviksvägen (laga kraft 27 jun 2023, Nacka kommun, WFS och infobank.nacka.se); gatukostnad per adress ur Nacka kommuns karta (WFS, 29 okt 2026); Booli (annons, publicerad 19 okt 2026, ingen säljhistorik); Hemnet (sålda villor i Nacka, okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nacka
Alla villor i Nacka
Tallvägen 10
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 29,9 Mkr
- Bedömt värde
- 28,8–33,8 Mkr
Strålsjövägen 27
Högt utgångspris- Utgångspris
- 12,5 Mkr
- Bedömt värde
- 9,5–11,0 Mkr
Ringparksvägen 24
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 13,0–14,0 Mkr
Grävlingsbergsvägen 18
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,5 Mkr
- Bedömt värde
- 13,2–14,1 Mkr
Hjortrongränd 11
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 10,7–11,5 Mkr
Roslinvägen 1
Högt utgångspris- Utgångspris
- 16,45 Mkr
- Bedömt värde
- 13,9–15,7 Mkr