Tallvägen 10

För och emot

Besiktningen

Grund och sockelBra

Betongplatta på mark med underliggande isolering och grundmur i Ytong. Sockeln är delvis dold av altaner, och färgen har släppt lokalt. Dräneringen är från byggåret och säljaren har inte sett några problem.

FasadKontrollera

Puts, målad 2022. Lokalt missfärgning, färgsläpp och enstaka sprickor efter fyra år; be om entreprenörens garanti.

Tak och vindKontrollera

Falsat plåttak från byggåret med algpåväxt. Taket är bara besiktat vid taksäkerheten, och genomföringar och takfönster har inte kunnat kontrolleras. Snedtaken är parallellisolerade och går inte att besikta; nockvinden har bara setts från luckan.

KökRisk

Svällskada och missfärgning i parketten vid balkongdörren, och fuktkontrollen gav förhöjda värden. Besiktningen rekommenderar att en fackman utreder orsaken. Säljaren har själv uppgett skadan. Dessutom saknas tät botten i diskbänksskåpet, upphängning av diskmaskinens avlopp och droppskydd under kyl och frys.

VåtrumKontrollera

Fem badrum och tvättstuga från 2022, helkaklade. Säljaren uppger att arbetet gjorts av fackman, men inget kvalitetsdokument finns. I två badrum på övervåningen sitter fönstret i duschzonen, och badkaren har bara kunnat ses från inspektionsluckan. Pannrummets golvbrunn saknar klämring.

Balkonger och takterrassKontrollera

Balkongen på vindsplanet ligger över bostadsyta (känslig konstruktion) och saknar droppbleck mot hängrännan. Balkongen på mellanplanet har spruckna plattor, rostiga skruvar i räcket och bakfall mot fönsterpartiet; säljaren uppger missfärgning av fel sättbruk.

Värme och ventilationBra

Bergvärme från 2022 med vattenburen golvvärme i hela huset, och FTX. Ett rum på vindsplanet har sämre golvvärme enligt säljaren. Inbyggnaderna för golvvärmens fördelare har oklar läckageindikering.

FörrådKontrollera

Fuktutfällning på vägg och tak i det utvändiga förrådet.

Hur stort är huset?. Annonsen och Booli anger 446 m² boarea och 71 m² biarea, och mäklaren skriver att ytan kommer från taxeringen. Energideklarationen (sep 2025) mäter 377 m² uppvärmd yta utan garage, och den ska normalt vara minst lika stor som boarean. Med 446 m² ger jämförelserna 28,8–33,8 Mkr. Med 377 m² ger de ca 24,5–28,7 Mkr, och då är utgångspriset högt. Be om ett mätbevis eller bygglovsritningarnas areaberäkning innan du lägger bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta stora villor i Nacka, 315–451 m², sålda maj 2025–sep 2026 (Booli, byggår och ytor från Hemnet). Bara en är lika ny (Tegelövägen 4, 2023); resten är byggda 1890–2003 och justerade upp för husets ålder och ned när de är mindre. Justerat median ca 67 500 kr/m² effektiv area (446 + 0,5 × 11 m²; garaget på ca 60 m² är räknat som justering, inte biarea), plus 0,3 Mkr för garaget och 0,5 Mkr för sjöutsikten. Närmast ligger Ängsvägen 7 i Storängen, 1 km bort (1914, 358 + 133 m², 31,0 Mkr jun 2026, 3 % under utgångspris). Grannhuset Gäddvägen 3, 200 m bort, gick för 23,0 Mkr (1981, 188 + 30 m², lagfart maj 2026); på den ytan är det ingen jämförelse, men det visar vad läget vid Järlasjön ger för ett mindre hus. Jämförelserna spretar (52–80 tkr/m² justerat), så intervallet är brett. Utan Hasselstigen 1 (den lägsta) blir mitten ca 33,8 Mkr och utgångspriset lågt; utan Pålnäsvägen 17 (den högsta) ca 28,8 Mkr och fortfarande rimligt. Med energideklarationens 377 m² i stället för 446 blir intervallet ca 24,5–28,7 Mkr och utgångspriset högt. Taxeringsvärdet 30,6 Mkr / 0,75 ger 40,8 Mkr och Boolis värdering 37,9 Mkr; ingen av dem ser att så stora villor sällan säljs i Nacka. Sex av åtta jämförelser gick på eller 2–9 % under utgångspris, två 3–4 % över; Nacka 25–40 Mkr har bara sju Hemnet-affärer det senaste året. Fastigheten såldes 2017 för 7,4 Mkr med ett hus från 1946 på 128 m² (Booli), och låg ute som tomt för 6,95 Mkr hos samma mäklare till jan 2019; besiktningen säger att säljaren köpte 2019. Det gamla huset revs 2020.

Tidigare försäljningar

Huset är byggt efter senaste köpet (18 okt 2017, 7,4 Mkr), så priserna går inte att jämföra. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om mätbevis eller bygglovsritningarnas areaberäkning: taxeringen säger 446 + 71 m², energideklarationen 377 m² Atemp utan garage.
2. Be om bygglov, startbesked och slutbesked för huset från 2020–22. Fastigheten ligger inte i någon gällande detaljplan enligt Nacka kommuns kartlager, men i strandskyddsområde vid Järlasjön; fråga också om strandskyddsdispens. Säljaren uppger att inga bygglov saknas.
3. Fråga vem som byggde huset (totalentreprenad eller egna hantverkare), om det finns garanti eller färdigställandeskydd kvar och om kvalitetsdokument för våtrummen kan tas fram.
4. Kräv att fukten i köksgolvet vid balkongdörren utreds före bud, enligt besiktningens punkt 4.1, och fråga om balkongen ovanför eller dörrtröskeln läcker.
5. Be om frågelistan; ingen finns bland handlingarna.
6. Köpargenomgång med besiktningsmannen (inom 9 månader från 28 sep 2026) eller egen besiktning, och fråga efter dolda fel-försäkring.
7. Mät radon under eldningssäsongen; ingen mätning finns.