Bromsvägen 14

För och emot

Besiktningen

BesiktningKontrollera

Överlåtelsebesiktning av Warge Byggkonsult (Sustera) 15 sep 2026, publicerad som ”Skyddat köp” hos mäklaren. Bara huvudbyggnaden ingår; gästhuset är inte besiktigat. Ingen fuktmätning med ingrepp.

Grund och markKontrollera

Betongplatta. Berget lutar mot huset på baksidan och stuprören saknar anslutning till dagvattenrör, vilket ökar fuktbelastningen på grunden enligt riskanalysen. Se över marklutning och dränering.

Fasad och fönsterKontrollera

Betongelement, målade 2026. Fogarna mellan elementen har spruckit på några ställen. Äldre isolerglas (över 25 år) och en sprucken ruta i vardagsrummet.

Tak och vindRisk

Betongpannor från 1996 i paritet med sin livslängd; glipor vid genomföringar, dåligt täckande pannor vid ränndalar och skräp under pannorna. På vinden mindre mikrobiell påväxt och fuktfläckar på underlagstaket och isoleringen; nocken tätades 2024. Över vardagsrummet är taket parallellisolerat utan vind. Besiktningen rekommenderar fortsatt utredning.

Våtrum entréplanRisk

Tvättstuga och duschrum har nått sin tekniska livslängd. Golvbrunn och avlopp sitter nära vägg, så tätskiktet kan vara dåligt anslutet. Räkna med renovering.

Duschrum övre planKontrollera

Renoverat 2026, kvalitetsdokument enligt BBV (E. Norman & Son AB, signerat 30 sep 2026). Besiktningen 15 sep noterade ändå att golvfall saknas utanför duschplatsen, låg tröskel, dörrkarm intill duschplatsen och handfat ej inkopplat. Fråga om det åtgärdats.

Kök och övre planKontrollera

Fuktskydd och vattentät botten saknas i diskbänksskåpen och rörslitsen. Golvvärmefördelaren i vardagsrummet saknar vattentät botten; vattenlarm rekommenderas. Skadat innertak i garderoben i sovrum 2 ska utredas.

ElKontrollera

Från 1996, delvis omdragen vid planlösningsändringen på övre plan 2026 och ej helt färdigställd vid kontrollen. Automatsäkringar, jordfelsbrytare och jordade uttag; doslock och uttag saknas. Besiktningsmannen har inte elbehörighet.

Vatten och avloppBra

Kommunalt. Den okulära kontrollen fann inget onormalt; inga filmningar eller mätningar gjordes.

Värme och ventilationBra

Bergvärme med vattenburen golvvärme och FTX enligt annonsen. Värmepumpens ålder står inte i handlingarna; energideklarationen är inte publicerad.

RadonKontrollera

Ingen mätning redovisad. Betongstomme och berg nära huset; mät under eldningssäsongen.

Plan och bygglovKontrollera

Stadsplan S 238 (1973): en huvudbyggnad och en garage- eller förrådsbyggnad, högst 1/3 av tomten och 225 m² byggnadsyta, en våning med souterräng, vind får inte inredas. Gästhuset tar platsen som den enda gårdsbyggnaden och kan inte vara en egen bostad. Mäklaren anger att planen ändrats senast 2023 och tomtindelningen 2025.

Låt utreda vinden och räkna med tak och våtrum. Besiktningen hittade mikrobiell påväxt och fuktfläckar på vinden och ett skadat innertak i en garderob, och taket och våtrummen på entréplanet har nått sin livslängd. Huset är byggt i betong och har bra värme och ventilation, men utgångspriset ligger redan över vad jämförbara villor i Eknäs har gått för.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor på 173–221 m² boarea i Eknäs, Björknäs, Tollare och Södra Lännersta, byggda 1971–2020 och sålda maj 2025–maj 2026 (affär eller lagfart) enligt Booli, sju av dem inom 0,9 km. Justerat median ca 63 600 kr/m² effektiv area. Effektiv area är 204 m² boarea plus halva den del av biarean som inte är garage (ca 16 av 64 m²); dubbelgaraget, ca 48 m² enligt planritningen, ligger som egen justering. Registret anger 154 m² boarea (Hitta), alltså ungefär övre planet; souterrängens 51,5 m² boarea finns inte där. Därför är jämförelserna utan källare eller souterräng nedjusterade ca 4 % utöver ålder och storlek (GOTCHAS ”Souterrängplan som boarea”). Utan det avdraget blir intervallet 13,5–14,5 Mkr och omdömet är fortfarande Högt; räknat på registrets 154 m² boarea (resten som biarea) blir det 11,9–12,7 Mkr. Den närmaste jämförelsen, Åsavägen 16 (1990, 212 + 54 m², 1 758 m² tomt, 110 m bort), gick för 15,3 Mkr i april 2026, 10 % under utgångspriset 16,995 Mkr; det ligger över intervallet, men huset är något större och tomten 450 m² större. Bromsvägen 1 på samma gata (1974) gick för 11,25 Mkr 2025. Nacka 10–15 Mkr har i median gått 1,7 % över utgångspris (Hemnet, 12 mån); i urvalet spretar det från −10 % till +18 %. Om uterummet räknas som biarea (mätbeviset) blir intervallet 12,4–13,3 Mkr. Utan Spanarvägen 1, som drar mest uppåt, blir det 12,8–13,7 Mkr. Taxeringsvärdet 8,663 Mkr / 0,75 ger ca 11,6 Mkr (grov kontroll). Säljaren förvärvade fastigheten 1994 och huset byggdes 1996; ingen försäljning sedan dess.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Begär den fortsatta tekniska utredningen av vinden (mikrobiell påväxt, fuktfläckar) och det skadade innertaket i garderoben i sovrum 2 före bud.
2. Fråga om bristerna i det nya duschrummet på övre plan (golvfall utanför duschplatsen, låg tröskel, handfat) är åtgärdade efter besiktningen 15 sep.
3. Begär energideklarationen (Energikonsult Stockholm, 18 sep 2026): Atemp visar hur stor del av biarean som är garage, och värmepumpens ålder står där.
4. Fråga efter bygglov och slutbesked för souterrängens boyta och uthyrningsdelen med kök; registret anger bara 154 m² boarea.
5. Fråga om uterummet (18 m²) har bygglov och är isolerat; mätbeviset räknar det som boarea bara på säljarens uppgift.
6. Fråga vad det äldre gästhuset är, om det har bygglov och hur stort det är; stadsplan S 238 tillåter en garage- eller förrådsbyggnad, och biarean är 73 m² i annonsen men 64 m² i mätbeviset.
7. Fråga vad ändringen av stadsplanen 2023 och tomtindelningen 2025 gäller.
8. Fråga om båtplatsen i Skurusundet: förening, avgift och väntetid.
9. Mät radon under eldningssäsongen.