Evalundsvägen 166

För och emot

Besiktningen

KällareKontrollera

Utreglade väggar innanför motfyllda ytterväggar, som besiktningen kallar en riskkonstruktion. Provhålet bakom luckan i tvättstugan gav 9,7 % fuktkvot i träregeln mot plattan, under gränsen 15–17 %. Allrummet är ytskiktsrenoverat men äldre installationer finns kvar.

Grund och dräneringKontrollera

Källarytterväggarnas utvändiga fuktisolering och dränering är i originalutförande från 1969 enligt säljaren och av äldre standard enligt besiktningen.

VåtrumBra

Duschrummen på entréplan och övre plan renoverades 2023 med golvvärme; kvalitetsdokument finns enligt säljaren. Inga anmärkningar.

TvättstugaKontrollera

Renoverad 2011, men golvbrunnen är av gjutjärn. Branschregeln är att gjutjärnsbrunnar alltid byts.

KökKontrollera

Renoverat 2022. Fuktskydd saknas under diskbänkens vatteninstallationer, en billig åtgärd.

Tak och vindKontrollera

Plåttaket lades om av samfälligheten 2009 och omfattas inte av besiktningen. Vinden besiktigades inte eftersom invändig lucka saknas.

Fasad och fönsterKontrollera

Träpanel målad 2020. Altangolvet ligger nära fasaden och försvårar underhåll. Två-glas- och isolerglasfönster; säljaren uppger en spricka i ett inre fönsterglas.

Värme och ventilationBra

Fjärrvärme med vattenburet system och elgolvvärme i våtrummen; energideklarationen bedömer värmesystemet till mer än 10 års livslängd. Självdrag.

Räkna på avgälden och fråga om friköp. Huset står på kommunens mark. Avgälden är 29 115 kr/år till 1 oktober 2030 och omregleras sedan för tio år. I Älta har kommunen höjt avgälder kraftigt vid omreglering (Östra Stensö och Kolarängen upp till ca 47 000 kr/år 2026) och erbjudit friköp för ca 50 % av marktaxeringsvärdet, här ca 1,26 Mkr. Grannhusen har samma avgäld, så priset tar redan hänsyn till dagens nivå, inte till en höjning. Fråga mäklaren och kommunen om friköp är möjligt i Hedvigslund och till vilket pris.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är radhus i samma serie och samfällighet på Evalundsvägen, alla från 1969, 117–122 m² boarea och 60–61 m² biarea, alla på tomträtt. Evalundsvägen 158 har samma avgäld (29 115 kr/år enligt Hemnet), så avgälden ligger redan i priserna och dras inte. Sedan sommaren 2025 har de gått för 5,90–6,30 Mkr, nästan alla mot ett utgångspris på 5 995 000 kr (−1,6 till +1,8 %). Två billigare affärer är utelämnade: Evalundsvägen 86 (4,0 Mkr feb 2026) och 140 (4,76 Mkr, lagfart jun 2026), som efter en omfattande renovering 2026 nu ska säljas för 6,195 Mkr; de visar vad ett hus i sämre skick är värt och att ett renoverat hus i längan ligger runt 6 Mkr. Grannhuset Evalundsvägen 164 gick för 6,30 Mkr (lagfart dec 2024) och är äldre än 18 månader. Skicket på jämförelserna är inte känt; vårt hus har nyare kök och duschrum än många i längan, men källaren och tvättstugan är äldre. Utan den dyraste affären (172) blir mitten ca 0,05 Mkr lägre; omdömet ändras inte. Mäklaren kallar huset friliggande villa, men tomtkartan visar ett mellanliggande radhus mellan 164 och 168.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Tomträtten: avtalet, hur avgälden räknas om 2030 och om kommunen erbjuder friköp i Hedvigslund (Nacka kommun, mark- och exploateringsenheten).
2. Samfälligheten (Älta ga:44): årsredovisning, underhållsplan, om dränering, tak, avlopp eller fönster görs gemensamt och vad avgiften täcker.
3. Kvalitetsdokumenten för de två duschrummen från 2023 och om tvättstugans golvbrunn byttes 2011.
4. Källaren: om fler provhål i de utreglade väggarna är möjliga före bud, och om grannarna gjort dränering.
5. Bygglov för eventuella ändringar (frågelistan svarar ”vet ej” på om- och tillbyggnad och bygglov).
6. Radonmätning; finns ingen, mät första vintern.