Norrholmsvägen 170
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Friköpt radhus från 1980 i det bilfria Östra Orminge, med kök och badrum gjorda 2012–2016. Utgångspriset ligger i nivå med grannradhusen; det som kostar framöver är taket och tvättstugan.
För och emot
Talar för
- Friköpt (äganderätt), inte bostadsrätt som flera radhus på samma gata
- Duschrum på entréplan renoverat 2016 med kvalitetsdokument, badrum på övre plan 2013, kök 2012
- Fasaden ommålad och taket rengjort 2026
- Energiklass A0, 79 kWh/m² och år med fjärrvärme
- Garageplats med elbilsladdare ingår i samfälligheten, liksom värme, vatten, sophämtning och snöröjning
- Fyra rum plus ett allrum på övre plan som kan bli femte sovrum
Talar emot
- Takpannor och underlagspapp är äldre (byggåret 1980, livslängd ca 40 år) och en del av taket har spröd tjärpapp
- Tvättstugan har ca 25 år gammalt tätskikt och golvbrunn
- Flytande golv på betongplattan med syllar, en fuktkänslig konstruktion
- Rör kommer upp genom klinkergolven i båda våtrummen
- Samfällighetsavgiften är 60 564 kr per år (värme, vatten och garage ingår)
- Ingen radonmätning; stommen är lättbetong
Besiktningen
- GrundKontrollera
- Platta på mark. Entréplanet har flytande golv på syllar och sandavjämning, där organiskt material ligger direkt mot plattan. Besiktningen pekar ut det som en fuktkänslig konstruktion men såg inga skador.
- VåtrumKontrollera
- Duschrummet på entréplan (2016) har kvalitetsdokument; badrummet på övre plan (2013) saknade dokument vid besiktningen. I båda kommer radiatorrör, och i duschrummet även vattenrör, upp genom klinkergolvet, ett avsteg från branschstandard. Tvättstugan är av äldre standard (ca 25 år).
- TakKontrollera
- Betongpannor av äldre standard. En del av taket har tjärpapp som är spröd av ålder. Besiktningen räknar med ca 40 års livslängd för pannor och papp; taket rengjordes och efterbehandlades 2026.
- VindBra
- Mikrobiell påväxt och fuktfläckar i normal omfattning enligt besiktningen.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Träpanel ommålad 2026. Panelen slutar bakom altanens trall, där den kan fuktas upp och ruttna och är svår att underhålla. Torrsprickor och begynnande färgsläpp på fönster och dörrar.
- KökKontrollera
- Renoverat 2012. Läckageskyddet i diskbänksskåpet är inte tätat vid rörgenomföringarna, en billig åtgärd.
- Värme och ventilationKontrollera
- Fjärrvärme med vattenburna radiatorer, mekanisk frånluft. Energideklarationen bedömer uppvärmningssystemets återstående livslängd till 1 år (märkplåt, 30 kW). Termostaterna byttes ca 2013.
Fråga om taket före bud. Taket är husets största kommande kostnad, ca 150–250 tkr om du lägger om det själv. I radhusområden tar samfälligheten ibland tak och fasader gemensamt. Fråga mäklaren om samfälligheten har en underhållsplan för taken, om grannar redan lagt om och om fjärrvärmecentralen är husets egen eller samfällighetens.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Tak: omläggning med ny papp, läkt och pannor | 150–250 tkr | 0–5 år |
| Tvättstuga: nytt tätskikt och golvbrunn | 80–150 tkr | 0–5 år |
| Fjärrvärmecentral, om den är husets egen | 40–70 tkr | 0–2 år |
| Fönster och dörrar: underhållsmålning | 15–30 tkr | 0–2 år |
| Panel vid altanen: frilägga och skydda nedre delen | 10–30 tkr | 0–2 år |
| Tätning av läckageskydd i kök, radonmätning | ca 5 tkr | 0–1 år |
| Nödvändigt / allt inom 5 år | 0,07 / 0,3–0,55 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Björkholmsvägen 214 | 103+8 | 5 200 000 | 48 600 | okt 2026 |
| Björkholmsvägen 3 | 105 | 4 950 000 | 47 100 | sep 2026 |
| Sandholmsvägen 5 | 102 | 5 575 000 | 54 700 | sep 2026 |
| Björkholmsvägen 7 | 108 | 5 355 000 | 49 600 | aug 2026 (lagfart) |
| Björkholmsvägen 212 | 105 | 5 150 000 | 49 000 | maj 2026 (lagfart) |
| Björkholmsvägen 75 | 105 | 5 250 000 | 50 000 | dec 2025 (lagfart) |
| Storholmsvägen 216 | 108 | 4 850 000 | 44 900 | jun 2026 (lagfart) |
| Sandholmsvägen 55 | 114 | 5 850 000 | 51 300 | mar 2026 (lagfart) |
| Norrholmsvägen 170, utgångspris | 105 | 5 250 000 | – | till salu |
Jämförelserna är friköpta radhus på 102–114 m² i samma radhusområde (Björkholmsvägen, Sandholmsvägen, Storholmsvägen) från 2025–2026. De har gått för 45 000–55 000 kr/m², fem av åtta 1–3 % under utgångspriset och tre 1–4 % över. Driftkostnaden är ungefär densamma (5 900–6 500 kr/mån mot 5 847 kr här), så samfällighetsavgiften är redan inräknad i priserna. På samma gata gick Norrholmsvägen 62 (116 m²) för 5,68 Mkr och 124 (108 m²) för 5,42 Mkr 2025. Radhusen utan tomt på Norrholmsvägen är bostadsrätter och ingår inte. Booli kallar huset villa; det är ett radhus. Utan den dyraste jämförelsen (Sandholmsvägen 5) blir mitten ca 5,15 Mkr i stället för 5,18; omdömet ändras inte.
Budstrategi
Att göra före bud
- Samfälligheten (Mensättra ga:4): årsredovisning, underhållsplan och om tak, fasader eller fjärrvärmecentraler byts gemensamt.
- Om fjärrvärmecentralen (livslängd 1 år enligt energideklarationen) är husets egen och vem som betalar bytet.
- Kvalitetsdokument för badrummet på övre plan (2013).
- Om taket på huset någon gång lagts om, och var den spröda tjärpappen sitter.
- Radonmätning; finns ingen, mät första vintern.
- Garageplatsen: att den följer med fastigheten och vad laddaren kostar i drift.
Underlag: Notars annons med byggnadsbeskrivning, taxering och driftkostnader (29 okt 2026), överlåtelsebesiktning (FST Husbesiktningar, 20 okt 2026), energideklaration (FST Husbesiktningar, registrerad 28 okt 2026), stadsplan S 269 (fastställd 16 maj 1977, Nacka kommuns karta), slutpriser och driftkostnader för jämförelserna från Booli (29 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nacka
Alla villor i Nacka
Evalundsvägen 166
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,0 Mkr
- Bedömt värde
- 5,7–6,1 Mkr
Marinstadsvägen 15
Högt utgångspris- Utgångspris
- 21,0 Mkr
- Bedömt värde
- 16,1–18,2 Mkr
Kvarnsjövägen 1
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,5 Mkr
- Bedömt värde
- 12,4–13,3 Mkr
Enbacken 15
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 13,9–15,0 Mkr
Boo Strandväg 20
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 13,0 Mkr
- Bedömt värde
- 14,3–15,3 Mkr
Lövdalsvägen 33
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 13,78 Mkr
- Bedömt värde
- 13,6–15,6 Mkr