Kristinavägen 24

För och emot

Besiktningen

Grund och dräneringKontrollera

Betongplatta med tunn eller ingen underliggande isolering (byggår), golvvärme ovanpå. Berget lutar mot huset och ökar fuktbelastningen. Platonmatta och dränering från ca 2000; täcklisten saknas lokalt vid köksentrén.

Stomme och radonKontrollera

Stomme och grundmurar av blå lättbetong, som avger radon. Korttidsmätningen 24 sep–4 okt 2026 gav 60–100 Bq/m³, men den gjordes före eldningssäsongen och är bara en indikation. Säljaren uppger att en mätning våren 2026 låg strax över gränsvärdet på ett ställe; den rapporten finns inte bland handlingarna.

Tak och vindRisk

Dubbelfalsad plåt med råspont från ca 2000. Färgsläpp och rostfläckar på sydsidan, målning påbörjad vid besiktningen. Yttre takstolstassen mot altanen är rötskadad och besiktningen rekommenderar utredning av omfattningen. Parallelltak utan vind, så konstruktionen kan inte bedömas.

Fasad och fönsterKontrollera

Puts från 2001 med putssläpp vid fönster, bleck och altan; träpanel målad ca 2024. Sju fönster är från 1975, resten från ca 2000. Tröskelbleck saknas vid källardörren.

VåtrumKontrollera

Badrum på övre plan, spaavdelning med bad, dusch, bastu och wc i souterrängen, gäst-wc och tvättstuga, alla från ca 2000 och utan våtrumsintyg. Övre badrummet saknar klämring i golvbrunnen och har sprucken klinker med bom. Inbyggda cisterner saknar dränageöppningar och bastuns bakre vägg är inklädd mot källarytterväggen.

Kök och golvvärmeKontrollera

Kök i modern standard med en mindre parkettskada vid diskmaskinen (läckage för ca 8 år sedan enligt säljaren). Fördelarskåpen för golvvärmen saknar tät botten och dränageöppning.

Altan och förrådKontrollera

Underbyggd altan över förrådet med plåttätskikt under trätrallen; plåten kunde inte inspekteras och räcke saknas. Sprickor i förrådets ytterväggar, oförändrade enligt säljaren.

Värme, el och VAKontrollera

Bergvärme med vattenburen golvvärme och FTX; pumpens ålder framgår inte, och FTX var avstängd och ingår inte i besiktningen. El och VA i huset från 2000–02, servisen till gatan från 1975.

Vad är våtrummen och radonet värda?. Badrummet, spaavdelningen, gäst-wc:n och tvättstugan är från ca 2000 och saknar intyg. Räkna med 0,7–1,1 Mkr inom 5–10 år, tidigare för övre badrummet. Stommen är av blå lättbetong. Säljaren uppger att en mätning i våras låg strax över gränsvärdet, och den nya mätningen i september–oktober (60–100 Bq/m³) gjordes före eldningssäsongen. Be om vårens rapport och planera en långtidsmätning i vinter. Jämförelserna ger 24,1–26,2 Mkr, och de två grannhusen med pool och nyare renoveringar visar att 27 Mkr bara går om huset håller samma standard.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor i Saltsjö-Duvnäs på 268–360 m² boarea, sålda maj 2025–okt 2026 (Booli; affärsdatum, byggår och ytor från Hemnet och mäklarnas sidor där Booli har lagfartsdatum eller andra ytor). Närmast ligger Strandpromenaden 71 (1978, 283 + 145 m², 26,0 Mkr sep 2026, 4 % över utgångspris efter ett tidigare försök på 22,95 Mkr) och Strandpromenaden 75 (1973, 289 + 16 m², 29,0 Mkr sep 2026), båda med sjöutsikt, pool och högre standard än vårt hus. Justerat median ca 80 000 kr/m² effektiv area (287 + 0,5 × 54 m²). Utan den lägsta jämförelsen (Kaplansbacken 4) blir mitten ca 25,3 Mkr, utan den högsta (Strandpromenaden 75) ca 25,0 Mkr; utgångspriset är högt i båda fallen, men bara 3–8 % över. Nacka 25–40 Mkr har gått ca 4 % över utgångspris det senaste året (Hemnet, 7 affärer), och budgivning pågår; budnivån är inte offentlig. Booli värderar huset till 21,5 Mkr (19,5–23,5) och taxeringsvärdet 14,2 Mkr / 0,75 ger 18,9 Mkr; ingen av dem ser utsikten. Lagårdsvägen 7 (375 m², 21,5 Mkr efter ett försök på 29,0) ligger utanför ±30 % i yta och är inte med. Ägaren tillträdde 2000 och ingen tidigare försäljning finns på Booli; inget tidigare försök hittades på Hemnet.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om radonmätningen från våren 2026 som säljaren nämner i besiktningen, och fråga vilken radonåtgärd som avses med ”radonåtgärdad” i höstens rapport.
2. Kräv att rötskadan i takstolstassen mot altanen utreds före bud, och fråga om takmålningen som påbörjades vid besiktningen är klar och ingår.
3. Fråga om bygglov och slutbesked för ombyggnaden 2000–02 och carporten; registret anger 255 + 40 m² mot mätbevisets 287 + 54.
4. Fråga hur gammal bergvärmepumpen är och när FTX-aggregatet senast fick service; FTX var avstängt vid besiktningen.
5. Fråga efter frågelista och dolda fel-försäkring; ingen frågelista finns bland handlingarna.
6. Boka köpargenomgång med Inspect Group och be att få se huset tomt, eftersom besiktningen gjordes i möblerat hus.
7. Gör en långtidsmätning av radon (2–3 månader) under eldningssäsongen.