Oskar Bergmans väg 17
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Kedjehus från 1963 i Neglinge Gärde, renoverat 2014 och med vinden inredd 2022. Samma hus gick inte att sälja för 9,5 Mkr 2022, och grannarna på gatan har gått för 8,15–9,5 Mkr; det är där buden landar.
För och emot
Talar för
- Totalrenoverat 2014 av fackmän: ny el, alla tappvatten- och avloppsledningar, nytt kök och två nya badrum
- Yttertaket omlagt 2021 med ny underlagspapp, läkt och pannor; fönster och skjutdörr 2016
- Fem sovrum och två badrum på 174 m², fler rum än grannhusen på 143–158 m²
- Gemensam värmeanläggning i samfälligheten: ingen egen panna eller värmepump att byta
- Kommunalt VA, friköpt, centralt i Neglinge nära Saltsjöbanan, skola och Tippen
- Utgångspriset 54 600 kr/m² ligger nära gatans egna affärer, inte över dem
Talar emot
- Huset utbjöds för 9,5 Mkr 2022 utan att säljas; nu är priset 9,495 Mkr med 6 m² mindre boarea
- Ca 31 m² av boarean är vinden som inreddes 2022; stadsplanen säger att vind inte får inredas, ytan är inte uppmätt och bygglov är inte redovisat
- Verklig driftkostnad ca 93 tkr/år plus fastighetsavgift, tre gånger annonsens siffra
- Krypgrund med överisolerat golv på betongbjälklag är en riskkonstruktion; marken saknar plast och utrymmet nås via ett hål i grundmuren
- Vattenburet värmesystem från 1963 och svag ventilation med självdrag; besiktningen pekar på fuktbelastning på vinden
- Tomten är 300 m², som grannarnas; balkonger och fasadpanel behöver underhåll
Besiktningen
- Grund (krypgrund)Risk
- Betongbjälklag ovan krypgrund med överisolerat golv, en riskkonstruktion. Marken saknar plast eller isolering och utrymmet nås genom ett hål under grundmuren, där vatten och skadedjur kommer in. Ett stickprov i allrummet gav 59 % RF; besiktningen kräver fortsatt teknisk undersökning (OBM, 29 sep 2026).
- TakBra
- Omlagt 2021 med betongpannor, underlagspapp och läkt. Besiktigat från taksteg och mark; regnskydd på skorstenen och nocktätning kan övervägas.
- Vind (övre plan)Kontrollera
- Inredd 2022, yttertaket isolerat invändigt så underlagstaket kunde inte besiktigas. Fallskydd saknas i trappan. Svag tilluft kan ge hög fuktbelastning här.
- MellanplanKontrollera
- Fyra sovrum och allrum. Ojämna golv, takfönster av äldre typ. Balkongerna har ostadiga och klättervänliga räcken och torrsprickor i träet.
- Badrum (mellanplan)Kontrollera
- Från 2014. Delar av golvet saknar fall mot golvbrunnen; kvalitetsdokument eftersöks.
- Duschrum (entréplan)Kontrollera
- Från 2014. Delar av golvet utanför duschen saknar fall mot brunnen och några klinkerplattor tandar. Jordfelsbrytaren testad utan anmärkning.
- KökBra
- Från 2014. Läckageskydd saknas under diskbänken men fuktvarnare finns.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Tegel och träpanel; panel och trädetaljer behöver underhåll. Fönster 2016 utan anmärkning.
- ElKontrollera
- Bytt 2014 av fackman enligt säljaren. Gruppschema till elcentralen saknas.
- Värme och ventilationKontrollera
- Vattenburet system från byggåret, värmen från samfällighetens gemensamma anläggning (annonsen: bergvärme; protokollet: fjärrvärme via samfälligheten). Självdrag med fläktar i duschutrymmena; besiktningen rekommenderar bättre tilluft.
- DetaljplanRisk
- Stadsplan S 174 (1961): kedjehus i gräns mot granne, högst en lägenhet, högst två våningar, och vind får inte inredas (§7 mom 4). Ingen q-märkning. Vinden inreddes 2022; bygglov är inte redovisat.
Gatan har redan satt priset. Oskar Bergmans väg 19 (158 + 22 m²) gick för 8,15 Mkr i juli 2026 och nr 11 (191 + 41 m²) för 9,5 Mkr i november 2025, båda kedjehus från 1963 i samma serie. Nr 17 utbjöds själv för 9,5 Mkr 2022 utan affär. Vindsytan som gör huset större är inte uppmätt, och stadsplanen från 1961 tillåter inte inredd vind; utan bygglov är de ca 31 m² osäkra. Lägg buden efter gatan och begär mätningen och bygglovet före bud.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Lucka till krypgrunden, igensättning av hålet, markplast eller avfuktare | 30–80 tkr | 0–1 år |
| Fuktmätning i krypgrund och golv | 10–20 tkr | före bud |
| Fallskydd i vindstrappan | 10–30 tkr | 0–1 år |
| Balkonger: räcken och trä | 50–150 tkr | 0–2 år |
| Fasadpanel och trädetaljer | 40–100 tkr | 0–3 år |
| Bättre tilluft (ventiler) eller mekanisk ventilation | 30–150 tkr | 0–5 år |
| Radiatorsystem från 1963 | 150–300 tkr | 5–10 år |
| Radonmätning | 2–5 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt | 0,1–0,25 / 0,3–0,8 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Oskar Bergmans väg 11 | 191+41 | 9 500 000 | 44 900 | nov 2025 |
| Oskar Bergmans väg 19 | 158+22 | 8 150 000 | 48 200 | jul 2026 |
| Oskar Bergmans väg 13 | 143+4 | 8 500 000 | 58 600 | maj 2025 |
| Ekvägen 7 | 138.5 | 7 950 000 | 57 400 | okt 2026 |
| Nyponvägen 11 | 127+24 | 10 700 000 | 77 000 | okt 2026 |
| Tranbärsvägen 4 | 175+18 | 10 900 000 | 59 200 | okt 2025 |
| Tranbärsvägen 6 | 197 | 10 000 000 | 50 800 | dec 2025 |
| Oskar Bergmans väg 17, utgångspris | 174 + 22 | 9 495 000 | – | till salu |
Sju kedjehus och villor från 1962–64 i Neglinge Gärde, 20–250 m bort, sålda maj 2025–okt 2026 (Hemnet och Booli; mäklarens ytor). Tre ligger på samma gata och i samma serie: nr 11 (191 + 41 m², 9,5 Mkr nov 2025), nr 19 (158 + 22 m², 8,15 Mkr jul 2026) och nr 13 (143 + 4 m², 8,5 Mkr maj 2025). Nr 11 och 19 ger 44 900–48 200 kr/m² effektiv area, 8,5–8,9 Mkr på det här husets 174 + 22 m²; de mindre kedjehusen på Ekvägen och Nyponvägen ger mer per m² även efter avdrag för storleken. Medianen av alla sju ger 10,0 Mkr; justeringen −0,4 Mkr för gatans nivå och försöket 2022 (9,5 Mkr, 180 m², Karlsson & Uddare, borttaget 28 sep 2022 utan affär) ger 9,6 Mkr. Utan justeringen blir intervallet ca 9,3–10,7 Mkr och omdömet är fortfarande Rimligt. Tar man bort en jämförelse i taget blir mitten 9,1–9,7 Mkr. Ekvägen 9 (140 + 10 m², 9,8 Mkr okt 2026) är inte med: den såldes utan annons och utgångspris. Räknar man bort vindsytan (ca 31 m²), som planen inte tillåter och som inte är uppmätt, blir mitten ca 7,9 Mkr. Taxeringsvärdet 6,56 Mkr / 0,75 ger 8,75 Mkr. Husets egen affär 2014 var 4,75 Mkr för 143 + 4 m², före renoveringen och vindsinredningen. Nacka 2026: villor under 10 Mkr har gått ca 2 % över utgångspris, men gatans tre senaste affärer gick 4,5 % under till 3 % över.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 20 maj 2014 | Villa, lagfart | 143 | 4 750 000 | 33 217 |
Utgångspriset är 100 % över köpet 20 maj 2014 (4,75 Mkr, 12,4 år sedan, 5,7 % per år). Boarean var då 143 m² mot 174 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Begär mätningen som ”kommer inom kort” och bygglov (med avvikelse från planen) för vindsinredningen 2022; S 174 §7 mom 4 säger att vind inte får inredas.
- Fråga varför försäljningen 2022 (Karlsson & Uddare, 9,5 Mkr, 180 m²) avbröts och vad som ändrats sedan.
- Begär samfällighetens (Neglinge ga:1 och ga:2) årsavgift, underhållsplan och ekonomi; annonsen anger ca 5 200 kr/mån för värme och varmvatten utöver driftkostnaden.
- Fråga vilken värmekälla samfälligheten har (annonsen säger bergvärme, protokollet fjärrvärme) och om bytet eller utbyggnaden är planerad.
- Begär energideklarationen och radonmätningen, som protokollet hänvisar till men som inte är publicerade, och frågelistan.
- Gör den fördjupade undersökningen av krypgrunden före bud; bara ett stickprov togs på säljarens begäran.
- Begär kvalitetsdokument för badrummen från 2014.
- Köpargenomgång med OBM; protokollet gäller till 29 sep 2027 och bara vid LF-förmedlad affär.
Underlag: LF Fastighetsförmedlings annons med fakta, taxering 2024, servitut, renoveringslista och driftkostnad (läst 29 okt 2026); objektsbeskrivning (ePaper, 20 sidor, 29 okt 2026); överlåtelsebesiktning LF Steg 2 Plus, OBM Byggnadsmiljö AB, 29 sep 2026; stadsplan S 174 (1961, akt 0182K-30/1961, Nacka kommuns WFS); Booli (annons, säljhistorik, slutpriser i Saltsjöbaden, okt 2026); Hemnet (husets annonser 2014 och 2022, sålda och borttagna: Oskar Bergmans väg 11, 13, 19, Ekvägen 7, Tranbärsvägen 4 och 6). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Saltsjöbaden och i Nacka
Alla hus i Saltsjöbaden
Vitsippsvägen 6
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 17,5 Mkr
- Bedömt värde
- 16,7–18,4 Mkr
Ringparksvägen 24
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 13,0–14,0 Mkr
Solbrinken 13
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,0 Mkr
- Bedömt värde
- 7,5–8,6 Mkr
Lillebovägen 2
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,0 Mkr
- Bedömt värde
- 10,3–11,1 Mkr
Lövbergavägen 6J
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,0 Mkr
- Bedömt värde
- 8,4–9,0 Mkr
Bromsvägen 14
Högt utgångspris- Utgångspris
- 15,0 Mkr
- Bedömt värde
- 13,0–13,9 Mkr