Lövbergavägen 6J

För och emot

Besiktningen

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning är publicerad. Den ekonomiska planen anger att entreprenaden slutbesiktigades 3 jun 2025. Protokollet och eventuella anmärkningar är inte bifogade, och garantitiden anges inte.

ByggnadBra

Trästomme med träpanel, papptak, 3-glasfönster och kommunalt VA enligt planen. Tak, fasad, fönster, dränering och stammar är föreningens ansvar. Bostadsrättshavaren svarar för inredning, dörrar, el inne och värmepumpen.

Värme och energiKontrollera

Frånluftsvärmepump (Qvantum) med vattenburen golvvärme. Energideklaration finns inte än enligt mäklaren. Annonsen anger 10 000 kWh/år; planen räknar med ca 1 600 kr/mån för värme och hushållsel. El mäts via undermätare på föreningens gemensamma mätare.

Föreningens ekonomiRisk

Lån 15,91 Mkr efter 80 000 kr amortering (ca 12 000 kr/m²) i tre delar om ca 5,3 Mkr med 2,83, 3,04 och 3,24 % ränta, som förfaller 31 dec 2026, 2027 och 2028. Kassan är 172 623 kr enligt mäklaren. Avgiften höjs i okt 2026 för att amorteringen har börjat. Planens känslighetsanalys ger ca 7 800 kr/mån för huset vid 1 procentenhet högre ränta.

Årsredovisning 2025Kontrollera

Föreningen var inte färdigställd vid bokslutet: inga avskrivningar, ingen underhållsplan, övriga fordringar 26,7 Mkr och skuld till koncernföretag 7,9 Mkr. Nyckeltalen är missvisande enligt styrelsen. Texten säger att årsavgiften inte ska höjas, men den höjdes ett halvår senare.

Styrelse och garantiKontrollera

Alla tre ledamöter har e-post på nescap.se, byggherrens bolag. Planen anger att Nescap-bolag garanterar anskaffningskostnaden och köper osålda bostäder. Garantiärenden mot entreprenören drivs alltså av entreprenörens egna folk tills medlemmarna tar över styrelsen.

Plan och markBra

Fastigheterna Kummelnäs 1:373, 1:1192, 1:671 och 1:522 ägs av föreningen. Detaljplan DP 69 (1991) med ändring DP 446 (2008), bygglov 2023. Väg via Kummelnäs S:22. Planen nämner ett möjligt servitut för en ny infartsväg.

Fråga vad föreningens nya ränta blir. Den första tredjedelen av föreningens lån, 5,3 Mkr, förfaller 31 dec 2026. Fråga mäklaren eller styrelsen vilken ränta och bindningstid föreningen fått, och vad avgiften blir 2027. Varje procentenhet på hela lånet är ca 1 350 kr/mån för det här huset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Bästa jämförelsen är Lövbergavägen 6B i samma förening, samma hustyp och storlek, upplåten för 9,625 Mkr i aug 2025 (67 800 kr/m², 1,4 % över utgångspriset). Det var en nyproduktionsaffär: enligt den ekonomiska planen upplät föreningen husen för 8,995–9,995 Mkr, och lägenhet 9 (det här huset) för 9,795 Mkr. Andrahandsmarknaden för nya bostadsrättsparhus i Boo ligger lägre: Fågelstigen 9E (2025) 52 500 kr/m², Telegramvägen 20B (2024) 55 900, Edelcrantz väg 34 (2025) 58 700 och Edelcrantz väg 47 60 800, alla 2026. De är uppjusterade 5–8 % för Kvarnsjöutsikten och storleken. Två äganderättsparhus i Norra Lännersta (Diabasvägen 3, Fäbodvägen 45) är nedjusterade 6–7 % för att de saknar föreningslån. Justerat median ca 61 200 kr/m². Utan 6B blir mitten ungefär densamma, eftersom 6B ligger högst. Väger man 6B ensam blir värdet ca 9,6 Mkr, och priset hamnar nära det. Avgiften 6 595 kr/mån är 600–1 700 kr/mån högre än jämförelsernas; deras föreningslån är inte kontrollerade. Den ekonomiska planens taxeringsvärde, 85,9 Mkr för hela föreningen, ger 8,7 Mkr för husets andel; /0,75 och minus lånet ger ca 10,0 Mkr, men det är ett beräknat värde, inte ett beslut. Huset har legat ute i 39 dagar på Booli, och Fastighetsbyrån har ingen visning planerad. Nacka 2026: villor under 10 Mkr har i median gått 2,3 % över utgångspris, men de nya bostadsrättsparhusen ovan gick mellan −1,7 och +5,1 %.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vilken ränta och bindning föreningen fått på lånet som förfaller 31 dec 2026, och vad avgiften blir 2027.
2. Be om slutbesiktningsprotokollet (3 jun 2025), anmärkningarna och om de är åtgärdade, och när garantibesiktningen görs.
3. Fråga när medlemmarna tar över styrelsen från Nescap, och om det finns pågående garantiärenden.
4. Fråga vad posterna ”övriga fordringar” 26,7 Mkr och ”skuld till koncernföretag” 7,9 Mkr i årsredovisningen 2025 var, och om slutregleringen med byggherren är klar.
5. Fråga när energideklarationen görs och om det finns en radonmätning.
6. Fråga vad som är upplåten mark till huset (situationsplanen i förhandsavtalet), var förrådet är (”framtida förråd” i annonsen) och hur de två p-platserna är fördelade.
7. Fråga om servitutet för den nya infartsvägen som planen nämner, och om Kummelnäs S:22 tar ut avgifter.
8. Fråga vad säljaren betalade 2025 (planens pris 9,795 Mkr) och om något är tillvalt sedan dess.