Brynjevägen 5
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1934 på 203 m² med egen strand och brygga mot Höggarnsfjärden och ett gästhus från 2023. Huset gick inte att sälja för 27 och 26,5 Mkr, och köparen betalar kommunalt VA på ca 0,6 Mkr.
För och emot
Talar för
- Egen strand: tomten går ner till Höggarnsfjärden (ca 45 m från huset till strandlinjen enligt OSM), med badbrygga i ett WB-område i detaljplanen och båtplats i Vikingshills båtklubb (1 500 kr/år)
- Stor tomt, 4 840 m², naturtomt med berghällar; poolveranda ca 80 m² och veranda ca 50 m²
- Uppmätt boarea 203 m² (annonsen: ”enligt faktisk mätning”), 7 rum varav 5 sovrum; Atemp 213 m² i energideklarationen stämmer
- Gästhus på 40 m² byggnadsarea från 2023 med bygglov och slutbesked (22 jun 2023), eget avloppstillstånd och våtrum med kvalitetsdokument
- Kök, badrum, el och tillbyggnad från 2009–10; luft/vattenvärmepump och FTX från 2010
- Taxeringsvärde 18,1 Mkr (2024), varav mark 12,6 Mkr; delat med 0,75 ca 24,1 Mkr
Talar emot
- Kommunalt VA byggs ut och beräknas vara klart våren 2027; annonsen anger anläggningsavgift ca 580 000 kr (Nacka vatten, inklusive gästhuset), och till det kommer ledning och pump på tomten
- Vägkostnad 280 000 kr i samfälligheten, varav 140 000 betalt; 110 000 skulle betalas i oktober och resten våren 2027
- Till dess eget vatten från havet med avsaltning och ett minireningsverk som grannfastigheten Velamsund 1:296 också är ansluten till
- Krypgrunden har mögel på blindbotten, luktande jordbakterier och inträngande vatten vid kraftigt regn; berget lutar mot grunden
- Vindutsatt läge: brister i tak (trasiga nockband, pannor som inte når över ränndalar), fönsterbleck som släpper in vatten och felmonterade takfönster
- Hög drift, ca 119 tkr/år med el för pool, vattenrening och gästhus (35 000 kWh); vägavgiften är tillfälligt 16 500 kr/år
Besiktningen
- GrundRisk
- Uteluftsventilerad krypgrund i två delar, en riskkonstruktion. Mögel på blindbotten i del 1, luktande jordbakterier, organiskt material och inträngande vatten i del 2. Besiktningen rekommenderar fortsatt teknisk utredning. Genomgående spricka i grundmuren vid källardörren.
- Dränering och fuktskyddKontrollera
- Platonmatta från 2009 på entrésidan och östra gaveln har släppt från täcklisten; övriga sidor okänd ålder. Berget lutar mot grunden.
- TakKontrollera
- Betongpannor, stora delar omlagda 2009–10, resten från slutet av 90-talet. Trasiga nockband lagade med plastfolie, glipande nockpannor, pannor som inte når ut över ränndalsplåtarna och mossa. Parallelltak utan inspekterbar vind.
- Fönster och dörrarKontrollera
- Fönster från slutet av 90-talet och senare. Droppbleck saknas, fönsterbleck i matrum och vardagsrum släpper in vatten vid blåst, takfönstren är inte monterade enligt Velux anvisningar och skjutdörrens karm har röta.
- FasadKontrollera
- Träpanel målad 2009–10, västra gaveln ca 2018. Panelen sitter direkt mot plåtlisten och överlappar inte grundmuren på sjösidan; altanens bärlina sitter mot panelen utan distans.
- VåtrumKontrollera
- Badrum och dusch från 2009–10. Tvättstugan saknar brunnsmanschett och golvbrunnen sitter för nära väggen; i badrummet sitter brunnen under badkaret. Installationsskåpen för golvvärme saknar tät botten. Våtrumsintyg finns inte.
- El och värmeBra
- Modern elinstallation, omdragen 2009–10 och de senaste fem åren. Luft/vattenvärmepump och FTX från 2010, golvvärme. Braskamin behövs kalla blåsiga dagar enligt säljaren.
- Vatten och avloppKontrollera
- Vatten från havet via avsaltning, avlopp till Biovac minireningsverk (tillstånd 1993) som också tar emot grannens avlopp. Gästhuset fick tillstånd att anslutas 2023, giltigt till 31 dec 2028. Kommunalt VA kommer.
Räkna med VA och vägavgift ovanpå priset. Kommunalt VA kostar enligt annonsen ca 580 000 kr i anläggningsavgift, plus ledning och pump på tomten, och av vägkostnaden på 280 000 kr återstår en del. Fråga mäklaren exakt vad som är fakturerat, betalt och vad köparen tar över, och låt utreda krypgrunden innan du bjuder.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Fortsatt teknisk utredning av krypgrunden (fuktmätning) | 15–30 tkr | före bud |
| Åtgärda krypgrunden: täta blindbotten, leda bort vatten, ev. avfuktare | 50–200 tkr | 0–2 år |
| Tak: nockband, nockpannor, ränndalar, mossa, gavelprydnader | 40–100 tkr | 0–2 år |
| Fönster- och droppbleck, takfönstrens anslutningar, skjutdörrens karm | 50–150 tkr | 0–2 år |
| Platonmatta, fasadpanel mot grund, altanens bärlina | 30–80 tkr | 0–3 år |
| Tät botten i installationsskåp, brunnsmanschett i tvättstugan | 10–30 tkr | 0–3 år |
| Anläggningsavgift kommunalt VA (enligt annonsen) | ca 580 tkr | våren 2027 |
| Ledning, pump och anslutning på tomten | 50–150 tkr | våren 2027 |
| Återstående vägkostnad i samfälligheten | 30–140 tkr | 2026–27 |
| Nödvändigt / allt | 0,8–1,3 / 0,9–1,5 Mkr (varav VA och väg 0,7–0,9) |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Kaptensvägen 1 | 163+69 | 30 000 000 | 151 900 | jul 2025 |
| Korsuddsvägen 31 | 218 | 25 500 000 | 117 000 | jul 2025 |
| Bruksstigen 5 | 160 | 24 000 000 | 150 000 | jul 2025 |
| Kristinedalsvägen 46 | 172+9 | 21 500 000 | 121 800 | okt 2026 |
| Ringvägen 45 | 237+39 | 23 450 000 | 91 400 | maj 2026 |
| Skogsövägen 101 | 270+7 | 21 000 000 | 76 800 | aug 2026 |
| Värmdövägen 788 | 246+21 | 19 100 000 | 74 500 | okt 2026 |
| Brynjevägen 5, utgångspris | 203 | 24 000 000 | – | till salu |
Strandvillor i Nacka på 160–276 m² sålda jul 2025–okt 2026 (Hemnet för datum, ytor och utgångspris; Booli för Bruksstigen 5). Två grupper: villor med egen brygga närmare stan (Kaptensvägen 1, Korsuddsvägen 31, Bruksstigen 5, Kristinedalsvägen 46) gick för ca 117 000–152 000 kr/m² effektiv area, större villor med strand eller sjöutsikt (Ringvägen 45, Skogsövägen 101, Värmdövägen 788) för 75 000–91 000. Fem av sju gick 2–13 % under utgångspris; bara Kaptensvägen 1 (+20 %) och Bruksstigen 5 (±0) låg på eller över. Justerat median ca 121 700 kr/m² på 203 m². Justeringar: gästhuset +0,4 Mkr, VA-anslutningen −0,58 och resten av vägkostnaden −0,1 (jämförelserna har kommunalt VA), och −0,3 för att huset inte gick att sälja för 27,0 Mkr (Wrede, borttagen 3 okt 2024) eller 26,5 Mkr (Booli från 14 aug 2026, sänkt till 24,0 till Hemnet 25 sep). Känslighet: med Tegelövägen 4 i Vikingshill (nybygge 2023 utan strand, 328 m², 25,0 Mkr okt 2025, ca 76 000 kr/m²) som åttonde jämförelse sjunker mitten till ca 21,5 Mkr och priset blir Högt. Björkuddsvägen 13, 170 m bort (204 m², byggår 2024, 6 074 m² tomt), har en Booli-lagfart på 30,0 Mkr sep 2025 men ingen annons med pris, och tomten låg tidigare ute för 29 Mkr; raden kan gälla tomtköpet och används inte. Taxeringsvärdet 18,1 Mkr / 0,75 ger ca 24,1 Mkr. Nacka 2026: villor 15–25 Mkr har i median gått på utgångspris, men strandvillorna på 19–25 Mkr gick oftast under.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga exakt vad som är fakturerat och betalt av VA-anläggningsavgiften (ca 580 000 kr enligt annonsen) och vägkostnaden (280 000 kr, varav 140 000 betalt och 110 000 i oktober), och vad köparen tar över. Fråga om VA-lån eller avbetalning.
- Fråga vem som bekostar ledning och pump på tomten, var förbindelsepunkten ligger och hur servitutet för grannen Velamsund 1:296:s VA-ledning över tomten (g-område i detaljplanen) påverkar.
- Begär fortsatt teknisk utredning av krypgrunden (mögel, jordbakterier, inträngande vatten) innan bud, eller gör den själv.
- Fråga varför huset inte såldes för 27,0 Mkr 2024 (Wrede) och vad som hände i aug–sep 2026 innan priset sänktes till 24,0, och varför tomtkartan och lantmäteriakterna är från apr–jun 2025: låg huset ute då också?
- Läs servitutet från 1996: grannen 1:296 får nyttja del av stranden, anlägga brygga och vistas på berget framför sitt hus (punkt 2 gäller bara så länge dåvarande ägare äger 1:82). Fråga om den delen har upphört och vilken brygga som är vår.
- Fråga om reningsverket som grannen är ansluten till: serviceavtal, senaste utsläppsprov, delning av kostnader och vad som händer när båda ansluts till kommunalt VA.
- Fråga om gästhuset hyrs ut och om ett hyresavtal följer med; detaljplanen tillåter två bostäder per huvudbyggnad.
- Fråga om resultatet av sprängbesiktningen (arbeten i gatan) och sprickan i grundmuren vid källardörren.
- Begär radonmätning; säljarens mätning är från 2002 och inte redovisad.
Underlag: Widerlövs annons (läst 30 okt 2026); överlåtelsebesiktning, Inspect Group, Nisse Nielsen, 26 jul 2026 (uppdrag 18147); energideklaration, Densia AB, 9 aug 2024 (ID 1496513); slutbesked för komplementbyggnad, Nacka kommun, 22 jun 2023 (B 2021-001000); tillstånd för WC och avlopp från komplementbyggnaden till reningsverk, Nacka kommun, 14 mar 2023 (M-2022-1571); kvalitetsdokument våtrum, 25 mar 2023; servitut avseende strandområde till förmån för Velamsund 1:296, 2 jul 1996; lantmäteriakt 0182K-8416 (avstyckning 1970); stämmoprotokoll Vikingshills samfällighetsförening 9 okt 2025; detaljplan DP 638 Vikingshill och Sommarbo område C (akt 0182K-P2020/638, laga kraft 1 jul 2020) med genomförandebeskrivning och antikvarisk utredning; Nacka kommun WFS (detaljplan, gatukostnadslager, 30 okt 2026); Booli (annons och slutpriser, 30 okt 2026); Hemnet (aktuell annons, Wredes borttagna annons 2024 och sålda-sidor för jämförelserna, 30 okt 2026); OSM-strandlinje. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nacka
Alla villor i Nacka
Hasseluddsvägen 128B
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,5 Mkr
- Bedömt värde
- 9,4–10,1 Mkr
Movägen 2
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 16,0 Mkr
- Bedömt värde
- 15,7–16,9 Mkr
Godtemplarvägen 18
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 14,7 Mkr
- Bedömt värde
- 14,0–15,0 Mkr
Wallbacksvägen 9
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,5 Mkr
- Bedömt värde
- 11,2–12,0 Mkr
Stubbsundsvägen 19
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,6 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–8,0 Mkr
Västergårdsvägen 5
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,0 Mkr
- Bedömt värde
- 7,9–8,5 Mkr