Godtemplarvägen 18
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Arkitektritad treplansvilla från 2017 i KL-trä, en av fyra i Tollare Arkipelag, på liten tomt. Huset är i gott skick. Frågan är om priset håller efter ett försök på 15,5 Mkr som inte gav någon affär.
För och emot
Talar för
- Byggt 2017 med stomme, bjälklag och väggar i massivt KL-trä, isolerat med träfiber; fasad och tak i värmebehandlad furu som inte ska målas (annonsen)
- Energiklass B: 54 kWh/m² primärenergi mot kravet 90, bergvärme med golvvärme på entréplan och FTX-ventilation (energideklaration 22 nov 2022)
- Tre badrum, fem sovrum, takterrass med bubbelbad och ytterligare två terrasser; altanen byggd om 2025, räcket på mellanaltanen 2024 (säljarens uppgift i besiktningen)
- Ventilationen rengjord och injusterad 18 dec 2025 (Akono-protokoll)
- Ingen fastighetsavgift ännu: huset är från 2017, och nybyggda småhus är befriade i 15 år
- Grannhuset Godtemplarvägen 24 (2017, 200 + 8 m²) gick för 14,4 Mkr i jun 2025 (Booli lagfart)
Talar emot
- Ett försök på 15,495 Mkr hos ESNY gav ingen affär (borttagen 29 apr 2026), och 14,695 Mkr har stått sedan juni utan bud som syns
- Tomten är bara 353 m² och utelivet sker mest på terrasserna
- Parallelltak och tre låglutande tak- och terrassbjälklag; tätskiktet under trä, trall och sedum kunde inte besiktigas (riskanalys 3:3)
- Dörrpartiet mot vardagsrummet har satt sig, och orsaken är inte utredd (fortsatt teknisk utredning 4:1)
- Sälja vidare: Tollares villor i övrigt är 139–160 m² och har gått för 10,6–11,75 Mkr; över 14 Mkr finns bara Godtemplarvägen 24
Besiktningen
- GrundBra
- Platta på mark med suterrängdel. Suterrängen är en känd riskkonstruktion (riskanalys 3:1), men inga fuktskador noterades.
- FasadKontrollera
- Träpanel med lösa panelbrädor och invändig avrinning, en känd riskkonstruktion (3:2). Glipande panel kan släppa in vatten bakom fasaden; spika fast och kontrollera.
- Tak och terrasserRisk
- Parallelltak utan vind, låglutande tak och terrasser med tätskikt under trall och sedum som inte kunde besiktigas, och en sida av taket gick inte att se (3:3). Ingen skada noterad, men konstruktionen är svår att kontrollera.
- Dörrar och fönsterKontrollera
- Dörrpartiet in mot vardagsrummet har satt sig och är trögt. Besiktningen kräver att orsaken utreds (4:1); säljaren har beställt åtgärd.
- VåtrumBra
- Tre badrum och tvättstuga utan anmärkning. Golvbrunnarna i duschen på entréplan och under badkaret gick inte att se fullt ut.
- KökKontrollera
- Diskbänksskåpet saknar tät botten bakom väggen; besiktningen rekommenderar fuktlarm.
- Värme och ventilationBra
- Bergvärme med golvvärme på entréplan och radiatorer uppe, luft/luftvärmepump, elgolv i två badrum, FTX rengjord dec 2025.
Varför sattes dörren?. Ett dörrparti som satt sig i ett nio år gammalt hus i KL-trä kan vara krympning eller sättning, men det kan också vara fukt. Be om säljarens utredning och åtgärd skriftligt före bud. Låt en egen besiktning titta på takets och terrassernas tätskikt där det går.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Utreda och åtgärda dörrpartiet i vardagsrummet | 10–50 tkr | nu |
| Fästa lös fasadpanel, se över avrinningen | 5–20 tkr | nu |
| Fuktlarm under diskbänken | 1–2 tkr | nu |
| Radonmätning (vinter) | 1–2 tkr | första vintern |
| Underhåll av sedumtak, terrasser och bubbelbad | 20–80 tkr | 0–5 år |
| Nödvändigt / allt | 0,02–0,07 / 0,04–0,15 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Godtemplarvägen 24 | 200+8 | 14 400 000 | 70 600 | jun 2025 |
| Godtemplarvägen 31 | 159+34 | 11 750 000 | 66 800 | aug 2026 |
| Kolonigränd 6 | 139+25 | 11 050 000 | 72 900 | sep 2026 |
| Godtemplarvägen 17 | 141 | 10 750 000 | 76 200 | maj 2026 |
| Barkerivägen 4 | 155 | 10 600 000 | 68 400 | dec 2025 |
| Slitvägen 13 | 192 | 13 975 000 | 72 800 | okt 2025 |
| Banérvägen 12 | 212 | 13 700 000 | 64 600 | mar 2026 |
| Godtemplarvägen 18, utgångspris | 199 + 25 | 14 695 000 | – | till salu |
Jämförelserna är villor från 2014–2020 i Tollare och Lännersta–Boo maj 2025–sep 2026. Närmast är grannen Godtemplarvägen 24, också från 2017 och lika stor; den gick för 14,4 Mkr enligt en Booli-lagfart från jun 2025 utan annons på Hemnet, så affärsdatum och skick är inte kända. Tollares övriga villor (139–160 m²) gick för 10,6–11,75 Mkr, 2–6 % över utgångspris. Formeln ger ca 14,9 Mkr före avdrag. Huset låg först ute hos ESNY för 15,495 Mkr utan affär (borttagen 29 apr 2026), och sedan juni står det för 14,695 Mkr; den systervillan Godtemplarvägen 20 annonserades för 15,995 Mkr och togs bort 3 jun 2025 med okänt slutpris. Därför har vi dragit 0,4 Mkr. Utan Godtemplarvägen 24 blir värdet ungefär detsamma (medianen ändras knappt), och omdömet ändras inte.
Budstrategi
Att göra före bud
- Vad hände hos ESNY: fanns det bud på 15,495 Mkr eller lägre? Har det kommit bud på 14,695?
- Vad visade utredningen av dörrpartiet, vem gjorde den och vad åtgärdades?
- Finns relationsritningar, bygglov och slutbesked för huset och takterrassen med bubbelbad?
- Tätskikten på taket, terrasserna och sedumtaket: finns det ritningar, garantier eller kontroller sedan 2017?
- Mäklaren skriver att huset kan byggas på på höjden. Plankartan (DP 534) styr nockhöjden över nollplanet; be om en bekräftelse från kommunen innan du räknar med det.
- Finns det gemensamhetsanläggning eller samfällighet för gata, belysning eller dagvatten? Annonsen anger 0 kr.
- Boka köpargenomgång hos Bjerking & Thörn inom 9 månader från 19 maj 2026 för att ta över besiktningen.
- Mät radon under eldningssäsongen.
Underlag: Mäklarringens annons med fakta, taxering och driftkostnad (läst 30 okt 2026); överlåtelsebesiktning SBR, Bjerking & Thörn 19 maj 2026 (2026-S067); energideklaration 1340636 (Anticimex, 22 nov 2022); ventilationsprotokoll Akono 18 dec 2025; detaljplan DP 534 Tollarehöjden (akt 0182K-2013/32, laga kraft 2013) via Nacka kommuns WFS; Booli (annons publicerad 14 aug 2026, slutpriser okt 2026); Hemnet (aktuell annons från 13 okt 2026, ESNY-annonsen borttagen 29 apr 2026, Godtemplarvägen 20 borttagen 3 jun 2025, sålda-listan för Tollare). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nacka
Alla villor i Nacka
Vinkelvägen 15
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 7,0 Mkr
- Bedömt värde
- 6,8–7,9 Mkr
Förmansvägen 5
Högt utgångspris- Utgångspris
- 16,0 Mkr
- Bedömt värde
- 10,7–12,1 Mkr
Hasseluddsvägen 128B
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,5 Mkr
- Bedömt värde
- 9,4–10,1 Mkr
Movägen 2
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 16,0 Mkr
- Bedömt värde
- 15,7–16,9 Mkr
Brynjevägen 5
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 24,0 Mkr
- Bedömt värde
- 22,2–26,0 Mkr
Wallbacksvägen 9
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,5 Mkr
- Bedömt värde
- 11,2–12,0 Mkr