Hasseluddsvägen 128B

För och emot

Besiktningen

GrundBra

Betongplatta med underliggande isolering av okänd tjocklek; inget att notera. Berg i dagen invid huset (Inspect Group, Nisse Nielsen, 20 jul 2026).

Stomme och bjälklagKontrollera

Planavvikelser i ytterväggar ut- och invändigt och lutningar i mellanbjälklaget, enligt besiktningen orsakade av bristande noggrannhet vid bygget.

Tak och vindRisk

Betongpannor och underlagspapp troligen från 1999. Svackor i taket, skev takfot, röta i vindskivorna, för kort överlapp på vattplåtarna och ingen trekantsläkt. Takstolarna bedöms inte fackmässigt utförda (svackor, dåliga skarvar och stödben, klena dimensioner), och isoleringen ligger direkt mot yttertaket utan luftspalt.

TakfönsterRisk

Fuktskador av läckage i invändiga omfattningar; pannor och övre plåt felaktigt anslutna. Besiktningen rekommenderar fackman för orsak, omfattning och åtgärd.

Fasad och fönsterKontrollera

Träpanel från 1999 med röta på gaveln, fönsterbleck utanpå panelen, trätrall mot fasaden, glipa vid vattenutkastaren. Glipor vid fönstersmygar och tröskelbleck saknas vid groventrén.

Badrum entréplanKontrollera

Renoverat 2018 enligt ett utlåtande från 2021, utan kvalitetsdokument. Handfatets avloppsrör sitter för nära väggen.

Badrum övre planKontrollera

Troligen från 2009, klinker lagt på äldre klinker, bakfall till golvbrunnen, tätskiktets anslutning mot brunnen gick inte att kontrollera, rörmanschett saknas under handfatet.

TvättstugaRisk

Rörgenomföringar för vatten och golvvärme i gjuten klack utan tätskikt, avviker från branschregler; anslutningen mot golvbrunnen gick inte att kontrollera.

El och VAKontrollera

El mest från 1999: otät elcentral, täckbrickor saknas, utvändigt uttag utan lock, trasig ledning på vinden. VA kommunalt, inga tecken på läckage.

Värme och ventilationKontrollera

Frånluftsvärmepump med vattenburen värme och FX-ventilation enligt besiktningen och energideklarationen (Värmepump-frånluft 9 619 kWh); annonsen anger luft/vattenvärmepump och FTX.

Låt en konstruktör titta på taket före bud. Besiktningen säger att takstolarna inte är fackmässigt byggda och att taket har svackor, att isoleringen ligger direkt mot yttertaket och att takfönstret läcker in. Säljaren uppgav också att entréplanet renoverades ”pga byggfusk” före 2021. Be om utlåtandet från 2021 och låt en konstruktör och en fuktsakkunnig bedöma vind och takstolar innan du bjuder; ett nytt tak med förstärkta takstolar kan kosta 0,4–0,8 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor byggda 1995–2010, 140–185 m², inom 500 m i Hasseludden och Rensättra (samma detaljplan DP 69), sålda nov 2025–okt 2026 (affärsdatum, byggår och ytor från Hemnets sålda-sidor; Huldrevägen 6 från Booli). Justerat median ca 62 900 kr/m² effektiv area; de två husen från 2010 är justerade ned för åldern, de två på 180 m² upp för storleken. Utan några justeringar blir medianen ca 64 000 kr/m² och mitten ca 9,9 Mkr; omdömet blir ändå Högt. Inget av husen i närheten med samma ålder har gått över 10,9 Mkr (Rensättravägen 11B, 2001, 167,5 m², okt 2026), och närmast på samma gata gick Hasseluddsvägen 150A (2010, 160 m²) för 10,7 Mkr, 3 % under utgångspriset. Säljaren köpte huset för 10,0 Mkr i oktober 2021 (Booli-lagfart), nära toppen av marknaden; sedan dess har en badrumsrenovering och inget större arbete redovisats. Taxeringsvärdet 8,2 Mkr / 0,75 ger ca 10,9 Mkr, men taxeringen ser inte takstolarna. Biarean (30 m²) är inte beskriven; räknas den inte alls blir mitten ca 0,9 Mkr lägre. Huset har legat ute i 83 dagar på Booli utan prisändring, medan grannhusen i Rensättra och Hasseludden i år har gått från 3 % under till 11 % över utgångspriset.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 5 % över köpet 15 okt 2021 (10,0 Mkr, 5,0 år sedan, 1,0 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om utlåtandet från 2021 och vad ”byggfusket” på entréplanet var: vad åtgärdades, av vem, finns intyg och ritningar?
2. Låt en konstruktör bedöma takstolarna och en fuktsakkunnig mäta fukten i råsponten där isoleringen ligger mot yttertaket.
3. Fråga vilket värmesystem och vilken ventilation huset har i dag: annonsen säger luft/vattenvärmepump och FTX, besiktningen och deklarationen frånluftsvärmepump och FX. Har pumpen bytts efter 2021?
4. Fråga efter bygglov eller anmälan för bastuhuset (20–25 m²) och gästhuset (15 m²). DP 69 tillåter 200 m² bruttoarea per tomt, varav uthus och garage högst 40 m² byggnadsarea.
5. Fråga varför huset legat på Booli sedan 8 aug men på Hemnet först sedan 3 okt, och om något bud har lämnats.
6. Fråga efter frågelista, våtrumsintyg och om vägföreningen tar ut avgifter (planens gator har enskilt huvudmannaskap).
7. Köpargenomgång med Inspect Group om du vill ta över protokollet; låt besiktiga huset omöblerat, som besiktningen rekommenderar.
8. Mät radon under eldningssäsongen; berg i dagen invid huset.