Movägen 2

För och emot

Besiktningen

Mark och grundBra

Sprängsten på berg, inga tecken på sättningar. Grundsulor med mellangjutet betonggolv, delvis med uppreglade och isolerade golv, utan synliga avvikelser.

GrundmurarKontrollera

Blå lättbetong, invändigt inklädd, så sprickor och brister i fuktisoleringen syns inte. Besiktningen anger risk för mögel och röta i reglar och isolering och föreslår inspektionsluckor.

Dränering och dagvattenKontrollera

Okänt utförande, troligen från 1969. Dräneringen och dagvattenledningarna bedöms ha nått sin livslängd; kalkylera med ny dränering även om inget akut syns.

Stomme och bjälklagBra

Troligen blå lättbetong och betongbjälklag, inget onormalt. Lättbetongen kan avge radon.

FasadBra

Tegel och trä från byggåret, träfasaden målad 2024. Lokalt sliten; skarvad panel kan suga upp fukt i ändträet.

FönsterKontrollera

Isolerglas från 1990 och kopplade tvåglasfönster från 1969, torrsprickor vid stickprov och varierande underhållsbehov.

Tak och vindBra

Papp på råspont från 2025 enligt ägaren, inget att notera; annonsen anger tak och plåt 2012. Vinden utan skadesignaler, kort takfot ökar fuktbelastningen på fasad och fönster.

KökBra

Modern standard. Besiktningen rekommenderar droppskydd eller läckagevakt i diskbänksskåpet.

Badrum i lägenheten (2014)Kontrollera

Klinker och kakel, kvalitetsdokument saknas och golvbrunnen under duschkabinen gick inte att kontrollera.

Badrum (1990-tal)Risk

Tätskiktet har nått sin livslängd och gjutjärnsbrunnen byttes inte när ytskikten förnyades; risk för fuktskador i omgivande konstruktion.

TvättstugaRisk

Klinker utan fog från 1990-talet på golvet, äldre brunn; tätskiktet på golvet, om det finns, är uttjänt. Väggarna är skivor på ej fuktkänsligt underlag.

BastuKontrollera

Elbastu utan golvbrunn, panelen troligen fäst med träreglar mot grundmuren, vilket ger risk för mögel och röta.

VA och elKontrollera

VA från byggåret och senare, delvis uttjänt, äldre golvbrunnar. Blandat äldre och nyare el med ojordade uttag; ingen elbesiktning.

Ventilation, värme och eldstadKontrollera

Ingår inte i besiktningen. Bergvärme; annonsen anger både frånluft och FTX, radonrapporten till- och frånluft.

Garage och gäststugaKontrollera

Fristående byggnader ingår inte i besiktningen och har inte undersökts.

Kontrollera ytan och souterrängen före bud. Huset säljs som 263 + 42 m² uppmätt, men lagfarten 2012 och registret anger 185 m². Skillnaden är troligen souterrängen, som i dag är boyta med en egen del med kök. Vi räknar på mätningen med ett avdrag på ca 4 % och får 15,7–16,9 Mkr; utgångspriset 15,995 Mkr ligger i den nedre delen. Be om bygglov för souterrängens inredning och lägenheten, och räkna med 0,7–1,6 Mkr för våtrum, dränering, VA och el de närmaste tio åren.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sju villor på Solsidan och i Saltsjöbaden från 1936–1975, 0,1–1,7 km bort, sålda jun 2025–maj 2026 (Booli, Hemnets sålda-sidor och borttagna annonser; där ytorna skiljer har Hemnets använts). Justerat median ca 58 700 kr/m² effektiv area (263 + 0,5 × 42 = 284 m²), plus tomt, garage och gäststuga 0,5 Mkr, minus 0,25 Mkr för våtrum och dränering och 0,65 Mkr för souterrängen, som är boarea i mätningen men troligen biarea i registret. Utan det avdraget blir värdet 16,3–17,5 Mkr och utgångspriset Lågt; räknat på registrets 185 m² boarea (och resten som biarea) blir det 14,1–15,2 Mkr och Högt. Ytan avgör alltså omdömet. Tar man bort den jämförelse som drar mest (Åsbacken 1, 19,0 Mkr, eller Byvägen 25, 13,5 Mkr) flyttar mitten ca 0,2 Mkr och omdömet ändras inte. Huset köptes i januari 2012 för 7,75 Mkr, då med 185 m² boarea. Taxeringsvärdet 14,17 Mkr / 0,75 ger 18,9 Mkr, men markvärdet (9,2 Mkr) väger tungt och taxeringen ser inte skicket. Huset kom ut på Booli 8 aug och på Hemnet 10 okt 2026 för samma pris; i Nacka har villor på 15–25 Mkr gått på utgångspris i median det senaste året.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 106 % över köpet 4 jan 2012 (7,75 Mkr, 14,8 år sedan, 5,0 % per år). Boarean var då 185 m² mot 263 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Begär bygglov och slutbesked för souterrängens inredning, lägenheten med kök och tillbyggnaden (troligen 1990), och fråga hur registrets 185 m² blev 263 m².
2. Begär energideklarationen från 11 maj 2026 och verklig elförbrukning, och fråga hur gammal bergvärmepumpen är; primärenergital 194 är högt för ett hus med bergvärme.
3. Fråga efter driftkostnaden (el, vatten och avlopp, sophämtning, försäkring) och efter frågelistan, som inte finns bland dokumenten.
4. Besiktningen anger papptak från 2025 enligt ägaren, annonsen ”Tak och plåtarbeten 2012”; be om faktura eller intyg.
5. Be om kvalitetsdokument för badrummet i lägenheten och om att golvbrunnen under duschkabinen görs åtkomlig.
6. Garage och gäststuga ingår inte i besiktningen: titta på dem själv och fråga efter bygglov för stugan med kök och dusch. Stadsplan S 123 tillåter att 1/9 av tomten bebyggs, ca 211 m²; fråga Nacka stadsbyggnadsservice (08-718 80 00) om huset, garaget och stugan ryms och om fastigheten är en av de k/kq-märkta i DP 574. DP 574 undantar Solsidan från attefallsreglerna.
7. Mät radon under eldningssäsongen; mätningen 2012–13 (130–150 Bq/m³ i fyra rum) är för gammal, och grund och stomme är blå lättbetong.
8. Huset låg på Booli i två månader innan det kom till Hemnet, med samma pris och besiktning från april: fråga om det visats eller bjudits på tidigare.
9. Beställ köpargenomgång hos Eminenta (utlåtandet är från 4 maj 2026 och kan tas över inom 12 månader).