Dalstigen 14

För och emot

Besiktningen

1 risk4 att kontrollera4 bra

BesiktningRisk

Fastigheten besiktigades 8 jun 2026 enligt mäklarens faktaruta, men protokollet finns varken hos mäklaren eller på Hemnet. Ingen frågelista är publicerad.

GrundBra

Betongplatta enligt annonsen, med vattenburen golvvärme. Platta på mark med golvvärme är en torr konstruktion, men ingen fuktmätning finns i handlingarna.

TakKontrollera

Betongpannor från 2014 med solceller på 60 m² sedan 2021. Pannorna har lång livslängd; taket under panelerna går inte att se. Energideklarationen anger 0 kWh/år i beräknad elproduktion, så fråga vad anläggningen ger.

Fasad och fönsterKontrollera

Träpanel och 3-glas isolerglas. Träfasader behöver målas ungefär vart 8–12 år; när den målades senast står inte i annonsen.

VåtrumKontrollera

Två badrum, bastu med dusch och tvättstuga, beskrivna som påkostade. Tätskikten är troligen från 2014; inget våtrumsintyg och ingen fuktindikering är publicerad.

Värme och ventilationBra

Frånluftsvärmepump (NIBE) med vattenburen golvvärme och kamin. Energiprestanda 63 kWh/m² och år mot kravet 90, energiklass B, inga åtgärdsförslag (energideklarationen 8 jun 2026).

RadonBra

20 Bq/m³ vid långtidsmätning enligt SSM, 1 apr 2016 (energideklarationen).

Gästhus och garageKontrollera

Gästhuset byggdes 2017 och gjordes om till gästhus med dusch och wc 2024; 2020 beskrevs två vinterisolerade garage. DP 471 ger högst 40 m² byggnadsarea för uthus och garage (största 30 m²). Fråga efter bygglov eller attefallsanmälan och slutbesked.

VABra

Kommunalt vatten och avlopp enligt annonsen; Älgö fick kommunalt VA och kommunala gator med DP 471.

Utgångspriset har stått sedan juni utan affär. Villor i samma storlek på Älgö och i Saltsjöbaden har gått för 12,9–16,0 Mkr, och bara nybygget Alfredsrovägen 10 (2022) nådde 16,0. Jämförelserna ger 13,0–14,0 Mkr för ett hus från 2014 med gästhus och garage. Be om besiktningsprotokollet från 8 juni innan du bjuder, och bjud från jämförelserna, inte från utgångspriset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Fem villor på Älgö (0,2–1,4 km bort) och två 1990-talsvillor i Rösunda och Solsidan (1,8–3,0 km), sålda jun 2025–okt 2026. Ytor, byggår och datum från Hemnets sålda-sidor. Justerat median ca 77 000 kr/m² på boarean 171 m² (registrets biarea 30 m² räknas inte, eftersom energideklarationens Atemp är 171 m² utan garage), plus 0,15 Mkr för garaget och 0,2 Mkr för gästhuset, ger mitten ca 13,5 Mkr. Bara nybygget Alfredsrovägen 10 (2022, 168 m²) har nått 16,0 Mkr på Älgö; utan den blir mitten ca 13,3 Mkr, och med den som enda jämförelse ca 15,8 Mkr, vilket skulle göra utgångspriset Rimligt. Utan grannen Kyrksundsvägen 13 (1959) blir mitten 13,3 Mkr. Utgångspriset 15,75 Mkr är 92 100 kr/m² boarea. Huset köptes för 11,6 Mkr i juni 2020 (Wrede, utgångspris 12,3 Mkr) och gästhuset byggdes om 2024; taxeringsvärdet 9,14 Mkr / 0,75 ger ca 12,2 Mkr. Alla sex villor med utgångspris på Älgö 2026 gick på eller under det (nacka.md). Huset har legat på Booli sedan 17 jun utan sänkning och kom ut på Hemnet först 30 okt. Utan besiktningsprotokoll bygger skicket på annonsen och energideklarationen.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 36 % över köpet 5 jun 2020 (11,6 Mkr, 6,4 år sedan, 4,9 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be mäklaren om besiktningsprotokollet från 8 jun 2026 och en frågelista; huset är besiktigat enligt faktarutan men inget protokoll är publicerat.
2. Fråga varför huset inte sålts sedan juni, om det har visats och kommit bud, och varför annonsen kom ut på Hemnet först 30 okt.
3. Fråga efter bygglov eller attefallsanmälan och slutbesked för gästhuset (ombyggt 2024 med badrum), garaget och uterummet, och hur många kvadratmeter komplementbyggnaderna har mot DP 471:s 40 m².
4. Fråga vad ytorna är: registret anger 171 + 30 m², Wrede angav 172 + 55 m² 2020, och energideklarationens Atemp är 171 m² utan garage. Är biarean garaget?
5. Fråga vad solcellerna producerar per år och hur gammal värmepumpen är.
6. Fråga när fasaden målades senast och om det finns våtrumsintyg för badrummen och bastun.
7. Kontrollera att gatukostnaden och VA-anläggningsavgiften enligt DP 471 är betalda (huset byggdes efter planen).