Korsholmsvägen 10

För och emot

Besiktningen

GrundKontrollera

Oisolerad betongplatta under ursprungshuset (kök och matplats) utan fuktspärr, isolerad platta under tillbyggnaden. Ingen krypgrund eller källare. Besiktningen tar upp plattan som riskkonstruktion men föreslår ingen fortsatt utredning.

BadrumRisk

Bomljud vid golvbrunnen, klinkern börjar släppa, brister i fall mot golvbrunnen, träfönster i badzon, tröskel och rörmanschetter saknas. Badrummet ligger troligen i verandan som byggdes in 2016 (bygglov 2016); säljaren anger åldern som okänd.

TvättstugaKontrollera

Ingen golvbrunn trots fast vatteninstallation, ingen frånluft och otät genomföring för inkommande vatten (riskanalysen). Tvättmaskinens avlopp sitter för nära väggen.

KökKontrollera

Renoverat 2019. Avrinningsskydd saknas under diskmaskin och kyl/frys, rören sitter inte fast ordentligt och blandarens pip når över vaskkanten.

TakKontrollera

Omlagt 2019, men pannorna på ursprungshuset är målade, inte bytta. Mossa och spruckna pannor ovanför vardagsrummet, nockband och fotplåt saknas, skorstenen har fogsläpp och sprickor och plåten vid skorstensbeslaget sluter inte tätt. Taket över entréhallen var inte färdigt; säljaren lovar att göra klart det till tillträdet.

Vind och tillbyggnaderKontrollera

Nockvinden kunde inte besiktigas (luckan blockerad av garderober). Tillbyggnaderna har parallelltak som inte går att besiktiga.

BalkongKontrollera

Låg lutning på taket under trallen på den inbyggda balkongen enligt riskanalysen.

Fasad och fönsterBra

Tilläggsisolerad med ny panel och nya 3-glasfönster 2019. Punktvis eftersatt underhåll av snickerier, träfasad nära mark, fönsterbleck saknas (ska monteras till tillträdet). Missfärgad takfotspanel vid tillbyggnaden var torr.

Mark och dagvattenKontrollera

Stuprör och värmepumpen släpper vattnet intill grundmuren; lövsilar saknas (ska monteras). Förrådet står på berg med trä mot mark.

ElKontrollera

Elen på entréplan bytt 2019, jordfelsbrytare och automatsäkringar. Lösa uttag på övre plan. Annonsen anger ”Elektrisk säkerhet: Ojordat”, besiktningen jordade uttag; fråga vad som gäller på övre plan.

VABra

Kommunalt vatten och avlopp sedan 2014 (LTA, lågtryckssystem i området); VA-kontrollen fann inget onormalt. En egen brunn används bara till trädgården, vattnet är inte provtaget.

Bygglovet för vardagsrumsutbyggnaden. Bygglovshandlingarna visar bara inbyggnaden av verandan 2016. Vardagsrummet byggdes ut 2019, och kommunen mäter nu 111,2 m² byggnadsarea, över planens 100 m² om huset räknas som två våningar men under 120 m² om övervåningen räknas som inredd vind. Kommunen har bara bedömt hallen på 6 m² som lovfri. Be mäklaren om kommunens besked för utbyggnaden 2019 innan du bjuder.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Det finns bara en villa i samma storlek på Älgö som sålts de senaste 18 månaderna, grannen Wallbacksvägen 21 (1955, 150 + 32 m², havsutsikt), som gick för 10,9 Mkr i juni, 14,5 % under utgångspriset. Övriga jämförelser är villor på 94–159 m² i Solsidan, Igelboda, Saltsjöbaden och Tattby (2,6–4,1 km bort) sålda jun 2025–okt 2026, med Hemnets ytor och byggår. De ligger närmare service och Saltsjöbanan och har mindre tomter, och är justerade för det. Justerat median ca 78 400 kr/m² på 116 m², minus 0,18 Mkr för badrummet och plus 0,1 Mkr för förrådet, ger mitten ca 9,0 Mkr. Små hus på Älgö säljs i stor utsträckning på tomten: Korsholmsvägen 3 (43 + 27 m², 2 128 m²) gick för 5,82 Mkr i juni och Marenvägen 20 (59 m²) för 7,5 Mkr i oktober. Äldre hus på 85–125 m² på ön gick för 7,5–8,35 Mkr i affärer med lagfart apr–maj 2025 (Klubbvägen 2, Estvägen 22, Älgövägen 325) och Korsholmsvägen 12 (1999, 125 + 10 m²) för 7,5 Mkr (sista bud jul 2024); de är äldre än 18 månader och inte med i formeln, men talar för att intervallet inte ska ligga högre för ett hus som kräver arbete i badrummet. Ett pris under ca 8,5 Mkr vore lågt, 8,6–9,5 Mkr rimligt och över ca 9,6 Mkr högt. Taxeringsvärdet 7,207 Mkr (2024, varav mark 4,499) / 0,75 ger 9,6 Mkr. Huset köptes för 5,25 Mkr 2017 (lagfart, 96 m²) och har sedan tillbyggts och renoverats. Nacka 2026: villor under 10 Mkr har gått ca 2,3 % över utgångspris, men alla sex villor på Älgö med utgångspris i år gick på eller under det (±0 till −13 %). Tar man bort Älgö-grannen blir mitten ca 9,1 Mkr; med bara Wallbacksvägen 21 ca 7,8 Mkr.

Tidigare försäljningar

Senaste köpet var 30 sep 2017 för 5,25 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns bygglov, startbesked och slutbesked för vardagsrummets utbyggnad 2019? Kommunens mejl gäller bara hallen på 6 m².
2. Räknar kommunen huset som en våning med inredd vind (6 %, högst 120 m²) eller två våningar (5 %, högst 100 m²)? Byggnadsarean är 111,2 m².
3. När byggdes badrummet och vem lade tätskiktet? Finns intyg (våtrumsbehörighet)?
4. Är gatukostnaden och VA-anläggningsavgiften enligt DP 471 betalda (anslutning 2014)?
5. Vad kostar medlemskapet i tomtägarföreningen och finns det kö till båtplats?
6. Elsäkerheten på övre plan: annonsen säger ojordat, besiktningen jordade uttag.
7. Faktisk elförbrukning de senaste åren (annonsen 9 000 kWh, energideklarationen ca 14 300 kWh med hushållsel).
8. Gör en egen besiktning med fuktmätning i badrumsgolvet och under plattan i köket, och mät radon.