Diligensvägen 55
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Radhus på 108 m² från 1987 i HSB Brf Fjädern i Jarlaberg, ännu utan pris. Föreningens och grannarnas affärer ger ca 4,3–4,9 Mkr; allt hänger på vad lånen som läggs om i höst gör med avgiften.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 4,3 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt4,3–4,9 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 4,9 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- 108 m² med två sovrum, allrum, två badrum (renoverade 2007 och 2011) och tvättstuga enligt annonsen
- Inglasad balkong i söderläge från vardagsrummet och uteplats med förråd vid entrén
- Köket totalrenoverat 2011 med induktionshäll, varmluftsugn, ångugn och diskmaskin
- Värme, vatten, kabel-tv och bredband ingår i avgiften; hushållselen (ca 4 500 kWh, 6 500 kr/år enligt annonsen) mäts per bostad sedan sep 2025
- Föreningen bytte takpannor 2015, fogtätade fasaden 2016, renoverade fönstren 2022 och har 9,3 Mkr i underhållsfond
- Gångavstånd till Nacka Forum, skolor, Nyckelviken och båtarna vid Nacka strand enligt annonsen
Talar emot
- Avgiften 9 917 + 60 kr/mån är 92 kr/m² och månad; BRF Nyckeln på samma gata hade 8 411 kr för 108 m² (78 kr/m²) nov 2025
- Föreningens lån är 115,3 Mkr (7 890 kr/m² bostadsrättsyta), soliditet 18 %, resultat −2,3 Mkr 2025 och −2,5 Mkr 2024
- 43,9 Mkr av lånen skulle läggas om inom ett år från årsskiftet, bl.a. 20,3 Mkr hos SBAB 17 nov 2026 (4,19 %); en procentenhet på bostadens lånedel är ca 720 kr/mån
- Jarlabergs samfällighet planerar en lånefinansierad ny sophantering, som enligt årsredovisningen höjer driftskostnaderna
- Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista; duschrummet är från 2007
- Byggnaden är ett flerbostadshus (nr 55, 57 och 59, Atemp 324 m²) och 108 m² ger bara två sovrum
Besiktningen
5 att kontrollera3 bra
- BesiktningKontrollera
- Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. Bostadsrättshavaren svarar normalt för det inre; stadgarna från 2024 är skannade och inte lästa, så ansvaret för uteplats, balkong och förråd är okontrollerat.
- ByggnadBra
- HSB Brf Fjädern 622 är från 1987: 182 bostäder (29 radhus och 153 lägenheter) om 14 610 m² på två gårdar. Takpannor bytta 2015, fasadelementen fogtätade 2016, fönster renoverade 2022 och stamspolning 2023; nästa stamspolning 2028. Stambyte står inte i årsredovisningens plan.
- VåtrumKontrollera
- Två badrum: dusch med golvvärme och vattenburen handdukstork, totalrenoverat 2007, och badkar, totalrenoverat 2011, enligt annonsen. Tvättstuga med kakel. Okontrollerade utan besiktning; 2007 års badrum är 19 år.
- Värme och energiBra
- Fjärrvärme och frånluftsvärmepump (föreningens). Energideklarationen 2019 för nr 55–59 (Energisam, giltig till 26 jun 2029) anger primärenergital 95 kWh/m² mot nybyggnadskravet 85, alltså klass D enligt vår räkning. Föreningen gör en översyn av intermittenta varmvattenproblem 2026.
- Föreningens ekonomiKontrollera
- Lån 115 271 761 kr hos Stadshypotek, SBAB och Nordea, snittränta 3,01 %, bindning 1,42 år, amortering 2 Mkr/år. Bostadens andel 0,7521 % är ca 0,87 Mkr (mäklaren: indirekt nettoskuldsättning 830 400 kr). Resultat −2 299 354 kr 2025 efter avskrivningar, sparande 168 kr/m², soliditet 18 %, underhållsfond 9,33 Mkr.
- AvgiftKontrollera
- Årsavgifterna 2025 var 14,93 Mkr (1 031 kr/m²). Med andelstalet och höjningen 6 % 2026 blir bostadens del 9 918 kr/mån, samma som annonsens 9 917. Avgiften höjdes 10 % 2025 och ca 20 % sedan 2023; 2027 är inte beslutat.
- Mark och samfällighetBra
- Föreningen äger Sicklaön 367:3 och 367:4 och har 13,62 % i Jarlabergs samfällighet, som sköter de tre garagen, sopsugen, kabel-tv och gångvägar. Garageplats hyrs separat för 530–774 kr/mån (2026). Detaljplanen är inte läst.
- RadonKontrollera
- Föreningen gjorde en radonmätning 2020 enligt årsredovisningen; resultatet är inte publicerat, och energideklarationen anger radonmätning ”inte utförd”. Fråga efter protokollet.
Fråga vad lånen fick för ränta i höst. Av föreningens 115 Mkr skulle 43,9 Mkr läggas om inom ett år från årsskiftet, bland annat 23,6 Mkr hos Nordea i september (nu rörligt) och 20,3 Mkr hos SBAB 17 nov 2026. Fråga vilken ränta de fick och vilken avgift som gäller 2027; varje procentenhet på bostadens lånedel är ca 720 kr/mån.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning av våtrummen | 5–10 tkr | före bud |
| Bostadens del av en avgiftshöjning på 5 % | 6 tkr/år | 2027 |
| Nytt duschrum när badrummet från 2007 är uttjänt | 150–250 tkr | 5–10 år |
| Garageplats i Diligensgaraget, om du behöver | 6–9 tkr/år | löpande |
| Nödvändigt / allt | ca 0,01 / 0,27 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Diligensvägen 104 | 94.5 | 4 100 000 | 43 400 | sep 2026 |
| Diligensvägen 65 | 122 | 4 350 000 | 35 700 | nov 2025 |
| Diligensvägen 48 | 108 | 4 295 000 | 39 800 | nov 2025 |
| Diligensvägen 86 | 123 | 4 550 000 | 37 000 | mar 2026 |
| Diligensvägen 27 | 105.5 | 4 995 000 | 47 300 | dec 2025 |
| Trillans väg 16 | 108 | 5 380 000 | 49 800 | okt 2026 |
| Trillans väg 22 | 108 | 5 550 000 | 51 400 | sep 2025 |
| Trillans väg 41 | 108 | 4 825 000 | 44 700 | jun 2025 |
| Diligensvägen 55, utgångspris | 108 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är åtta bostadsrätter på 94–123 m² i Jarlaberg sålda jun 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, datum, avgifter och föreningar). Två är lägenheter i samma förening (Diligensvägen 104 och 65), tre är bostäder med uteplats i grannföreningarna på Diligensvägen (Nyckeln, Tullen och nr 27, vars förening inte är kontrollerad) och tre är radhus på 108 m² i Brf Uttern på Trillans väg. Trillans väg och Fyrspannsvägen har gått klart högre än Diligensvägen för samma storlek (Trillans väg 108 m² 4,8–5,55 Mkr mot Diligensvägen 108 m² 4,15–4,6 Mkr), därför −7 till −10 % på Uttern-husen; det är en bedömning. Utan Trillans väg blir mitten ca 4,3 Mkr, med bara −5 % på dem ca 4,7 Mkr. Äldre affärer i samma storlek, inte med i formeln: Diligensvägen 124 i samma förening (108 m², 3 rum, uteplats) 4,15 Mkr jan 2025 (+4 %), och radhuset Diligensvägen 24 i BRF Nyckeln 4,6 Mkr mar 2025 (−8 %). Grannföreningarnas lån är inte kontrollerade; avgifterna (78–100 kr/m² och månad mot våra 92) är justerade där de skiljer mest. Diligensvägens affärer i storleken har gått 10 % under till 4 % över utgångspriset. Diligensvägen 82 i Brf Tullen (108 m², 10 719 kr/mån) ligger ute för 5,00 Mkr hos SkandiaMäklarna. Inget utgångspris är satt; ett pris under ca 4,25 Mkr vore lågt och över ca 4,95 Mkr högt.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga om huset får ett utgångspris före visningen 8 nov eller säljs utan, och vad budet är i dag.
- Fråga vilken ränta Nordea-lånet (23,6 Mkr, sep 2026) och SBAB-lånet (20,3 Mkr, 17 nov 2026) fick och om avgiften höjs 2027.
- Fråga vad samfällighetens nya sophantering kostar föreningen och när.
- Be om radonmätningen från 2020 och resultatet för nr 55–59.
- Fråga om det funnits vattenskador, vad varmvattenproblemen gäller och om golvvärmen i badrummen är vattenburen eller el.
- Fråga vad som ingår i upplåtelsen (uteplats, förråd, balkong) och vad du svarar för enligt stadgarna.
- Jämför med Diligensvägen 82 i Brf Tullen (108 m², 3,5 rum, 5,00 Mkr, avgift 10 719 kr/mån hos SkandiaMäklarna).
Underlag: Booli-annons 6326412 (31 okt 2026, publicerad 27 okt); Fastighetsbyråns annons objektID 3590816 med föreningsfakta (31 okt 2026); HSB Brf Fjädern 622 årsredovisning 2025; energideklaration Diligensvägen 55–59 (Energisam, id 964738, giltig till 2029-06-26); stadgar 2024 (skannade, ej lästa); Hemnets slutpriser och sålda-sidor för Diligensvägen, Trillans väg, Fyrspannsvägen och Landåvägen (31 okt 2026); Booli-annons 6307024 (Diligensvägen 82). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nacka
Alla villor i Nacka
Elinshillsvägen 17
Högt utgångspris- Utgångspris
- 9,5 Mkr
- Bedömt värde
- 7,9–8,7 Mkr
Dörjgatan 7
Högt utgångspris- Utgångspris
- 4,5 Mkr
- Bedömt värde
- 3,9–4,2 Mkr
Manhemsvägen 76
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,0 Mkr
- Bedömt värde
- 7,6–8,2 Mkr
Knut Stangenbergs väg 37
Högt utgångspris- Utgångspris
- 6,2 Mkr
- Bedömt värde
- 5,7–6,1 Mkr
Strandpromenaden 4
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 42,7–50,1 Mkr
Åbroddsvägen 2J
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,6 Mkr
- Bedömt värde
- 5,3–5,7 Mkr