Dörjgatan 7
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Kedjehus från 1974 på Fiskarhöjden, på tomträtt med avgäld 22 000 kr per år till 2034. Utgångspriset ligger under köpet 2024, men krypgrunden har mögel och förhöjd fukt, och fasaden mot söder har röta.
För och emot
Talar för
- Färsk överlåtelsebesiktning (Inspect Group, 19 okt 2026) och energideklaration (apr 2024) är publicerade
- Två badrum med kvalitetsdokument: duschrum 2014 och duschrum/tvättstuga 2020
- Fyra sovrum på 139 m², allrum och sovrum i sluttningsvåningen, 253 m² tomt med innergård i söderläge
- Luft/luft-värmepump; 96 kWh/m² och år enligt energideklarationen
- Garageplats och parkering ingår via samfälligheten (22 580 kr per år), bilfritt område
- Utgångspriset ligger 55 000 kr under vad nuvarande ägare betalade i maj 2024
Talar emot
- Tomträtt: avgälden 22 000 kr per år gäller till 27 apr 2034 och omregleras sedan; de friköpta kedjehusen i serien kostar inte detta
- Krypgrunden har lokalt vita mögelpåväxter och förhöjda fuktvärden i trossbotten och reglar, och plastfolien saknas vid ytterkanterna
- Fasaden mot syd/sydost har kraftiga torrsprickor och lokal röta; besiktningen säger att man ska räkna med byte
- Papptaket bedöms ha nått sin tekniska livslängd, med mossa och begynnande torrsprickor; mögel på råsponten på vinden
- Dränering och utvändig fuktisolering är troligen från 1974 och uttjänta; el och VA delvis från byggåret
- Energiklass F med direktverkande el som grund; driften blir ca 90 tkr per år med avgälden
Besiktningen
3 risker7 att kontrollera
- KrypgrundRisk
- Uteluftsventilerad krypgrund, bara inspekterad nära luckan. Vita mögelpåväxter och fuktfläckar på trossbottenskivor och blindbotten, förhöjda fuktvärden i skivor och reglar, plastfolie saknas vid ytterkanterna och tryckimpregnerat virke finns. Besiktningen rekommenderar fortsatt teknisk utredning.
- Platta och grundmurarKontrollera
- Sluttningsvåningen står troligen på betongplatta med flytande golv och invändigt klädda betongväggar; mindre sprickor i sockeln. Dränering och fuktisolering bedöms uttjänta (troligen från 1974).
- FasadRisk
- Träfasad. Mot syd/sydost kraftiga torrsprickor och lokal röta; besiktningen säger att man ska räkna med byte av fasaden.
- Fönster och dörrarKontrollera
- Varierande ålder. Behöver skrapas, målas och kittas, begynnande röta lokalt, löst tröskelbleck på altandörren i sluttningsvåningen.
- Tak och vindRisk
- Låglutande papptak på råspont, okänd ålder; papp bedöms uttjänt, med mossa och begynnande torrsprickor. Låg vind, bara sedd vid luckan, med vita och svarta mögelpåväxter på råsponten.
- VåtrumKontrollera
- Duschrum/tvättstuga 2020 och duschrum 2014, båda med kvalitetsdokument och fall mot golvbrunn. Inbyggda spolcisterner saknar dränage, och installationsutrymmet i hallen saknar tätskikt och dränage.
- El och VAKontrollera
- Delvis från byggåret; besiktningen noterar installationer som nått sin livslängd (45 och 50 år) och rekommenderar fackman. Ingen elrenovering enligt säljaren.
- VentilationKontrollera
- Annonsen säger mekanisk ventilation, besiktningen FTX; ingick inte i besiktningen. Fråga varför det sitter en separat fläkt i tvättstugan.
- RadonKontrollera
- 120 Bq/m³ årsmedelvärde 2015 enligt säljaren; under 200, men mätningen är över tio år gammal. Mät igen under eldningssäsongen.
- EnergiKontrollera
- Energiklass F (primärenergital 173), 96 kWh/m² och år. Direktverkande el och luft/luft-värmepump. Deklarationen gäller till 9 apr 2034.
Utred krypgrunden och fråga om friköp före bud. Besiktningen hittade mögel och förhöjd fukt i krypgrunden och rekommenderar fortsatt teknisk utredning. Be om den, eller gör den själv, innan du budar. Fråga också vad det kostar att köpa loss tomträtten: de friköpta grannhusen säljs utan avgäld, och avgälden på 22 000 kr per år omregleras 2034.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Fortsatt teknisk utredning av krypgrunden | 10–20 tkr | före bud |
| Åtgärd i krypgrunden (plastfolie, avfuktare, sanering) | 50–150 tkr | 0–2 år |
| Byte av fasad mot syd/sydost | 100–200 tkr | 0–5 år |
| Omläggning av papptaket, om ägaren betalar | 80–150 tkr | 0–5 år |
| Underhåll av fönster och altandörr | 30–80 tkr | 0–3 år |
| Dränering och utvändig fuktisolering | 100–200 tkr | 5–10 år |
| Ny radonmätning | 1–2 tkr | första vintern |
| Friköp av tomträtten (frivilligt, ca 50 % av markvärdet 1,606 Mkr) | ca 800 tkr | när som helst |
| Nödvändigt / allt inom 10 år (utan friköp) | 0,2–0,5 / 0,4–0,8 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Långrevsgatan 15 | 139 | 4 050 000 | 29 100 | jul 2025 |
| Långrevsgatan 48 | 106 | 4 150 000 | 39 200 | sep 2025 |
| Långrevsgatan 41 | 106 | 4 150 000 | 39 200 | jan 2025 |
| Långrevsgatan 23 | 136 | 4 770 000 | 35 100 | nov 2024 |
| Långrevsgatan 7 | 157 | 4 650 000 | 29 600 | nov 2024 |
| Bergandsgatan 6 | 160 | 4 885 000 | 30 500 | okt 2025 |
| Bergandsgatan 8 | 160 | 5 400 000 | 33 800 | jul 2025 |
| Dörjgatan 7, utgångspris | 139 | 4 495 000 | – | till salu |
Kedjehusserien på Fiskarhöjden (Långrevsgatan och Dörjgatan, 1973–74, 106–157 m² på 253 m² tomt) har bara sålt två hus på 18 månader, båda friköpta: Långrevsgatan 15 (139 m², 4,05 Mkr jul 2025) och 48 (106 m², 4,15 Mkr sep 2025), båda 3 % under utgångspriset. Därför är tre äldre affärer i serien med (Långrevsgatan 41, 23 och 7, jan 2025 och nov 2024, 21–23 månader gamla), plus de två tomträttshusen Bergandsgatan 6 och 8 på Fågelhöjden. Upplåtelseformen är kontrollerad på Hemnets sålda-sidor; alla Långrevsgatan-husen är friköpta. De friköpta är dragna ned 14 %: avgälden 22 000 kr per år motsvarar ca 0,65 Mkr kapitaliserad med 3,5 %, och kommunens friköpspris (ca 50 % av markvärdet 1,606 Mkr) är ca 0,8 Mkr. Avdraget är en bedömning, och omdömet hänger på det: med 10 % i stället blir intervallet 4,1–4,5 Mkr och utgångspriset Rimligt. Husets eget köp för 4,55 Mkr i maj 2024 (tomträtt, 3 % under utgångspriset 4,7) är 29 månader gammalt och inte med i formeln; med det som åttonde jämförelse blir intervallet 4,1–4,3 Mkr. Samma vår gick friköpta Långrevsgatan 17 och 66 (139 m²) för 4,68 och 5,35 Mkr, alltså 0,1–0,8 Mkr över tomträttshuset. Inget i renoveringslistan är gjort efter 2022, så skicket är detsamma som vid köpet. Med bara affärerna från de senaste 18 månaderna blir intervallet 4,0–4,4 Mkr. Skicket på jämförelserna är inte känt. Taxeringsvärdet 4,025 Mkr / 0,75 ger 5,4 Mkr, men taxeringen räknar marken som ägd och säger lite här. Nacka 2026: radhus och kedjehus under 10 Mkr har gått i median ca 2 % över utgångspris, men Fiskarhöjdens affärer har oftast gått 1–3 % under.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 16 aug 2010 | Kedjehus, lagfart | 139 | 2 300 000 | 16 547 |
| 14 maj 2012 | Kedjehus, lagfart | 139 | 2 550 000 | 18 345 |
| 4 maj 2024 | Kedjehus, lagfart | 139 | 4 550 000 | 32 734 |
Utgångspriset är 1 % under köpet 4 maj 2024 (4,55 Mkr, 2,5 år sedan, −0,5 % per år). Säljaren köpte för bara 2,5 år sedan och har dessutom betalat lagfart (1,5 %) och snart mäklararvode, så ett bud under köpeskillingen är svårt att få accepterat. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Krypgrunden: finns den fortsatta tekniska utredning som besiktningen rekommenderar? Annars gör en före bud, med fuktmätning i hela krypgrunden.
- Tomträtten: vad kostar friköp i dag, och vad vet kommunen om avgälden efter 27 apr 2034?
- Taket och fasaden: är omläggning av papptak och byte av fasad ägarens eller samfällighetens ansvar? Finns en underhållsplan (fiskarhojden.net)?
- Frågelista: kända fel, försäkringsskador och vad som gjorts sedan köpet i aug 2024.
- Ventilationen: mekanisk frånluft enligt annonsen, FTX enligt besiktningen; när byttes filter och aggregat?
- Ny radonmätning under eldningssäsongen (senaste 2015).
- Samfällighetens årsredovisning och vad avgiften på 22 580 kr per år täcker.
- Detaljplanen är inte läst: annonsen anger stadsplan 25 feb 1972; fråga om altan (2016) och uteplatsens tak har bygglov.
Underlag: Widerlövs annons med byggnadsbeskrivning, renoveringslista, taxering 2024, driftkostnad och tomträttsavgäld (31 okt 2026); överlåtelsebesiktning (Inspect Group, Peter Henriksson, 19 okt 2026); energideklaration (obmgruppen, 9 apr 2024, id 1454721); Booli bostadssida och Dörjgatans slutpriser; Hemnets sålda-listor för Dörjgatan och Långrevsgatan och sålda-sidor med upplåtelseform (31 okt 2026); Bergandsgatan 6 och 8 ur analysen av Bergandsgatan 8 (30 okt 2026). Frågelista och detaljplan har inte lästs. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Fisksätra och i Nacka
Alla hus i Fisksätra
Bergandsgatan 8
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,45 Mkr
- Bedömt värde
- 5,0–5,6 Mkr
Fisknätsgatan 3
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 3,85 Mkr
- Bedömt värde
- 3,8–4,1 Mkr
Mjärdgatan 8
Högt utgångspris- Utgångspris
- 4,2 Mkr
- Bedömt värde
- 3,7–4,0 Mkr
Bergandsgatan 3
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,2 Mkr
- Bedömt värde
- 5,0–5,8 Mkr
Månbacken 3B
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 6,3–6,7 Mkr
Evalundsvägen 140
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,2 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–6,3 Mkr