Strandpromenaden 4

För och emot

Besiktningen

1 risk8 att kontrollera

BesiktningRisk

Inget protokoll publicerat. Annonsen anger ”Förbesiktigad: Ja”, men dokumentlistan har bara Skeppsholmens allmänna informationsblad. Skicket på grund, källare, tak, våtrum och installationer är okänt.

Grund och källareKontrollera

Torpargrund och källare enligt annonsen, i ett hus som byggts i etapper sedan 1600–1700-talet och delvis byggts upp igen efter en brand 1930 (Nacka lokalhistoriska arkiv). Gammal grund nära vattnet behöver fuktmätning.

Stomme, fasad och takKontrollera

Trästomme, träfasad med kolonner och pilastrar, tegeltak och träbjälklag. Träfasaden behöver målas med jämna mellanrum; takets ålder framgår inte.

FönsterKontrollera

2-glasfönster enligt annonsen. I ett kulturminne byts de sällan; räkna med renovering och innerbågar i stället för nya fönster.

Värme och ventilationKontrollera

Bergvärme och mekanisk frånluft, energiklass D med 118 kWh/m² enligt annonsen (deklarationen är inte publicerad). Uppvärmningen kostar ca 49 tkr/år. Värmepumpens ålder framgår inte; är den från renoveringen 2005–08 närmar den sig sin livslängd.

Våtrum och kökKontrollera

Flera badrum i anslutning till sovrummen och kök från Minotti Cucine, enligt annonsen renoverade 2005–08. Tätskikt från den tiden kan vara i slutet av sin livslängd; inga våtrumsintyg är publicerade.

Tomtgräns och strandKontrollera

Enligt Nacka kommuns fastighetskarta ligger en kil av strandlinjen och vattnet framför huset på Sicklaön 208:24, och ca 2 % av huvudbyggnadens fotavtryck (ca 12 m²) och en del av en paviljong ligger utanför tomten. Kartans osäkerhet är ca 0,5 m, men DP 448 bekräftar att huset står närmare gatan än planen medgav.

Detaljplan och kulturvärdeKontrollera

Byggnadsplan B 1 (1929) med ändringen DP 448 (2008) för just den här fastigheten: högst 640 m² bebyggt, fler uthus på högst 40 m² vardera, inga boningsrum i uthusen. Kartans byggnader är ca 588 + 48 m², så byggrätten är i stort sett använd. Huvudbyggnaden är ”särskilt värdefullt kulturminne”.

Pool och bryggaKontrollera

Pool och egen brygga enligt annonsen. Bygglov, strandskyddsdispens och var bryggan ligger i förhållande till fastighetsgränsen i vattnet framgår inte.

Varför har huset inte sålts på tre år?. Gamla prästgården låg ute hos Wrede senast våren 2023 och har legat hos Skeppsholmen sedan 10 februari 2025, hela tiden med pris på förfrågan och utan tekniska handlingar. Booli visar en rapporterad försäljning för 50 Mkr i september 2025, men ingen lagfart har kommit och huset ligger fortfarande ute. Fråga mäklaren vilket pris säljaren väntar sig, vilka bud som kommit och vad som hände med affären 2025. Kräv sedan besiktning med fuktmätning av grund och källare, och få klarhet i gränsen mot Sicklaön 208:24, innan något bud läggs.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Villor på nästan 600 m² säljs nästan aldrig i Nacka, så ingen jämförelse ligger inom ±30 % i yta och samma läge. Jämförelserna är sju stora villor på 340–535 m² boarea i Nacka och Djursholm, sålda jun 2025–okt 2026 (Booli; datum och ytor från Hemnet eller mäklarna, som i analyserna av Duvnäs Udde 3 och Amiralsvägen 13). Strandvillorna i Saltsjöbaden (Seglarvägen 6, Svartviksringen 11) är justerade nedåt för den mindre storleken, villorna utan egen strand uppåt. Justerat median ca 78 750 kr/m² effektiv area (589 + 0,5 × 64 m²) ger ca 48,9 Mkr före justeringar. Avdraget på 2,5 Mkr för över tre år ute utan affär är en bedömning; utan det blir intervallet ca 45,0–52,8 Mkr. Spridningen är stor (51 600–114 200 kr/m² justerat) och intervallet är därför satt till högsta osäkerheten, ±8 %. Boolis rad ”Nacka, 50 Mkr, 3 sep 2025, 589 + 64 m²” (annons 5530912, slutpris rapporterat av mäklaren) är samma hus men inte med som jämförelse: ingen lagfart har kommit på 14 månader, Booli visar ingen tidigare försäljning för bostaden och huset ligger fortfarande ute. Taxeringsvärdet 28,4 Mkr (taxeringsår 2021) / 0,75 ger ca 37,9 Mkr. Grannarna på Strandpromenaden 71 och 75 (283–289 m², sjöutsikt, pool) gick för 26,0 och 29,0 Mkr i sep 2026, och i Nacka har ingen villa över 40 Mkr sålts på Hemnet det senaste året. Inget utgångspris finns; intervallet visar vad som vore ett lågt, rimligt eller högt pris.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren vilket pris säljaren väntar sig, vilka bud som kommit sedan 2023 och varför försäljningen hos Wrede avbröts.
2. Fråga vad Boolis rapporterade slutpris 50 Mkr den 3 sep 2025 var: en affär som gick tillbaka, ett felaktigt ”såld”-meddelande eller något annat.
3. Be om besiktningsprotokollet (annonsen säger ”Förbesiktigad: Ja”), frågelistan, energideklarationen och eventuell radonmätning; finns de inte, gör egen besiktning med fuktmätning av grund och källare före bud.
4. Be om tomtkartan och lantmäteriets uppgifter om Sicklaön 208:24: vem äger kilen av stranden framför huset och den del av huset som ligger utanför tomten, finns servitut, och går det att reglera?
5. Fråga efter bygglov för pool och brygga, strandskyddsdispens för bryggan och om bryggan ligger inom fastighetens vattenområde.
6. Fråga vad kulturmiljöklassningen betyder för fönster, fasad och tillbyggnad, och om garaget som DP 448 gjordes för går att bygga inom 640 m².
7. Fråga efter bergvärmepumpens ålder, takets ålder och vad renoveringen 2005–08 omfattade (stammar, el, våtrum).