Knut Stangenbergs väg 37

För och emot

Besiktningen

6 att kontrollera1 bra

SouterrängvåningKontrollera

Besiktningen påpekar att förhöjd fukt i plattan och väggarna är att vänta i en souterräng och att organiskt material mot dem riskerar mikrobiella skador; inga skador syntes. Nedre plan renoverades 2023 med parkett och golvvärme, och gaveln dränerades och fuktisolerades med Isodrän 2023.

GrundKontrollera

Marklist och fuktisolering syns ovan mark, vilket enligt besiktningen försämrar livslängden. Området saknar dräneringsledningar; dränering är varje ägares ansvar enligt samfälligheten.

VåtrumKontrollera

Badrummet på övre plan renoverades av en tidigare ägare (före 2015); manschett och klämring saknas i golvbrunnen, så anslutningen mellan tätskikt och brunn kunde inte bedömas. Duschrum och tvättstuga på nedre plan totalrenoverades 2023.

Tak och vindKontrollera

Plåttak av äldre standard med färgsläpp i begränsad omfattning, årtal okänt. Några skruvar i takstegens infästning sitter löst. Vindsisoleringen är nedtrampad på sina ställen. Vinden besiktigades bara från takluckan.

Fasad och fönsterKontrollera

Träpanel och lättbetongelement med lagningar och mindre sprickor; panelen målad 2025. Kök och nedre plan har fönster från 2023, övriga är äldre isolerglas- och tvåglasfönster.

El och VABra

Ny elcentral med jordfelsbrytare och omtrådning i stora delar av huset 2023; delar av VA-ledningarna och avloppsrören bytta. Kommunalt vatten och avlopp via samfälligheten.

Värme och ventilationKontrollera

Mäklaren skriver fjärrvärme, men värmen kommer från samfällighetens panncentral (pellets och olja) via kulvert till husets undercentral, bytt 2023. Mekanisk frånluft och tre luft/luft-värmepumpar. Samfällighetens avtal med leverantören löper ut 2027 och värmelösningen ska bytas eller förnyas.

Ta reda på värmebeslutet och avgälden före bud. Utskogens samfällighet röstar på en extrastämma vecka 46, efter visningen, om värmen. Väljs egna värmepumpar behöver varje hus investera ca 146 000–265 000 kr (bergvärme, luft-vatten eller frånluft enligt samfällighetens kalkyl i september 2026), och avgiften sänks med ca 2 500 kr/mån. Väljs den gemensamma lösningen ligger avgiften i stort sett kvar, och enligt leverantörens offert tar samfälligheten över husens undercentraler (uppgradering ca 9,5 Mkr för hela området); kulverten bedömdes våren 2026 hålla ca 10 år till (nya ledningar ca 11,5 Mkr). Tomträttsavgälden, 24 400 kr/år, omregleras 1 juli 2028; i Älta har Nacka kommun höjt avgälder till upp till ca 47 000 kr/år. Grannhusen har samma villkor, så priserna tar hänsyn till dagens nivå men inte till en höjning.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Gatan är en radhusserie från 1968–69 i Utskogens samfällighet, alla hus med 100 m² boarea: 4-rumshus i två plan (100 + 18 m², som vårt) och 5-rumshus i tre plan (100 + 50 m²). Booli 2025–26 visar att de två varianterna går för ungefär samma pris, så jämförelsen görs på boarean (biarean väger 0); med halv vikt för biarean skulle tre-planshusen ge orimligt låga värden, mitt ca 5,3 Mkr. Upplåtelseformen styr priset: friköpta hus på gatan har gått för 6,4–7,05 Mkr (13: 6,4 Mkr lagfart okt 2025, 54: 6,5 Mkr lagfart aug 2025, 11: 7,05 Mkr okt 2026, +9 %), tomträttshusen för 4,95–6,0 Mkr. Bara tomträttshus används, med Hemnet-affär eller mäklarens sålda-sida. Bästa jämförelsen är huset självt, 5,995 Mkr 28 aug 2025 hos samma mäklare (inte på Hemnets sålda-lista); sedan dess har bara invändig målning gjorts enligt renoveringslistan. Tomträttshusen på Hemnet gick 3 % under till 1 % över utgångspriset; Knut Stangenbergs väg 96 hade samma utgångspris, 6,195 Mkr, och gick för 6,0 i februari 2026. De billigaste, 70 och 120, har okänt skick och är justerade upp 4–5 %. Utan Knut Stangenbergs väg 120 blir mitten ca 0,1 Mkr högre och omdömet Rimligt; två tomträttshus som bara finns som lagfart, 28 och 36 (båda 6,0 Mkr, apr och jun 2026), är inte med men pekar åt samma håll. Omdömet ligger alltså nära gränsen mellan Rimligt och Högt. Säljaren köpte för 5,995 Mkr för 14 månader sedan och betalade lagfart; bud under det är troligen svåra att få igenom, även om formelns smärtgräns (5,8 Mkr) ligger där eftersom riskerna (värmebeslutet, avgälden) dras av.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 3 % över köpet 28 aug 2025 (6,0 Mkr, 1,2 år sedan, 2,8 % per år). Säljaren köpte för bara 1,2 år sedan och har dessutom betalat lagfart (1,5 %) och snart mäklararvode, så ett bud under köpeskillingen är svårt att få accepterat. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Samfällighetens värmebeslut (extrastämma vecka 46): vilket alternativ, vad det kostar varje hus och när. Fråga värmegruppen (varmegruppen.utskogen@gmail.com) och be om årsredovisning och underhållsplan.
2. Tomträttsavtalet: hur avgälden räknas om 1 juli 2028 och om Nacka kommun erbjuder friköp i Duvnäs Utskog, och till vilket pris (mark- och exploateringsenheten, 08-718 80 00).
3. Varför huset säljs igen efter 14 månader, och vad som gjorts sedan köpet utöver invändig målning.
4. Besiktningen är förra ägarens och har gått ut: fråga om säljaren beställer en ny och om dolda fel-försäkringen (Försäkrad Plus) gäller den här affären. Gör annars en egen besiktning med fuktmätning på nedre plan.
5. Bygglov eller anmälan för carporten (2017) och den utbyggda altanen på baksidan (2025).
6. Takets ålder och längans planer för tak och fasad; när badrummet på övre plan renoverades och om golvbrunnen kan kontrolleras.
7. Radonmätning; stommen är lättbetong från 1968.