Åbroddsvägen 2J

För och emot

Besiktningen

2 risker5 att kontrollera2 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista. Bostadsrättshavaren svarar för det inre underhållet, också för säljarens egna installationer (laddare, el i förrådet, utbyggd altan, plank). Årsredovisningen 2025 nämner en vattenskada i föreningen som bedöms omfattas av garantin; vilket hus den gällde står inte.

Byggnad och garantiKontrollera

Föreningen har 39 bostäder (22 parhus, 10 radhus, 7 attefallshus) på Åbroddsvägen 2, 5 och 16 och Bågvägen 6 och 8, inflyttade 2023–24. Garantitiden är jämkad till 7 jan 2030. Föreningen betalade 77 626 kr för juridisk rådgivning 2025 om oklarheter kring slutbesiktningen och bristande dokumentation av byggnationen.

Säljarens tillbyggnaderKontrollera

Altanen är utbyggd och ett plank är byggt mot grannen. På föreningens mark krävs normalt styrelsens tillstånd och ibland bygglov för plank; fråga efter tillståndet och om altanen ligger inom husets upplåtna markyta.

Värme och energiBra

Egen värmepump i huset. Energideklarationen gjordes 29 jan 2026 med 82 kWh/m² och klass C enligt mäklaren, men den är inte publicerad. Mäklaren räknar med 1 500 kr/mån i el inklusive hushållsel för fem personer.

Föreningens ekonomiRisk

Tre lån hos Swedbank på 19,5 Mkr vardera, 58,5 Mkr totalt, med ränteändring 2026, 2027 och 2028. Skuld 12 830 kr/m², resultat −2,7 Mkr 2025. Mäklarens indirekta nettoskuld för huset är 1 752 840 kr (andel 2,8802 %); varje procentenhet på lånen är ca 1 450 kr/mån för huset.

UnderhållRisk

Underhållsplan saknas eftersom husen är nya. Yttre fond 45 745 kr; stadgarna kräver minst 30 kr/m² per år, ca 137 tkr för föreningen. Föreningen ansvarar för det yttre.

AvgiftKontrollera

Ekonomiska planen (nov 2022) räknade med 6 257 kr/mån för lägenhet 38 (radhus 135 m², andelstal 2,8802 %) och en insats på 6,3 Mkr. Med höjningen 1 aug 2026 är avgiften 7 709 kr/mån, plus vattenavgift 485 kr/mån. Föreningen uppger att inga fler höjningar är beslutade.

Plan och markBra

DP 628 (laga kraft 2019). Föreningen äger marken; varje hus har en upplåten markyta. Adressen finns inte i Nackas gatukostnadslager; VA och gata var byggherrens kostnad.

RadonKontrollera

Styrelsen lät mäta radon i samtliga hus 2025 enligt årsredovisningen. Resultatet är inte publicerat; be om det.

Priset har redan prövats. Huset har legat ute sedan 1 mars, först för 5,995 Mkr, och ingen köpte. Nu 5,595 Mkr är i nivå med föreningens affärer: parhuset Bågvägen 8F gick för 5 895 000 kr i september och grannen 5D för 5,7 Mkr i juni, och radhusen prissattes lägre än parhusen redan i planen. Bjud från föreningens affärer, inte från utgångspriset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är desamma som i våra analyser av Åbroddsvägen 5E och 5H, men alla är parhus. 2J är lägenhet 38, ett mellanliggande radhus på 135 m², och ekonomiska planen satte insatsen till 6,3 Mkr mot 6,4–6,6 för föreningens 135 m²-parhus (ca −4 %). Säljarens tillval (laddare, utbyggd altan, isolerat förråd med el) räknas som +1 %. Bästa jämförelsen är Bågvägen 8F (136 m², avgift 7 708 kr/mån, 5 895 000 kr 14 sep 2026, ±0 %), adj −3 %. 5D (5,7 Mkr jun 2026, −9 % från 6,25) och 5J (5,995 Mkr okt 2025) är justerade −5 % för radhusläget och avgiftshöjningen, de mindre parhusen 16D och 16H (115 m²) −9 %, Åbroddsvägen 36C (Brf Åbroddsvägen Övre, lägre avgift) −8 % och 19F (Brf Kummelnäs 15 Norra, 2 700 kr/mån lägre avgift, lån okänt) −10 %. Justerat median ca 40 900 kr/m². Utan radhusavdraget blir mitten ca 5,7 Mkr, och med 8F ensam också ca 5,7; omdömet blir Rimligt i alla tre fallen. Föreningens enda radhusaffärer är äldre än 18 månader och gjordes före eller strax efter inflyttningen: 2D (170 m²) 5,95 Mkr nov 2022 och 2H (135 m², ”Nyproduktion”, LF Kommersiellt) 4,95 Mkr aug 2024, när parhusen 5A och 5D gick för 5,2 och 5,65 Mkr. Huset kom ut på Booli 1 mar 2026 för 5,995 Mkr och sänktes till 5,595; Hemnet visar bara den nya annonsen från 6 okt (25 dagar, 648 besök). Att det inte sålts för 5,995 på sju månader stämmer med intervallet, så ingen extra justering för tiden ute. Inga nya affärer i föreningen sedan 8F (Hemnets gatulistor för Åbroddsvägen och Bågvägen, 31 okt).

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren om det funnits bud sedan starten 1 mars 2026 och varför annonsen startades om på Hemnet 6 okt.
2. Be om energideklarationen för huset och radonmätningen från 2025.
3. Fråga om styrelsen godkänt den utbyggda altanen och planket, och om de ligger inom husets upplåtna markyta.
4. Fråga vilken ränta och bindning lånen fått vid omsättningen 2026 och om fler avgiftshöjningar planeras 2027.
5. Fråga vilken bostad vattenskadan 2025 gällde och hur långt garantiärendet och frågan om slutbesiktningen har kommit.
6. Fråga när underhållsplanen tas fram och hur den yttre fonden ska byggas upp (stadgarnas minst 30 kr/m² per år).
7. Gör en egen besiktning av våtrummen och värmepumpen före bud; ingen besiktning eller frågelista finns.