Månbacken 3B

För och emot

Besiktningen

6 att kontrollera1 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad, bara stadgar och årsredovisning 2025. Enligt stadgarna (§5) svarar bostadsrättshavaren för det inre och för ledningar som bara tjänar den egna bostaden, kök och badrum, golv med fuktisolerande skikt, varmvattenberedare och värmepanna samt den upplåtna marken; med takterrass ska bostadsrättshavaren hålla dagvattenavrinningen fri.

ByggnadBra

Parhus i två plan från 2020, lägenhet 2 i parhus 1 (3A och 3B), med trästomme, träfasad, plåttak, treglasfönster och betongplatta på mark enligt mäklarens byggnadsbeskrivning. Boarean 115 m² är föreningens uppgift och inte uppmätt; grannhalvan 3A såldes som 117 m² på Hemnet. Föreningen anger att inget större underhåll gjorts sedan byggnationen.

Värme och energiKontrollera

Frånluftsvärmepump med vattenburen golvvärme och element (mekanisk frånluft). Annonsen anger 6 800 kWh/år. Föreningen betalade för en energideklaration 2025 (3 250 kr), men den är inte publicerad; energiklassen är därför okänd.

Föreningens ekonomiKontrollera

BRF Månbacken 1 (bildad 2019) har sju bostäder om 626 m²: fyra parhuslägenheter på 115 m², två studiohus på 48 m² och en bostadsrättslokal på 70 m² som byggherren använder som kontor. Lån 5,82 Mkr hos SEB, kortfristiga med villkorsändring mars 2026, genomsnittsränta 4,18 % 2025, räntekänslighet 13,7 %. Resultat −241 tkr 2025 (avskrivningar 250 tkr), sparande 9 tkr, soliditet 83 %. Inga överlåtelser 2025; alla sju bostäder är upplåtna.

UnderhållKontrollera

Styrelsen skriver att den följer en underhållsplan och vill finansiera de kommande 30 årens underhåll med egna medel, men planen är inte bifogad. Yttre fonden är 91 tkr (31 dec 2025) och växer med ca 37 tkr om året.

Plan och markKontrollera

Detaljplan DP 200 för Insjön, del av Kil och Velamsund (akt 0182K-1999/81) med ändringen DP 362 (2005, minsta taklutning borttagen). Planen är ett förnyelseområde med kommunalt VA och planerar friliggande villor, högst 160 m² byggnadsyta i en våning eller 120 m² i två, plus generationsbostad på 40 m². Föreningen har fyra parhuslägenheter, två studiohus och en lokal; fråga efter bygglov och slutbesked. Ingen rad i Nackas gatukostnadslager.

RadonKontrollera

Ingen radonmätning är publicerad. Betongplatta från 2020 är normalt byggd mot radon, men mät första vintern.

Fråga vad lånen fick för ränta i mars 2026. Föreningens båda lån, 5,82 Mkr, förföll 19 och 28 mars 2026 efter 3,60 och 4,40 %. Fråga styrelsen vilken ränta och bindning de fick, om avgiften ändras 2027 och be om underhållsplanen. Med sparande på 9 tkr 2025 och sju bostäder att dela på ger varje procentenhet ca 900 kr/mån för det här huset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta bostadsrättsparhus och -radhus på 107–129 m² i Boo, byggda 2009–2022 och sålda jun 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, avgifter och affärsdatum). Inget hus i föreningen har sålts de senaste 18 månaderna: grannhalvan 3A gick för 6,5 Mkr 7 maj 2024 (+8 %, 117 m² på Hemnet, avgift 6 600 kr/mån som nu) och huset självt för 5,9 Mkr 30 maj 2023 (−2 %, avgift då 5 790 kr/mån); båda ligger utanför formeln men stämmer med intervallet. Kils gårdsväg och Norrkärrsvägen har samma avgift per m² men 25–45 % högre föreningsskuld och är justerade +3 %, ungefär halva skillnaden i lånandel; utan alla justeringar blir mitten 6,46 Mkr i stället för 6,49. Räknas bara de tre affärerna i BRF Kilsviken, ca 1 km bort, blir mitten ca 5,9 Mkr; de husen är större (119 + 10 m²) och saknar takterrass, men visar att 6,1–6,3 Mkr är vad Insjön betalat för ett nyare brf-parhus i år. Utan Gnejsvägen 22A, den som drar mest uppåt, blir mitten 6,48 Mkr. Taxeringskontroll: föreningens taxeringsvärde 18,694 Mkr × husets andel 18,71 % / 0,75 ger ca 4,7 Mkr skuldfritt, minus lånandelen 1,09 Mkr ca 3,6 Mkr; taxeringen bygger på priser före 2020 och väger lätt. Bostadsrättsparhus i Boo gick −2 till +6 % mot utgångspriset 2026. Enbacken 2C i Eriksvik (110 m², 2016, samma mäklare) har legat ute utan pris sedan 19 maj 2026. Huset ligger på Booli som snart till salu sedan 13 okt 2026 utan pris; Hemnet är inte kontrollerat.

Tidigare försäljningar

Senaste köpet var 30 maj 2023 för 5,9 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Källa: Hemnet.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vilken ränta och bindningstid lånen på 5,82 Mkr fick när de förföll 19 och 28 mars 2026.
2. Be om underhållsplanen och budgeten för 2027; fråga om avgiften ska höjas och hur yttre fonden (91 tkr) ska räcka till tak, fasad och värmepumpar.
3. Be om energideklarationen som föreningen betalade för 2025.
4. Fråga efter bygglov och slutbesked för föreningens hus; detaljplanen DP 200 planerar friliggande villor.
5. Be om säljarens frågelista eller ställ frågorna själv: vattenskador, takterrassens tätskikt och avrinning, våtrummen och ändringar sedan köpet i maj 2023.
6. Fråga hur gammal och servad frånluftsvärmepumpen är och vad elen kostat de senaste tolv månaderna (annonsen anger 440 kr/mån för 6 800 kWh).
7. Fråga vilken mark som är upplåten med bostadsrätten och vilka två p-platser och vilket förråd som hör till huset.
8. Fråga om byggherren, som äger lokalen (lgh 7), sitter i styrelsen eller har avtal med föreningen.