Drabantvägen 44

För och emot

Besiktningen

5 att kontrollera4 bra

Mark och grundBra

Betongplatta direkt på berg med 300 mm isolering under, vilket ger en torr platta. Inga tecken på sättningar. Ingen dränering behövs eftersom sockeln inte är motfylld; dagvattnet går till stenkista enligt ägaren.

Stomme och bjälklagBra

Träregelstomme och mellanbjälklag av trä från 2011; inget att notera. Annonsen nämner extra isolering och förstärkt mellanbjälklag.

Fasad och fönsterBra

Träfasad målad 2023 enligt ägaren och isolerglasfönster från byggåret; inget att notera. Stuprören bör vridas så att falsen inte vetter mot fasaden.

Tak och vindKontrollera

Betongpannor på papp och råspont från 2011, inget onormalt. Vinden sågs bara från luckan eftersom gångbryggor saknas; besiktningen rekommenderar bryggor så att hela vinden kan kontrolleras.

Badrum (tre) och tvättstugaKontrollera

Klinker och kakel från 2011 med egenkontroll. I alla golvbrunnar är manschetten skuren så att den hamnat under klämringen, en avvikelse från tillverkarens anvisningar som kan påverka tätheten och försäkringen.

Kök och bastuBra

Kök med modern standard och elbastu; normalt slitage.

Värme, ventilation och elKontrollera

Bergvärme från 2011, mekanisk ventilation och modern el. Värme och ventilation ingår inte i besiktningen; pumpen är 15 år och bör servas eller bytas inom några år.

Garage och uthusKontrollera

Garaget med förråd, friggeboden (gym) och förrådsbyggnaden ingick inte i besiktningen. Planen tillåter 60 m² uthus och garage, största byggnaden 40 m².

RadonKontrollera

Ingen mätning gjord. Huset står på berg; mät under eldningssäsongen.

Utgångspriset ligger över grannarnas affärer. Åtta villor i Boo Gård och Lännersta, de flesta byggda 1998–2009, ger 15,6–16,7 Mkr för huset med tomten och garaget inräknade. Utgångspriset 18,495 Mkr är mer än Roddarvägen 3 och Kadettvägen 10 gick för (18,0 och 18,2 Mkr), och båda är större hus. Bestäm din gräns innan du bjuder och låt inte budgivningen dra dig över den.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta villor på 184–287 m² inom ca 1,2 km i Boo Gård och Södra Lännersta, sålda feb–sep 2026; sex är byggda 1998–2009 och Kadettvägen 10 (1936) ligger i samma detaljplan, ca 200 m bort. Ytor, affärsdatum och byggår är från Hemnet, eftersom Booli har andra ytor och lagfartsdatum för flera av dem (Kadettvägen 10: 220 + 80 mot 287 + 15 m²; Roddarvägen 3: 212 + 106 mot 234 + 48). Justerat median ca 70 000 kr/m² effektiv area på 219 m² ger ca 15,4 Mkr; vi lägger till 0,65 Mkr för att tomten är ca 2 600 m² större än jämförelsernas median (ca 250 kr/m², som för andra stora tomter i Nacka utan ny byggrätt) och 0,15 Mkr för det fristående garaget. Biarean 40 m² är garaget: energideklarationens Atemp är 219 m², så den räknas inte i ytan. Taxeringsvärdet 11,2 Mkr (2024) delat med 0,75 ger ca 14,9 Mkr. Boolis värdering är 18,6 Mkr, men den ser inte att tomten inte får delas. Närmast utgångspriset kommer Roddarvägen 3 (2008, 234 + 48 m², 18,0 Mkr efter 19,9 i utgångspris) och Kadettvägen 10 (287 + 15 m² på 3 785 m² tomt, 18,2 Mkr). Känslighet: utan Djurgårdsvägen 29A (nybygge 2025) blir intervallet 15,5–16,6 Mkr, utan Hermelinsvägen 18B, Kadettvägen 10 eller Roddarvägen 3 15,6–16,8; utan tomtjusteringen 15,0–16,0. Omdömet är Högt i alla fallen. Nacka 2026: villor 15–25 Mkr har i median gått på utgångspriset. Huset lades ut på Booli 14 aug 2026 (78 dagar), men Hemnet visar bara 16 dagar; besiktningen och energideklarationen är från augusti, så något tidigare försök syns inte. Säljarna köpte fastigheten i april 2010 för 3,9 Mkr med ett fritidshus på 49 m² (Booli, lagfart) och byggde det nya huset i egen regi 2011. Budgivning pågår enligt Booli och Hemnet 31 okt; buden är inte publicerade.

Tidigare försäljningar

Huset är byggt efter senaste köpet (7 apr 2010, 3,9 Mkr), så priserna går inte att jämföra. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren om nuvarande bud och hur många budgivare det finns.
2. Beställ köpargenomgång hos Eminenta (protokollet från 15 aug 2026 gäller bara säljaren) och låt en våtrumsfackman titta på golvbrunnarnas manschetter i alla tre badrummen.
3. Be om huspärmen: bygglov och slutbesked för huset, garaget och friggeboden, egenkontrollerna för våtrummen och ritningar. Säljaren byggde huset i egen regi.
4. Fråga om bergvärmepumpens servicehistorik och om den bytts sedan 2011.
5. Fråga varför annonsens elförbrukning (24 000 kWh) är högre än energideklarationens 18 135 kWh (laddbox, bastu?).
6. Bekräfta att gatukostnad och VA-anslutning enligt DP 326 är betalda.
7. Fråga om det finns en frågelista eller ett mätbevis; 219 m² är taxeringens boarea.
8. Fråga varför annonsen kom ut på Booli 14 aug men på Hemnet först i mitten av oktober.
9. Mät radon under eldningssäsongen.