Snörpvadsgatan 17
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Friköpt radhus från 1973 på Fiskarhöjden med kök, båda våtrummen, el och vattenrör nya 2023–24. Utgångspriset är högst i serien; taket från 2005, originalfönstren och radonhalten är det som återstår.
För och emot
Talar för
- Kök (IKEA med Bosch-vitvaror) 2024, badrum på övre plan 2023 med nytt avlopp och tätskikt från Kiilto, duschrum på entréplan 2023–24, enligt säljarens renoveringslista
- Ny elcentral med jordfelsbrytare och nya kablar 2023, och nya vattenledningar i PEX i skyddsrör från ett fördelarskåp, utfört av VVS-firma på faktura
- Luft/luft-värmepump från 2023 och 61 kWh/m² och år (energiklass D); annonsens totala elförbrukning 2025 var 11 585 kWh med hushållsel
- Friköpt med typkod 220, ingen avgäld (Booli-lagfarten på 221 000 kr i mars 2008 ser ut att vara friköpet av tomträtten); fyra sovrum om klädkammaren används som sovrum, två uteplatser med ny trall 2025–26, balkong och fristående förråd
- Garageplats och parkeringsplats i samfälligheten; avgiften 23 480 kr/år täcker garage, tv, bredband 250/250, snöröjning och fasta VA-avgifter
- Besiktningen från 8 jul 2026 hittade inget att anmärka på i de renoverade rummen
Talar emot
- Papptaket är från 2005 och har nått sin tekniska livslängd enligt besiktningen, som inte kunde besikta det (taklucka saknas); fuktfläckar och missfärgningar på vinden vid gaveln och bakom ventilationsschaktet ska utredas
- Radonhalten mättes till 246 Bq/m³ 2008 (390 och 900 Bq/m³ på 1990-talet), över riktvärdet 200; ingen nyare mätning och ingen radonåtgärd nämns
- Fönstren är original från 1973 med 2-glas, överbleck saknas på baksidan, och balkongdörren har en sprucken glasruta
- Balkongen har sprickor i bärlinan och ett räcke som behöver renoveras; fasadpanelen är gammal med sprickor
- Varmvattenberedaren från 2008 står trångt i ett utrymme utan tätskikt, med en provisorisk golvbrunn över golvnivå
- Våtrumsintyg saknas för båda badrummen, och trappan saknar räcke och ledstång
Besiktningen
2 risker3 att kontrollera3 bra
- BesiktningBra
- Överlåtelsebesiktning för säljare enligt SBR-modellen, Husbesiktningar i Svealand AB (José Escobar), 8 jul 2026. Okulär, utan fuktmätning. Köpargenomgång krävs för att ta över protokollet och går bara inom 9 månader, alltså senast i början av april 2027.
- GrundKontrollera
- Betongplatta på mark med trästomme, en känd riskkonstruktion: fukt kan nå syllen och golvet om kapillärbrytande skikt saknas. Mark och sockel under altanen gick inte att besikta, och stenläggningen ligger högre än marken under trädäcket.
- Tak och vindRisk
- Papptak från 2005, vid teknisk livslängd. Taket besiktades inte (taklucka saknas). Fuktfläckar och missfärgningar på vinden mot gaveln och bakom ventilationsschaktet; besiktningen rekommenderar fortsatt utredning av orsak och omfattning.
- Fasad, fönster och balkongKontrollera
- Gammal fasadpanel med sprickor, målad 2019. Originalfönster med 2-glas, överbleck saknas på övre planets baksida, sprucken ruta i balkongdörren. Balkongens bärlina har sprickor över stolparna och räcket behöver renoveras.
- VåtrumBra
- Badrummet på övre plan (2023, utökat in i en klädkammare) och duschrummet på entréplan (2023–24) fick inga anmärkningar utom en brunnsmanschett som sticker fram under klämringen. Våtrumsintyg saknas enligt säljaren. På entréplan ligger klinker på det gamla klinkergolvet.
- Kök och installationerKontrollera
- Kök från 2024 utan tätt underlag under kyl/frys och diskbänk. El och vattenrör nya 2023. Varmvattenberedaren (2008) står trångt utan tätskikt och med en provisorisk golvbrunn över golvnivå; ett läckage kan nå träkonstruktionen.
- Energi och ventilationBra
- Energiklass D, 61 kWh/m² och år, Atemp 127 m² (Anticimex, 25 mar 2021, giltig till 2031). Luft/luft-värmepump och direktverkande el. Friskluftsventiler saknas i rummen, och några element är borttagna.
- RadonRisk
- Kommunens register: 246 Bq/m³ 2008, 390 Bq/m³ 1992–93 och 900 Bq/m³ 1991. Alla över riktvärdet 200, och ingen åtgärd redovisas. Grannhuset Mjärdgatan 8 har radonfläkt i grunden. Gör en ny mätning under eldningssäsongen och räkna med en radonsug.
Fråga om taket och radonet före bud. Det dyra invändigt är gjort, och det är därför huset kan gå över seriens nivå. Taket från 2005 med fuktfläckar på vinden och en radonhalt över riktvärdet är kvar. Be om en takundersökning och fråga om radonet har åtgärdats sedan 2008 innan du bjuder över det liggande budet.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Undersök vinden, lägg om papptaket | 120–200 tkr | 0–5 år |
| Radonmätning och radonsug under plattan | 30–80 tkr | första vintern |
| Balkong: bärlina och räcke, ny glasruta i balkongdörren | 30–60 tkr | 0–2 år |
| Flytta eller fuktsäkra varmvattenberedaren (från 2008) | 20–40 tkr | 0–3 år |
| Räcke och ledstång i trappan | 10–20 tkr | före inflytt med barn |
| Nya fönster | 150–250 tkr | när du vill |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,1–0,2 / 0,4–0,6 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Fisknätsgatan 24 | 112 | 4 295 000 | 38 300 | sep 2026 |
| Fisknätsgatan 17 | 127 | 3 350 000 | 26 400 | maj 2026 |
| Snörpvadsgatan 12 | 116 | 3 800 000 | 32 800 | okt 2025 |
| Snörpvadsgatan 14 | 116 | 3 700 000 | 31 900 | jun 2025 |
| Notgatan 24 | 116 | 3 500 000 | 30 200 | jun 2025 |
| Harpungatan 9 | 112 | 3 715 000 | 33 200 | maj 2025 |
| Trålgatan 28 | 134 | 4 300 000 | 32 100 | jun 2025 |
| Snörpvadsgatan 17, utgångspris | 127 | 4 650 000 | – | till salu |
Jämförelserna är friköpta radhus i samma serie (Fiskarhöjden 1972–73, 112–134 m² på 135–153 m² tomt), sålda maj 2025–sep 2026 för 3,35–4,30 Mkr, samma urval som i analyserna av Mjärdgatan 8 och Fisknätsgatan 3. Upplåtelseformen är kontrollerad på Hemnets sålda-sidor; tomträttshuset Snörpvadsgatan 10 och fyra Booli-affärer utan Hemnet-annons är inte med. Skicket på jämförelserna är inte känt. Den invändiga renoveringen (kök, två våtrum, el och vatten 2023–24, som annars kostar ca 0,5–0,7 Mkr) är lagd som en justering på +0,35 Mkr, en bedömning; utan den blir intervallet ca 3,9–4,2 Mkr och utgångspriset Högt. Med justeringen ligger utgångspriset 4,65 Mkr exakt på gränsen till Högt (övre värdet + 0,05 Mkr), och smärtgränsen på 4,4 Mkr är lika med det liggande budet. Taket och radonet sänker bara smärtgränsen. Fem av sju jämförelser gick 2–5 % under utgångspriset. Huset köptes för 4,35 Mkr 30 apr 2021 (Hemnet, +9 %), nära toppen: Fisknätsgatan 24 gick för 5,3 Mkr 2022 och 4,295 Mkr 2026. Ett bud på 4,4 Mkr har legat sedan 13 okt utan nya bud. Taxeringsvärdet 3,509 Mkr / 0,75 ger 4,7 Mkr.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 28 mar 2008 | Radhus, lagfart | 127 | 221 000 | 1 740 |
| 1 maj 2021 | Radhus, lagfart | 127 | 4 350 000 | 34 252 |
Utgångspriset är 7 % över köpet 1 maj 2021 (4,35 Mkr, 5,5 år sedan, 1,2 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Taket: har säljaren eller samfälligheten undersökt fuktfläckarna på vinden, och finns en offert på takomläggning? Är taket ägarens ansvar eller samfällighetens?
- Radon: har något gjorts sedan mätningen 2008 (246 Bq/m³)? Finns radonsug eller fläkt, och finns en nyare mätning?
- Våtrummen: vem utförde arbetet, finns fakturor, foton på tätskiktet eller intyg från Kiilto-systemet?
- Badrummet på övre plan utökades in i en klädkammare 2023: berördes bärande väggar eller ventilation?
- Budgivningen: hur många budgivare finns, och vad gäller för budgivningen?
- Boka köpargenomgång hos besiktningsmannen (senast april 2027) och komplettera med fuktmätning i grunden.
- Samfällighetens årsredovisning och underhållsplan (Fiskarhöjdens samfällighet, Erstavik ga:4).
Underlag: Properties & Partners annons med byggnadsbeskrivning, taxering 2024, driftkostnad, samfällighetstext och budhistorik (31 okt 2026); säljarens lista över utförda renoveringar; överlåtelsebesiktning SBR, Husbesiktningar i Svealand AB, 8 jul 2026, uppdrag 72001-26234; energideklaration Anticimex 25 mar 2021, id 1177697; radonmätningar i Nacka kommuns register (utdrag 23 okt 2026); registerutdrag Erstavik ga:4 och tomtkarta (23 okt 2026); Booli-annonsen (start 17 aug 2026) och Hemnet-annonsen (start 15 sep 2026); husets affär 2021 och gatans affärer från Hemnets gatulistor; slutpriser, utgångspriser och upplåtelseform för jämförelserna från Hemnets sålda-sidor och Booli (30–31 okt 2026). Ingen frågelista finns, och detaljplanen har inte lästs. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Fisksätra och i Nacka
Alla hus i Fisksätra
Dörjgatan 7
Högt utgångspris- Utgångspris
- 4,5 Mkr
- Bedömt värde
- 3,9–4,2 Mkr
Bergandsgatan 8
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,45 Mkr
- Bedömt värde
- 5,0–5,6 Mkr
Fisknätsgatan 3
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 3,85 Mkr
- Bedömt värde
- 3,8–4,1 Mkr
Mjärdgatan 8
Högt utgångspris- Utgångspris
- 4,2 Mkr
- Bedömt värde
- 3,7–4,0 Mkr
Bergandsgatan 3
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,2 Mkr
- Bedömt värde
- 5,0–5,8 Mkr
Drabantvägen 44
Högt utgångspris- Utgångspris
- 18,5 Mkr
- Bedömt värde
- 15,6–16,7 Mkr