Storholmsvägen 328

För och emot

Besiktningen

3 risker4 att kontrollera

Grund och souterrängKontrollera

Souterräng med platta på mark. Golven gjordes om 1988 till reglade golv ventilerade via lister, en riskkonstruktion. Säljaren nekade håltagning, så golven fuktmättes inte; inomhusluftens fukttillskott låg under gränsvärdet.

VåtrumRisk

Badrum och duschrum från 2004 med rörgenomföringar för nära vägg, avlopp för nära vägg och brunnsmanschett som inte syns; klämringen i entréplanets badrum sitter inte i sitt koniska läge. Riskanalysen gäller samtliga äldre våtrum.

TvättstugaRisk

Original från 1981 enligt säljaren. Tätskiktet är skadat och klämringen till golvbrunnen är lös, så vatten kan tränga in under mattan.

Tak och vindRisk

Betongpannor och underlagstak från 1981; underlagstaket har nått sin tekniska livslängd. Spruckna pannor, mossa, brister vid genomföringar och nocktätning. Missfärgningar och mikrobiell påväxt på underlagstaket i sidovinden mot norr tyder på fukt inifrån bostaden (konvektion). Parallelltaket över köket går inte att besiktiga.

Kök och förrådKontrollera

Avrinningsskydd saknas under kyl/frys och i vaskskåpet, och rörkopplingar saknar läckageskydd. Förrådet med fjärrvärmecentralen saknar golvbrunn.

FasadKontrollera

Träpanel, målad okänt år. Enstaka rötskada, stuprörens fals vänd inåt, växtlighet intill grundmuren. Grundmuren på baksidan täcks av trall och besiktigades inte.

El och VAKontrollera

Kommunalt VA i original från 1981, spolat och filmat 2025, inget onormalt vid okulär kontroll. Gängsäkrad elcentral med jordfelsbrytare (2004); ojordade uttag bör bytas.

Räkna med tak och våtrum. Huset har inte renoverats i grunden sedan 1981. Underlagstaket har passerat sin livslängd och det finns påväxt på vinden, och båda badrummen är från 2004 medan tvättstugans tätskikt är skadat. Räkna med ca 0,5–0,8 Mkr inom fem år, och be om fuktmätning i souterrängens golv före bud, eftersom den inte gjordes.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är friköpta radhus i Östra Orminge sålda aug 2025–jul 2026, fem av samma hustyp (91 + 37 m² enligt taxeringen). De gick för 3,9–5,5 Mkr: de med inredd vind och nyare kök och badrum (Storholmsvägen 178, Sandholmsvägen 15, Norrholmsvägen 37) för 5,2–5,5 Mkr, medan Norrholmsvägen 36 med 4 rum, som vårt hus, gick för 3,9 Mkr efter 72 dagar och sänkt pris. Grannhusen har oftast gått nära eller något under utgångspriset (−5 till ±0 %, Norrholmsvägen 36 −13 %). Avdragen på 0,28 Mkr gäller taket och våtrummen; skicket på flera jämförelser är okänt. Utan Norrholmsvägen 36 blir intervallet 4,5–4,8 Mkr, utan avdragen 4,7–5,0. Samma nivå fås från andra hållet: de renoverade tvillinghusen på 5,2–5,5 Mkr minus 0,7 × renoveringen (0,5–0,8 Mkr) och inredning av vinden. Budgivningen står på 4,17 Mkr (tre budgivare, senaste bud 26 okt), under både utgångspriset och vårt intervall, och visningen 1 nov kan ändra det. Taxeringsvärdet / 0,75 ger 5,4 Mkr, men taxeringen ser inte skicket.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Frågelista: kända fel, vattenskador och försäkringsärenden sedan 1981.
2. Fuktmätning i souterrängens reglade golv före bud, eftersom säljaren nekade håltagning vid besiktningen.
3. Samfälligheten Rörskäret (Mensättra ga:7): årsredovisning, underhållsplan och om tak eller fasader åtgärdas gemensamt eller av varje ägare.
4. Vad kostar en omläggning av taket, och har grannarna i längan lagt om sina tak? Gemensam omläggning kan vara billigare.
5. Inredning av vinden: kräver det bygglov eller anmälan, och hur gjorde grannarna?
6. Radonmätning; finns ingen, mät första vintern.