Åbroddsvägen 6A
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Nybyggd villa från 2023 med 180 m², varmgarage och energiklass A0 på 1 077 m² tomt. Grannvillorna i samma detaljplan har sålts för mycket mindre per m² än nyare villor i grannplanerna.
För och emot
Talar för
- Byggt 2023 på betongplatta med isolering under, trästomme, plåttak och 3-glasfönster; besiktningen hittade inga fel
- Energiklass A0 (61 kWh/m²): byggnaden använde 6 123 kWh 2025; driftkostnad ca 42 tkr/år inklusive el
- Fyra sovrum, allrum, två badrum och tvättstuga på 180 m²; kök från JKE med Smeg-vitvaror, fiskbensparkett
- Fristående varmgarage på ca 50 m² och altan på över 100 m² enligt säljaren
- Ingen kommunal fastighetsavgift förrän 2033 (nybyggt hus), ca 10 tkr/år lägre boendekostnad
- Velamsunds naturreservat i närheten; detaljplanen DP 628 är från 2019 med kommunalt VA
Talar emot
- Läget: villorna i samma plan har sålts för 46 000–57 000 kr/m² (Åbroddsvägen 10B 9,3 Mkr, Åbroddsvägen 3 9,0 Mkr, Bågvägen 25 7,8 Mkr)
- Tomten på 1 077 m² är bara strax över planens minsta tomtstorlek (1 000 m²) och mindre än grannarnas på 1 400–2 000 m²
- Garaget är inte färdigt; vad som återstår och när det blir klart står inte i annonsen
- Radon är inte mätt (energideklarationen: ”Är radonhalten mätt? Nej”)
- Gatan har många nya bostadsrättsparhus och minivillor; flera av dem är till salu samtidigt
- Ingen frågelista publicerad
Besiktningen
2 att kontrollera4 bra
- GrundBra
- Betongplatta på mark med isolering under. Besiktningen (Anticimex, 22 okt 2026) noterar inget på mark och sockel. Protokollet säger inget om provhål eller kontroll av syllar.
- Tak och vindBra
- Plåttak besiktigat från takstege, inget att notera. Fuktkvoten i underlagstak och takbjälkar var 9 %, långt under kritiska 17 %, och vinden luktade normalt.
- Fasad, fönster och altanBra
- Stående träpanel, 3-glasfönster, dörrar, hängrännor och altan: inget att notera.
- VåtrumKontrollera
- Badrummet på övre plan och tvättstugan: inget att notera, fuktindikering utan förhöjda värden. I duschrummet på entréplan går ett rör genom väggen, vilket ger ökad risk för fukt i väggen; fuktindikeringen visade inget.
- GarageKontrollera
- Fristående garage, inte helt färdigställt. Det som gick att besiktiga hade inga anmärkningar. Säljaren ska färdigställa det enligt annonsen.
- Värme och ventilationBra
- Frånluftsvärmepump NIBE S735 med vattenburen golvvärme, 9 kW, bedömd livslängd mer än tio år. Mekanisk frånluft med återvinning, ingen återkommande ventilationskontroll krävs.
Vad är läget värt?. Formeln med åtta jämförelser ger 11,7–12,9 Mkr, men fem av dem ligger i dyrare villaplaner. Grannvillan Åbroddsvägen 10B (2017, 169 + 20 m², större tomt) gick för 9,3 Mkr i juni, och planens andra villor för 7,8–9,0 Mkr. Vi har därför dragit 1,0 Mkr för läget och landar på 10,8–11,8 Mkr. Utgångspriset 10,75 Mkr och budet 10,5 Mkr ligger i nedre änden. Ett pris över 11,6 Mkr förutsätter att du värderar huset som om det låg i Grävlingsberg eller Björnberg.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Radonmätning | 2–5 tkr | första vintern |
| Tätning av rörgenomföring i duschrummet, om den inte är tätad med manschett | 2–10 tkr | efter kontroll |
| Garaget: det säljaren inte färdigställer | ej känt | före tillträde |
| Nödvändigt / allt | 0–0,01 / 0,01–0,05 Mkr (utan garaget) |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Åbroddsvägen 10B | 169+20 | 9 300 000 | 52 000 | jun 2026 |
| Åbroddsvägen 3 | 157 | 9 000 000 | 57 300 | mar 2026 |
| Oscarsvägen 5A | 221 | 13 000 000 | 58 800 | apr 2026 |
| Drottningvägen 36 | 198 | 14 100 000 | 71 200 | sep 2025 |
| Risvägen 1 | 165 | 12 750 000 | 77 300 | aug 2025 |
| Björnbergsvägen 18A | 166 | 13 800 000 | 83 100 | jun 2026 |
| Nygärdesvägen 20 | 180 | 14 600 000 | 81 100 | feb 2026 |
| Näckdjupsvägen 19 | 196 | 15 800 000 | 80 600 | nov 2025 |
| Åbroddsvägen 6A, utgångspris | 180 | 10 750 000 | – | till salu |
Åtta villor byggda 2007–2020 inom 1,7 km, 157–221 m², sålda aug 2025–jun 2026 (Booli, Hemnet). Två ligger i samma detaljplan (DP 628): Åbroddsvägen 10B (2017, 9,3 Mkr) och Åbroddsvägen 3 (2007, 9,0 Mkr), 52 000–57 000 kr/m² effektiv area. Bågvägen 25 i samma plan (2000, 171 m²) gick för 7,8 Mkr i okt 2025 men är för gammal för att räknas. De sex andra ligger i Grävlingsberg, Björnberg, Rensättra och DP 536 och gick för 59 000–84 000 kr/m². Med justeringar på högst 10 % blir medianen 68 700 kr/m², och formeln ger 11,7–12,9 Mkr utan lägesavdraget. Bara de två grannvillorna ger 9,9–11,5 Mkr. Vi har lagt −1,0 Mkr för läget, vilket ger 10,8–11,8 Mkr; avdraget är en bedömning. Utan det blir omdömet Lågt. Andra kontroller: Boolis värdering 10,9 Mkr, taxeringsvärdet 8 167 000 kr / 0,75 = 10,9 Mkr, och tomten köptes för 4,45 Mkr i mars 2022 (Booli-lagfart). Nacka under 10 Mkr har gått 2,3 % över utgångspriset det senaste året, och samma mäklare sålde Bågvägen 25 4 % över.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 mar 2022 | Tomt/Mark, lagfart | – | 4 450 000 | – |
Huset är byggt efter senaste köpet (31 mar 2022, 4,45 Mkr), så priserna går inte att jämföra. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Vad är budet i dag, och hur många budgivare finns? Budet 10,5 Mkr lades 26 okt, innan huset kom ut på Booli 29 okt.
- Vad återstår på garaget, när blir det klart, och skrivs säljarens åtagande in i köpekontraktet? Finns bygglov och slutbesked för både huset och garaget?
- Är gatukostnaden och VA-anläggningsavgiften för tomten betalda? Tomten styckades av och köptes 2022 i förnyelseplanen DP 628. Booli anger enskilt avlopp, annonsen kommunalt; be om fakturan från Nacka vatten och avfall.
- Är rörgenomföringen i duschrummet på entréplan tätad med manschett?
- Finns en frågelista, och har huset garanti från byggfirman (tioårsgaranti, slutbesiktning)?
- Gå igenom protokollet med besiktningsmannen (Daniel de Luca, Anticimex); det gäller bara om köpet förmedlas av Fastighetsbyrån.
- Mät radon första vintern.
Underlag: Booli-bostad 4304587 (publicerad 29 okt 2026, läst 31 okt, Boolis värdering 10,9 Mkr, säljhistorik); Fastighetsbyråns annons med flikarna Byggnad, Ekonomi, Fastighet och Övrigt samt budlistan (31 okt 2026); besiktningsprotokoll Anticimex 70018573 (22 okt 2026); energideklaration 1755417 och energirapport Anticimex (22–23 okt 2026); detaljplan DP 628 (akt 0182K-P2019/628, Nacka kommuns WFS och infobank.nacka.se); Booli slutpriser för Nacka (`areaIds=76`, okt 2026) och Hemnets sålda för Åbroddsvägen och Bågvägen och sålda-sidorna för Åbroddsvägen 10B och Bågvägen 25 (31 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Vikingshill och i Nacka
Alla hus i Vikingshill
Resedavägen 3
Högt utgångspris- Utgångspris
- 6,5 Mkr
- Bedömt värde
- 5,7–6,2 Mkr
Brynjevägen 5
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 24,0 Mkr
- Bedömt värde
- 22,2–26,0 Mkr
Boplatsringen 122F
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 7,5 Mkr
- Bedömt värde
- 7,3–7,9 Mkr
Nornornas väg 14
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 11,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,8–11,6 Mkr
Solsundavägen 20
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 13,0 Mkr
- Bedömt värde
- 15,8–17,1 Mkr
Storholmsvägen 328
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 4,3 Mkr
- Bedömt värde
- 4,4–4,8 Mkr