Boplatsringen 122F

För och emot

Besiktningen

5 att kontrollera2 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista. Huset är byggt av Lenca Projekt på totalentreprenad; entreprenören har enligt planen tillgång till bostaden för garantiarbeten. Fråga vad slutbesiktningen och tvåårsbesiktningen tog upp.

ByggnadBra

18 radhus i tre huskroppar. Platta och källarväggar i betong, stomme och fasad i trä, takterrasser med takpapp och trall, 3-glasfönster (ekonomisk plan, feb 2024). Slutbesked 25 maj 2026; fram till dess fanns interimistiska slutbesked.

TakterrassKontrollera

Annonsen anger ingen yta för terrassen, men el och vatten är framdragna. Fråga hur stor den är, hur tätskiktet är utfört och vem som ansvarar för det enligt stadgarna.

Värme och energiKontrollera

Frånluftsvärmepump och vattenburen golvvärme enligt annonsen, som också skriver FTX. Den publicerade energideklarationen (ID 1513836, 16 sep 2024) gäller huskroppen 130 A–F: klass C, 66 kWh/m², OVK utförd. Be om deklarationen för 122. Annonsen räknar med 18 000 kr/år för el och 14 400 kr/år för uppvärmning.

Föreningens ekonomiKontrollera

Lån 35 664 300 kr med 5 års bindning till beräknade 3,7 %, ingen amortering. Räntefond på 550 000 kr/år år 1–3, räntekostnaden stiger enligt prognosen från 769 579 till 1 319 579 kr år 4. Fondavsättning 25 kr/m² boyta och år. Siffrorna är från ekonomiska planen (feb 2024); ingen årsredovisning är publicerad.

Plan och bygglovBra

Bygglov 25 jan 2023 för 18 radhus och murar, slutbesked 25 maj 2026 (Nacka kommun, B 2022-001751). Detaljplanen är inte läst.

RadonKontrollera

Ingen mätning (energideklarationen för grannlängan: inte utförd). Betongplatta från 2023–24 ger låg risk, men mät första vintern.

Fråga vad avgiften blir när räntefonden tar slut. Ekonomiska planen räknar med 3,7 % ränta och en räntefond på 550 000 kr/år de första tre åren. Utan den är det ca 2 500 kr/mån mer för huset. Be om årsredovisningen, lånens faktiska ränta och bindning och styrelsens budget för 2027–28 innan du bjuder.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är bostadsrättsradhus i Älta sålda nov 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, avgifter, belåning och affärsdatum), samma som för systerhuset 130F. Fyra är BRF Ältadalen 14 på samma gata (110 m², 2019–20, avgift 6 600 kr/mån, lån 12 016 kr/m²): vårt hus har ca 5 200 kr/m² mer lån men är nyare, gavel och har takterrass och carport, så de är justerade −1 till −2 %. Skiffervägen 83 (BRF Vandra, 2023) och Blåbärsslingan 9 och 42 (BRF Tallstigen 2, 2006) har lägre lån och är justerade −6 till −9 %. Biarean räknas med 0,3 eftersom jämförelserna saknar biarea. Inget hus i Brf Botanikern har sålts i andra hand enligt Hemnets gatulista (31 okt). Gavelhuset 130F i samma förening har legat ute sedan 27 aug, nu 7,7 Mkr som ”accepterat pris” utan affär; vårt hus ligger 0,2 Mkr under det. Ekonomiska planen satte lägenhet 6 (C13), som mäklaren anger för det här huset, till 9,15 Mkr vid upplåtelsen 2024; det var nyproduktionspris och ingen jämförelse. Kön angav ”budgivning pågår”, men Hemnet visade ingen budgivning 31 okt.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om årsredovisningen för 2024 och 2025 (eller bokslut) och styrelsens budget för 2027.
2. Fråga vilken ränta och bindning föreningens lån på 35,66 Mkr faktiskt fick, och när räntefonden upphör.
3. Be om energideklarationen för huskroppen med nr 122; den i annonsen gäller 130 A–F.
4. Fråga om ventilationen är FTX eller frånluftsvärmepump; annonsen säger båda.
5. Fråga hur stor takterrassen är, hur tätskiktet är utfört och vem som ansvarar för det.
6. Fråga vad slut- och garantibesiktningen tog upp och om några fel är kvar.
7. Fråga om styrelsen fortfarande är byggherrens och när den lämnas över till medlemmarna.
8. Fråga om det finns bud; Booli-kön angav budgivning, Hemnet inte.