Solsundavägen 20

För och emot

Besiktningen

2 risker5 att kontrollera1 bra

BesiktningKontrollera

Anticimex överlåtelsebesiktning nivå 1, 15 sep 2026: okulär besiktning med fuktindikering i våtrummen, inga provhål. Hyresgästen och fastighetsägaren var närvarande. Poolrummet och mellandelen av vinden besiktigades inte.

FasadRisk

Puts på isolering mot en träregelstomme med organisk skiva bakom, utan dränerande luftspalt. Fukt som kommer in vid sprickor, fönster och dörrar har svårt att torka ut. Fönsterblecken är otäta vid smygarna. Låt en fuktsakkunnig mäta i väggen vid fönstren före bud.

Grund och sockelKontrollera

Souterräng. Det utvändiga fuktskyddet ligger oskyddat ovan mark med otätheter vid kantlisten, och sockeln har sprickor. Källarväggarna är delvis invändigt isolerade med reglar, en riskkonstruktion för mikrobiell lukt.

Tak och vindKontrollera

Underlagstaket lades om 2026 med ny papp och läkt, men gamla pannor och plåtdetaljer återanvändes. Plåten i ränndalarna är inte uppvikt mot läkt, och enstaka pannor är trasiga. Äldre fuktfläckar och påväxt på vinden bedöms vara från före omläggningen. Ventilationskanaler är delvis oisolerade.

VåtrumKontrollera

Tre våtrum (dusch/wc på entréplan, tvättstuga och bad med bastu i souterrängen) har yt- och tätskikt från 2002. Normala fuktvärden vid indikeringen. Handfatsavloppet på entréplan läcker och manschetten i golvbrunnen sticker ut.

PoolRisk

Poolrummet ingick inte i besiktningen, och Anticimex kontrollerar aldrig simbassänger. Bassäng, rening, avfuktning och fukten i omgivande väggar och bjälklag är okontrollerade. Låt en poolfirma och en fuktsakkunnig titta före bud.

Fönster och dörrarKontrollera

Kopplade 2+1-fönster med äldre isolerglas. Altandörrar och balkongens trädetaljer behöver målas.

Värme och energiBra

Bergvärmepump, servad 2026. Energideklaration 3 feb 2021: 101 kWh/m² primärenergital (klass D), 9 700 kWh för markvärmepumpen och 1 973 kWh för varmvatten. Inga åtgärdsförslag.

Är 12,995 Mkr ett lockpris?. Budgivningen startade före första visningen (5 november). Villor från 2000–2009 i Skuru och Björknäs på 175–300 m² har gått för 12,35–20,68 Mkr, och formeln ger 15,8–17,1 Mkr på registrets boarea med poolrummet som biarea. Taxeringsvärdet 11,02 Mkr / 0,75 ger 14,7 Mkr. Utropspriset säger alltså lite om slutpriset. Räkna på kök och våtrum (ca 0,9 Mkr) och låt mäta fukten i den putsade fasaden innan du går över 15,5 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sex villor byggda 2000–2016 på 175–350 m² i Skuru och Björknäs, sålda sep 2025–okt 2026 (Booli: affärsdatum, byggår och utgångspris från bostadssidorna). Justerat median ca 68 900 kr/m² effektiv area. Formeln räknar på registrets boarea 183 m² (Booli, lagfart okt 2024) och lägger skillnaden mot annonsens 237 m², som ungefär motsvarar poolrummet på planritningen, som biarea: 183 + 0,5 × 111 m². På annonsens 237 + 57 m² blir intervallet 17,6–19,0 Mkr. Byts en jämförelse ut rör sig intervallet mellan 15,4–16,5 och 16,3–17,5 Mkr; omdömet är Lågt i alla fallen. Taxeringsvärdet 11,02 Mkr (2024) / 0,75 ger 14,7 Mkr. Utropspriset 12,995 Mkr är 55 000 kr/m² boarea, under alla jämförelser; budgivningen startade före första visningen. Nackas villor 10–25 Mkr gick 2026 i median 0–2 % över utgångspris, men ett utropspris så långt under grannarna tyder på att slutpriset hamnar klart över. Lagfarten på 7,1 Mkr i okt 2024 har ingen annons på Hemnet eller Booli och är troligen ingen marknadsaffär; den används inte. Grannhuset Solsundavägen 24 på sjötomten nedanför är ute med pris på förfrågan sedan april.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 83 % över köpet 1 okt 2024 (7,1 Mkr, 2,1 år sedan, 33,7 % per år). Boarean var då 183 m² mot 237 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Säljaren köpte för bara 2,1 år sedan och har dessutom betalat lagfart (1,5 %) och snart mäklararvode, så ett bud under köpeskillingen är svårt att få accepterat. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vad budet ligger på, hur många budgivare som finns och om säljaren tänker sälja före visningen.
2. Fråga om lagfarten på 7,1 Mkr i oktober 2024: vad var det för överlåtelse?
3. Fråga om hyresavtalet: när flyttar hyresgästen, och följer avtalet med vid tillträdet?
4. Begär uppgift om vad boarean 237 m² och biarean 57 m² består av, och om poolrummet räknas som boarea; registret har 183 m².
5. Låt en fuktsakkunnig mäta i den putsade fasaden vid fönster, dörrar och sockelsprickor före bud.
6. Låt en poolfirma kontrollera bassäng, rening och avfuktning, och fråga efter poolens el- och underhållskostnad.
7. Fråga vilket år bergvärmepumpen och borrhålet är från, och vad servicen 2026 omfattade.
8. Fråga vad gemensamhetsanläggningen Sicklaön ga:49 omfattar och vad den kostar per år.
9. Begär bygglov och slutbesked för huset, poolen och garaget.
10. Gör en radonmätning under eldningssäsongen.