Nornornas väg 14

För och emot

Besiktningen

2 risker4 att kontrollera2 bra

BesiktningBra

Anticimex överlåtelsebesiktning för Varudeklarerat, 2 sep 2026, med fuktindikering i våtrummen. Allt som står i protokollet och obesiktigade delar är undantaget från försäkringen.

GrundRisk

Krypgrund med betongbjälklag under entréplanet. Organiskt material ligger kvar, och säljaren uppger att fukt och vatten kommer in via berget vid dörröppningen; spår syns på marken. Souterrängen står på platta på mark utan isolering under, med uppreglat isolerat golv dikt mot betongen. Konstruktionen kontrollerades inte eftersom golvvärme finns.

VåtrumRisk

Duschrummet i souterrängen behöver renoveras: sprickor i kakel och fogar, mattsläpp vid den gamla golvbrunnen och förhöjda fuktindikationer. Rörslitsen under trappen saknar vattentät botten. Badrum och tvättstuga på entréplan (2006) har äldre tätskikt och rörgenomföringar i golvet, normala fuktvärden.

Tak och vindKontrollera

Betongpannor från 1999 med mossa; skorstenen saknar väderskydd. Vinden är tilläggsisolerad, fuktkvot 9 %, men mindre påväxt på underlagstaket av fuktig inneluft (konvektion).

AltanKontrollera

Trallen har röta och behöver bytas. Taket under altanen kunde inte besiktigas; Anticimex rekommenderar att trallen tas bort för en kompletterande besiktning.

Fasad och dagvattenBra

Spritputs och stående träpanel, målat 2026 med nya hängrännor. Ett stuprör är dåligt anslutet till markledningen.

Värme och energiKontrollera

Bergvärmepump, år okänt. Energideklaration 9 maj 2017 (giltig till maj 2027): 82 kWh/m² och år, klass E, Atemp 148 m². Säljaren redovisar 24 900 kWh/år, varav 3 000–4 000 för spabadet som går året runt.

DetaljplanKontrollera

Byggnadsplan B 6 (1937): en friliggande bostadsbyggnad i högst två våningar, högst två kök, alla byggnader tillsammans högst 125 m² byggnadsyta. Gästhus som egen bostad tillåts inte; friggeboden är lovfri som komplementbyggnad. Ingen q-märkning, ingen gatukostnad i Nackas lager.

Vad har ändrats sedan 2017?. Huset köptes 2017 för 8,3 Mkr med 148 m² boarea (Booli), samma yta som i energideklarationen. Nu anger Anticimex mätning 162 m² (128 på entréplanet, 34 i souterrängen) utan någon redovisad tillbyggnad. Formeln ger 10,8–11,6 Mkr på 162 m² men 9,8–10,6 Mkr på 148 m². Fråga vad som skiljer och låt en våtrumsfirma titta på duschrummet innan du går över 11,1 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor i Skuru inom ca 400 m, 131–193 m² boarea, sålda aug 2025–sep 2026 (Hemnet: affärsdatum, utgångspris och byggår från sålda-sidorna). Justerat median ca 69 300 kr/m² effektiv area. Sju av åtta gick under utgångspris, i median −3 %; grannarna på Kristinedalsvägen 1 och 39 gick 9 och 15 % under. Formeln räknar på Anticimex mätning 162 m²; på 148 m² (Booli vid köpet 2017 och energideklarationens Atemp) blir intervallet 9,8–10,6 Mkr och utropspriset Högt. Byts en jämförelse ut rör sig intervallet mellan 10,1–11,3 och 11,0–12,2 Mkr; utan Kristinedalsvägen 23, Drottninghamnsvägen 54, Kristinedalsvägen 31 eller Kungsvägen 5 blir omdömet Högt. Taxeringsvärdet 8,174 Mkr (2024) / 0,75 ger 10,9 Mkr. Huset köptes för 8,3 Mkr i september 2017. Högsta bud 11,0 Mkr (mäklarens sida 31 okt) ligger inom intervallet. Solstigen 27 (1951, 165 m², 12,1 Mkr nov 2024) och Drottninghamnsvägen 60 (1952, 159 + 7 m², 12,1 Mkr feb 2025) är äldre än 18 månader och ingår inte.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 39 % över köpet 4 sep 2017 (8,3 Mkr, 9,2 år sedan, 3,6 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vad som skiljer boarean 162 m² i mätningen från 148 m² vid köpet 2017 och i energideklarationen: inredd yta i souterrängen, ny mätregel eller bygglov?
2. Begär bygglov och ritningar för om- och tillbyggnaden 1979; planen tillåter högst 125 m² byggnadsyta för alla byggnader.
3. Låt en våtrumsfirma bedöma duschrummet i souterrängen och om fukten spridit sig till väggar och golv.
4. Fråga hur ofta vatten kommer in i krypgrunden vid berget och om något gjorts åt det.
5. Begär kompletterande besiktning av taket under altanen innan trallen byts; annars är det undantaget från försäkringen.
6. Fråga vilket år bergvärmepumpen och borrhålet är från.
7. Fråga om friggeboden har el och vatten och om den används som bostad.
8. Fråga om budgivningen och om säljaren tänker sälja före visningen 1 november.
9. Gör en radonmätning under eldningssäsongen.