Edelcrantz väg 37

För och emot

Besiktningen

5 att kontrollera3 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista. Huset är från 2022; föreningen åtgärdade fasad, golv och ytterdörrar 2025 inom garantin. Vad stadgarna lägger på medlemmen (våtrum, vitvaror, värmepump) bör läsas i stadgarna.

YtorKontrollera

Mäklaren anger 101,4 m² boarea och 38,3 m² biarea (”registrerad som”); Booli och Hemnet visar 139,7 m². Nedersta planet har två sovrum, allrum och badrum med 2,6 m takhöjd. Varför en del räknas som biarea framgår inte; fråga, och be om planritningen med ytor.

VåtrumBra

Tre helkaklade badrum från 2022. Inga kända fel i annonsen; inget intyg om tätskikt publicerat.

Värme och energiKontrollera

Frånluftsvärmepump med återvinning. Energideklarationen i dokumentlistan (ID 1335858) gäller Edelcrantz väg 47, en hustyp med Atemp 144 m²: 84 kWh/m² och år, klass C. Annonsen anger el 1 400 kr/mån. Fråga efter deklarationen för nr 37.

Föreningens ekonomiKontrollera

Brf Segelvyn 1, 18 radhus och parhus (2 172 m² BOA), äger marken. Lån 16,3 Mkr (7 507 kr/m²), varav 11,0 Mkr kortfristiga med villkorsändring 2026; räntekostnad 543 tkr 2025. Resultat −2,2 Mkr efter 2,4 Mkr avskrivningar; likvida medel 0,41 Mkr. Amorteringsfritt t.o.m. Q3 2026 ”för att stärka kassan”.

UnderhållBra

Yttre fond 0,27 Mkr, avsättning 89 552 kr/år (40 kr/m²). Inga större underhåll planerade de närmaste åren enligt årsredovisningen 2025.

Plan och markBra

Detaljplan DP 572 för Telegrafberget (laga kraft 2011): före detta oljedepå där bostadsmarken skulle saneras till riktvärden för känslig markanvändning. Nästa etapp, Brf Skribenten, har bygglov med byggstart 2026.

RadonKontrollera

Ingen mätning (energideklarationen: ”Inte utförd”). Planen klassar området som normalriskområde. Fråga om föreningen mätt.

Grannhuset är facit. Edelcrantz väg 47 är samma hustyp i samma förening och gick för 8,5 Mkr i juni 2026, 6 % över sitt utgångspris. Utgångspriset här är 0,5 Mkr högre, och huset har legat ute i över två månader utan prissänkning. Utsikten och tillvalen kan vara värda något, men se 47 och fråga om budläget innan du bjuder över 8,5 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Bästa jämförelserna är två hus av samma typ i samma förening: Edelcrantz väg 47 (139,7 m², avgift 4 852 kr/mån som här) gick för 8,5 Mkr 6 jun 2026, +6 % mot 7 995 000 kr, och Edelcrantz väg 43 (137 m²) för 7 995 000 kr 11 jun 2025, ±0 %. Båda står med adj 0; om nr 37 har bättre utsikt än 47 kan vi inte kontrollera. Övriga jämförelser är nyare bostadsrättsradhus och -parhus i Boo och Skuru sålda apr–okt 2026 (Hemnet): Edelcrantz väg 34 i Brf Havshöjden (2025, 150 m²) 8,8 Mkr okt 2026, −2 %; Telegramvägen 20B och Fågelstigen 9E (152 och 160 m²) uppjusterade 6–8 % för storlek och utsikt; Skurusundsvägen 99A och 103B (121,5 m², avgift 7 425 kr/mån) med adj 0, där närheten till stan vägs mot den högre avgiften. Biarean räknas med full vikt (biareaFactor 1), eftersom nedersta planet är inrett med sovrum och badrum och tvillinghusen säljs på 139,7 m². Med halv vikt för biarean blir mitten ca 7,4 Mkr, vilket nr 47:s affär motsäger. Justerat median 60 800 kr/m². Med bara de två tvillinghusen blir mitten 8,3 Mkr. Föreningens lån på bostadens andel är ca 0,76 Mkr; de andra föreningarnas lån är inte kontrollerade. Huset kom ut på Booli 26 aug 2026 och har legat 66 dagar på Hemnet utan prisändring. Samtidigt säljer Brf Havshöjden nyproduktion på samma gata (nr 12, 150 m², 7 495 000 kr). Nacka 2026: hus under 10 Mkr har i median gått 2,3 % över utgångspriset, men brf-radhusen ovan gick −2 till +6 %.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren om det funnits bud sedan starten 26 aug 2026 och varför ingen visning är bokad.
2. Jämför utsikt och läge med Edelcrantz väg 47 (8,5 Mkr jun 2026), till exempel på Hemnets bilder av 47.
3. Be om energideklarationen för nr 37; den publicerade gäller nr 47.
4. Fråga varför 38,3 m² är biarea trots sovrum och badrum på nedersta planet, och be om planritning med ytor.
5. Fråga hur föreningens 11,0 Mkr i lån som villkorsändras 2026 har bundits om, till vilken ränta, och om en ny avgiftshöjning är planerad efter amorteringsuppehållet.
6. Fråga om garantibesiktningen (5 år, ca 2027) är bokad och vilka anmärkningar tvåårsbesiktningen hade.
7. Läs stadgarna: vad svarar medlemmen för (våtrum, värmepump, balkong, tak)?
8. Fråga om radon har mätts i föreningens hus.
9. Gör en egen besiktning av våtrum och värmepump före bud.