Landbacken 3B

För och emot

Besiktningen

7 att kontrollera1 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. Enligt stadgarna svarar bostadsrättshavaren för lägenhetens inre, också tätskikt i våtrummen, och för den upplåtna marken. Tre badrum och tvättpelare är därför köparens ansvar och okontrollerade.

YtorKontrollera

Annonsen anger 164 m² med föreningen som areakälla, och husets andel 15,24 % motsvarar 164 av 1 076 m². Årsredovisningen 2025 anger 9 bostäder om totalt 970 m², och energideklarationen 312 m² Atemp för hela byggnaden Landbacken 3A–C. Med årsredovisningens ytor blir huset ca 148 m². Be om lägenhetsförteckningen eller ett mätbevis.

Värme och energiBra

Frånluftsvärmepump Nibe F750. Energideklarationen (Energibolaget, 19 jan 2026, giltig till 2036) gäller 3A–C: 10 259 kWh/år för värme, varmvatten och fastighetsel, 59 kWh/m² primärenergi mot nybyggnadskravet 90. Annonsens el 2 083 kr/mån gäller ett hushåll på fem personer.

Föreningens ekonomiKontrollera

Lån 11 554 550 kr hos SEB, tre lån till 3,36 % som alla villkorsändras 28 dec 2026 (11 912 kr/m² enligt årsredovisningen). Husets nettoskuld enligt mäklaren 1 785 506 kr. Räntekostnad 389 627 kr 2025, räntekänslighet 15,3 %: en procentenhet högre ränta ger ca 1 500 kr/mån för huset. Resultat −178 287 kr efter avskrivningar, kassaflöde +266 209 kr.

AvgiftKontrollera

Årsavgiften var 1 087 kr/m² 2024 och sänktes 18 % i januari och 19 % i april 2025; 2025 i snitt 779 kr/m². Föreningen började 2025 hyra ut p-platser (180 000 kr). Landbacken 6A och 6B i samma förening har 8 690 kr/mån för 154 m², vårt hus 10 543 kr/mån för 164 m², alltså mer per m².

UnderhållKontrollera

Underhållsplan upprättad 2025 till 2027, uppdaterad 2026. Yttre fond 179 538 kr efter 90 300 kr i årlig avsättning. Huset är fem år gammalt; byggherrens garantitid (normalt fem år från slutbesiktningen) kan vara slut.

Plan och markKontrollera

Föreningen äger Kummelnäs 11:142, 1:714 och 1:893. Detaljplan DP 506 (Björnbergsområdet, 2011): kommunalt huvudmannaskap och kommunalt VA, endast friliggande hus, huvudbyggnad i mer än en våning högst 8 % av tomten och 140 m² byggnadsarea, antal lägenheter inte låst. Adressen finns inte i Nackas gatukostnadslager.

RadonKontrollera

Inte mätt enligt energideklarationen. Mät första vintern.

Jämför med föreningens egna affärer. Landbacken 6A och 6B, samma förening och byggår, gick för 6,75 och 6,05 Mkr i år. Fråga mäklaren vad som skiljer vårt hus (gavel, 699 m² mark, tre p-platser) och varför avgiften är högre per m², och be om lägenhetsförteckningen så att ytan går att jämföra.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är sju bostadsrättsparhus och -radhus på 133–154 m² i Kummelnäs, sålda okt 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, avgifter och byggår). Närmast är föreningens egna Landbacken 6A (6,75 Mkr 13 mar 2026) och 6B (6,05 Mkr 10 sep 2026), båda 154 m² och 2 % under utgångspriset, med adj 0: gavelläget, den större marken och tre p-platser vägs mot högre avgift och större andel av föreningens lån (ca 0,3 Mkr mer). Med bara de två blir mitten ca 6,8 Mkr. Övriga jämförelser är justerade för storlek och avgift; Solviksvägen 23G har en tredjedel av vår avgift per m². Justerat median ca 43 800 kr/m². Ytan 164 m² är föreningens uppgift; räknat med årsredovisningens totalyta (970 mot 1 076 m²) blir huset ca 148 m² och mitten ca 6,5 Mkr, vilket ligger under intervallet och skulle göra priset högt. Husets egen affär: 7,4 Mkr 17 sep 2021 (Svensk Fastighetsförmedling, −1 %, avgift då 6 764 kr/mån); grannhalvan Landbacken 3A gick för 8,2 Mkr apr 2022 (+9 %), på toppen av marknaden. Huset kom ut på Booli 23 aug 2026 som snart till salu för 7,995 Mkr och på Hemnet 2 okt för 7,495. Bostadsrättsparhusen i Kummelnäs har gått −9 till +4 % mot utgångspriset 2026, de flesta −2 till ±0.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 1 % över köpet 17 sep 2021 (7,4 Mkr, 5,1 år sedan, 0,2 % per år). Källa: Hemnet (Svensk Fastighetsförmedling, −1 %).

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om lägenhetsförteckningen eller ekonomiska planen: hur stor är bostaden enligt föreningen, och varför anger årsredovisningen 970 m² när annonsen räknar med 1 076 m²?
2. Fråga varför avgiften per m² är högre än för Landbacken 6A–6D, och om andelen 15,24 % beror på marken eller p-platserna.
3. Fråga vad styrelsen räknar med när lånen villkorsändras 28 dec 2026 och om avgiften då ändras.
4. Be om underhållsplanen (uppdaterad 2026) och fråga vad som är planerat efter 2027.
5. Fråga om slutbesiktning, garantibesiktning och byggherrens garanti: när gick den ut, och finns anmärkningar kvar?
6. Fråga om andrahandsuthyrning och kök i nedre planet kräver styrelsens tillstånd, och om bygglov behövs för en egen lägenhet.
7. Gör en egen besiktning av de tre badrummen, tvättpelaren och värmepumpen, och mät radon första vintern.