Edelcrantz väg 42

För och emot

Besiktningen

4 att kontrollera4 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista. Huset är från 2022; föreningen åtgärdade fasad, golv och ytterdörrar 2025 inom garantin. Vad stadgarna lägger på medlemmen (våtrum, vitvaror, värmepump) bör läsas i stadgarna.

YtorBra

124,3 m² boarea och 4,9 m² biarea i annonsen, samma som nr 61 och nr 40 på Hemnet; årsredovisningen har sex 5 rok på 124 m². Energideklarationen anger Atemp 144 m² (yta till ytterväggarnas insida), samma tal som för nr 47 på 139,7 m².

VåtrumBra

Två helkaklade badrum från 2022, det ena med tvättstuga. Inga kända fel i annonsen; inget intyg om tätskikt publicerat.

Värme och energiKontrollera

Frånluftsvärmepump. Energideklaration 1335854 för Edelcrantz väg 42 (Energio AB, 1 nov 2022): primärenergital 84 kWh/m² och år, klass C, specifik energi 46 kWh/m², vilket ger ca 6 600 kWh för värme, varmvatten och fastighetsel. Annonsen anger 4 800 kWh/år och 11 400 kr/år för uppvärmning; fråga efter verklig förbrukning.

Föreningens ekonomiKontrollera

Brf Segelvyn 1, 18 radhus och parhus (2 172 m² BOA), äger marken. Lån 16,3 Mkr (7 507 kr/m²) hos SBAB, varav 10,9 Mkr med räntebindning till sep 2026 (2,46 och 2,86 %). Resultat −2,2 Mkr efter 2,4 Mkr avskrivningar; likvida medel 0,41 Mkr. Amorteringsfritt t.o.m. Q3 2026 ”för att stärka kassan”. Mäklaren anger ingen nettoskuld per bostad, eftersom andelstalen är differentierade.

UnderhållBra

Yttre fond 0,27 Mkr, avsättning 89 552 kr/år (40 kr/m²). Inga större underhåll planerade de närmaste åren enligt årsredovisningen 2025.

Plan och markBra

Detaljplan DP 572 för Telegrafberget (laga kraft 2011): före detta oljedepå där bostadsmarken skulle saneras till riktvärden för känslig markanvändning. Nästa etapp av Segelvyn har bygglov med byggstart 2026 enligt mäklaren.

RadonKontrollera

Ingen mätning (energideklarationen: ”Inte utförd”). Fråga om föreningen mätt.

Andra halvan av huset är facit. Edelcrantz väg 40 är andra halvan av samma parhus, med samma yta och planlösning, och gick för 7 995 000 kr i september 2024, utan budgivning. Samma hustyp längre upp på gatan, nr 61, gick för 10,0 Mkr i maj 2024. Utgångspriset ligger på 61:s nivå. Fråga vad som skiljer 42 från 40 (utsikt, tillval) innan du bjuder över vår smärtgräns, ca 8,2 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Samma hustyp (5 rok, 124,3 + 4,9 m²) har sålts två gånger i föreningen, båda för mer än 18 månader sedan och därför inte i formeln: nr 40, andra halvan av samma parhus, 7 995 000 kr 30 sep 2024 (±0 %, 61 900 kr/m²), och nr 61 10 000 000 kr 17 maj 2024 (−2 % från 10,25 Mkr, 77 400 kr/m²). Avgiften var då 3 938 kr/mån. Vad som skiljer 40 och 61 vet vi inte; utgångspriset här ligger på 61:s nivå. Formeln bygger på affärer från de senaste 18 månaderna: föreningens 4 rok-hus nr 47 (8,5 Mkr jun 2026, +6 %) och nr 43 (7 995 000 kr jun 2025, ±0 %), uppjusterade 4 % eftersom 42 är mindre, ett parhus och har hela ytan som boarea; Edelcrantz väg 34 i Brf Havshöjden (150 m², 8,8 Mkr okt 2026); Telegramvägen 20B och Fågelstigen 9E (152 och 167 m²) uppjusterade för storlek och utsikt; Skurusundsvägen 99A och 103B (121,5 m², avgift 7 425 kr/mån) +2 % för lägre avgift. Alla ytor räknas med full vikt för biarean, som för nr 37. Justerat median ca 62 200 kr/m². Med nr 40 och 61 i formeln (adj 0) blir mitten densamma; med bara de två blir den 9,0 Mkr, och med bara nr 61 10,0 Mkr. Föreningens lån på bostadens yta är ca 0,93 Mkr; de andra föreningarnas lån är inte kontrollerade. Föreningens insatser var i genomsnitt 80 700 kr/m² 2022 (175,2 Mkr för 2 172 m²); vad den här bostaden kostade då är inte känt. Huset kom ut på Booli 21 aug 2026 och på Hemnet 9 okt, båda för 9 995 000 kr, och första visningen är 22 nov. Samtidigt säljs nr 37 i samma förening (8 995 000 kr) och nyproduktion i Brf Havshöjden på samma gata (150 m² för 7 495 000 kr). Nacka 2026: hus under 10 Mkr har i median gått 2,3 % över utgångspriset, men brf-radhusen i Boo och Skuru gick −2 till +6 %.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren vad som skiljer 42 från andra halvan av parhuset, nr 40, som gick för 7 995 000 kr i sep 2024 (utsikt, tillval, skick).
2. Fråga vad nr 61 hade som motiverade 10,0 Mkr i maj 2024, och jämför utsikten från övervåningen med den.
3. Fråga varför första visningen är 22 nov när huset legat ute sedan 21 aug, och om det funnits bud.
4. Be om verklig elförbrukning för ett år; annonsens 4 800 kWh är lägre än energideklarationens beräkning.
5. Fråga hur föreningens 10,9 Mkr i lån som villkorsändrades i sep 2026 har bundits om, till vilken ränta, och om en ny avgiftshöjning är planerad.
6. Fråga om garantibesiktningen (5 år, ca 2027) är bokad och vilka anmärkningar tvåårsbesiktningen hade.
7. Läs stadgarna: vad svarar medlemmen för (våtrum, värmepump, balkonger, tak)?
8. Fråga om radon har mätts i föreningens hus.
9. Gör en egen besiktning av våtrum och värmepump före bud.