Boplatsringen 130F

För och emot

Besiktningen

4 att kontrollera3 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista. Huset är byggt 2023–24 av Lenca Projekt på totalentreprenad; entreprenören har enligt planen tillgång till bostaden för garantiarbeten. Fråga vad slutbesiktningen och tvåårsbesiktningen tog upp.

ByggnadBra

18 radhus i tre huskroppar. Platta och källarväggar i betong, stomme och fasad i trä, takterrasser med takpapp och trall, 3-glasfönster (ekonomisk plan, feb 2024). Slutbesked 25 maj 2026, två år efter inflyttningen; fram till dess fanns interimistiska slutbesked.

Takterrass och spabadKontrollera

Ca 61 m² takterrass med spabad enligt annonsen. Spabadet nämns inte i ekonomiska planen; fråga om föreningen godkänt det, vem som ansvarar för tätskiktet under och vad det väger mot bjälklaget.

Värme och energiBra

Frånluftsvärmepump. Energideklaration 16 sep 2024 (giltig till 2034): primärenergital 66 kWh/m², specifik energianvändning 37 kWh/m², klass C, OVK utförd, inga åtgärdsförslag. Annonsens 18 584 kWh/år inkluderar spabad, bastu och elbilsladdning.

Föreningens ekonomiKontrollera

Lån 35 664 300 kr med 5 års bindning till beräknade 3,7 %, ingen amortering. Byggherren står för en räntefond på högst 550 000 kr/år år 1–3 när räntan överstiger 2,15 %. Fondavsättning 25 kr/m² boyta och år. Insatser och upplåtelseavgifter 151,2 Mkr. Siffrorna är från ekonomiska planen (7 feb 2024); ingen årsredovisning är publicerad.

Plan och bygglovBra

Bygglov 25 jan 2023 för 18 radhus och murar, slutbesked 25 maj 2026 (Nacka kommun, B 2022-001751). Detaljplanen är inte läst.

RadonKontrollera

Energideklarationen: radonmätning inte utförd. Betongplatta från 2024 ger låg risk, men mät första vintern.

Fråga vad avgiften blir när räntefonden tar slut. Ekonomiska planen räknar med 3,7 % ränta och en räntefond från byggherren på upp till 550 000 kr/år de första tre åren. Utan den är det ca 2 500 kr/mån mer för huset. Be om årsredovisningen, lånens faktiska ränta och bindning och styrelsens budget för 2027–28 innan du bjuder.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är bostadsrättsradhus i Älta sålda maj 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, avgifter, belåning och affärsdatum). Fyra är BRF Ältadalen 14 på samma gata (110 m², 2019–20, avgift 6 600 kr/mån, lån 12 016 kr/m²): vårt hus har ca 5 200 kr/m² mer lån men är nyare, gavel, har takterrass och carport, så de är justerade −1 till −2 %. Skiffervägen 83 (BRF Vandra, 2023) och Blåbärsslingan 9 och 42 (BRF Tallstigen 2, 2006) har lägre lån och är justerade −6 till −9 %. Biarean (souterräng med groventré, tvätt och förråd) räknas med 0,3 eftersom jämförelserna saknar biarea. Inget av husen i Brf Botanikern har sålts i andra hand; systerhuset 122F (115 + 38 m², samma avgift) ligger ute för 7,495 Mkr med pågående budgivning. Vårt hus låg på Booli från 27 aug 2026 och har enligt Booli höjts 2,7 % till 7,7 Mkr, på Hemnet sedan 26 sep som ”accepterat pris”. Upplåtelsen 2024 var 8,25 Mkr enligt ekonomiska planen; det var nyproduktionspris och ingen jämförelse.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om årsredovisningen för 2024 och 2025 (eller bokslut) och styrelsens budget för 2027.
2. Fråga vilken ränta och bindning föreningens lån på 35,66 Mkr faktiskt fick, och när räntefonden (högst 550 000 kr/år år 1–3) upphör.
3. Fråga om styrelsen fortfarande är byggherrens (Lenca Properties) och när den lämnas över till medlemmarna.
4. Fråga om spabadet på takterrassen är godkänt av föreningen, hur tätskiktet under är utfört och vem som ansvarar för det enligt stadgarna.
5. Fråga vad slut- och garantibesiktningen tog upp och om några fel är kvar.
6. Kontrollera att parkeringen (carport med laddare) ingår i avgiften; ekonomiska planen nämner hyrda p-platser för 500 kr/mån.
7. Fråga hur budgivningen på systerhuset 122F gick och varför huset är ute som ”accepterat pris”.