Enbacken 2C

För och emot

Besiktningen

5 att kontrollera3 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning är publicerad, bara frågelista (4 maj 2026), stadgar, årsredovisning 2024/25 och energideklaration. Säljaren anger inga fukt-, isolerings- eller maskinfel, men ”rening av avloppssystem (2025)” under brister i el, ventilation, vatten och avlopp. Ingen bygglovspliktig ändring under ägandet sedan 2020.

ByggnadBra

Parhus i två plan från 2016, lägenhet nr 2, med fyra sovrum. Föreningens energideklaration redovisar Enbacken 2A–2C på samma byggnad, och säljaren beskriver huset som det första i raden. Säljaren har byggt pergola, staket och en liten fotbollsplan, jämnat altanen och målat väggarna.

Värme och energiBra

Frånluftsvärmepump med golvvärme på entréplanet och radiatorer på övre plan. Föreningens energideklaration (27 aug 2024, alla nio bostäder, Atemp 981 m²) ger primärenergital 58 kWh/m² mot nybyggnadskravet 75, alltså klass C. Annonsen anger 6 947 kWh/år för huset, ca 1,84 kr/kWh med elen i driftkostnaden.

AvloppKontrollera

Frågelistan nämner rening av avloppssystemet 2025, utan att säga om det var stopp, rotinträngning eller förebyggande spolning, eller om det gällde huset eller föreningens ledningar. Föreningen betalade 15 tkr för underhåll av vatten och sanitet 2024/25. Fråga vad som gjordes och om det har kommit tillbaka.

Föreningens ekonomiKontrollera

BRF Utsiktsplatsen Eriksvik (registrerad 2014) har nio bostäder om 981 m² och äger Backeböl 1:364, 1:365 och 1:848. Lån 10,68 Mkr hos Swedbank: 3,72 Mkr till 2,71 % till apr 2027, 6,90 Mkr till 3,03 % som förföll 28 aug 2025. Resultat −212 tkr 2024/25 (avskrivningar 304 tkr), sparande 113 kr/m², soliditet 79 %, kassa 245 tkr. Enligt mäklaren planeras ingen avgiftshöjning (styrelsen 6 maj 2026).

UnderhållKontrollera

Yttre fonden var 180 tkr 30 jun 2025 och växer med ca 33 tkr om året. SBC skulle göra underhållsplan och besiktning hösten 2025; varken planen eller besiktningen är bifogad.

Plan och markBra

Detaljplan DP 498 (Enbacken, akt 0182K-2010/126) med kommunalt huvudmannaskap och kommunalt VA. Ingen rad i Nackas gatukostnadslager, och årsredovisningen visar ingen skuld till kommunen. Föreningen är med i Eriksviks vägförening (Backeböl GA:2). Upplåten mark: trädäck, gräsmatta och slänt enligt tomtkarta.

RadonKontrollera

Ingen radonmätning enligt energideklarationen. Hus från 2016 på platta byggs normalt radonskyddade, men mät första vintern.

Fråga vad föreningens lån fick för ränta efter augusti 2025. Två av föreningens tre lån, 6,9 Mkr, förföll 28 aug 2025 efter 3,03 %. Be om årsredovisningen för 2025/26 (räkenskapsåret slutade 30 jun 2026), de nya räntorna och bindningstiderna och SBC:s underhållsplan. Med 16,8 % räntekänslighet ger varje procentenhet ca 950 kr/mån för det här huset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta bostadsrättsparhus och -radhus på 107–135 m² i Boo, byggda 2009–2022 och sålda feb–okt 2026 (Hemnets ytor, avgifter och affärsdatum). Den bästa är Enbacken 4F i samma förening, samma storlek och avgift: 6,2 Mkr 24 feb 2026 (−2 %), adj 0. Äldre affärer i föreningen ligger utanför 18 månader men visar uppgången: 2B (110 m², grannen i samma rad) 5,4 Mkr okt 2024 (−8 %) och 2A (107 + 4 m², andra gaveln) 5,475 Mkr jan 2025 (−6 %); huset självt gick för 4,9 Mkr mar 2020 med avgift 4 015 kr/mån och för 4,79 Mkr som nyproduktion 2016. Övriga jämförelser har högre avgift per m² eller högre föreningsskuld och är justerade +3–4 %; Gnejsvägen 22A och Solviksvägen 23G har lägre avgift och är justerade −2 %. Utan alla justeringar blir mitten 6,18 Mkr i stället för 6,27, och bara 4F ger 6,2. Att ta bort den jämförelse som drar mest ändrar intervallet till som mest 5,9–6,5 eller 6,1–6,6 Mkr. Taxeringskontroll: föreningens taxeringsvärde 30,735 Mkr (typkod 320) × husets andel 11,19 % / 0,75 ger ca 4,6 Mkr skuldfritt, minus nettoskulden 1,17 Mkr ca 3,4 Mkr; taxeringen bygger på äldre priser och väger lätt. Bostadsrättsparhus i Boo gick −2 till +6 % mot utgångspriset 2026. Handlingarna är från maj 2026, och huset har legat som snart till salu på Booli sedan 13 aug 2026 utan pris; vi hittade ingen Hemnet-annons 31 okt.

Tidigare försäljningar

Senaste köpet var 27 mar 2020 för 4,9 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Källa: Hemnet.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om årsredovisningen för 2025/26 och fråga vilken ränta och bindning lånen på 6,9 Mkr fick när de förföll 28 aug 2025.
2. Be om SBC:s underhållsplan och besiktning från hösten 2025, och fråga hur yttre fonden (180 tkr) ska räcka till tak, fasad och fönster.
3. Fråga vad ”rening av avloppssystem (2025)” var: stopp, rötter eller förebyggande spolning, i huset eller i föreningens ledningar, och om det har återkommit.
4. Gör en egen besiktning före bud: våtrum, frånluftsvärmepumpens ålder och service, golvvärme och ventilation.
5. Fråga hur ytan 110 m² är framtagen; säljaren hänvisar till en tidigare objektsbeskrivning och den är inte uppmätt.
6. Fråga vilka två p-platser, vilket förråd och vilken mark (tomtkartan) som hör till huset.
7. Fråga varför huset legat som snart till salu sedan 13 aug 2026 (handlingarna är från maj) och när visning och pris kommer.