Källängsvägen 4

För och emot

Besiktningen

1 risk6 att kontrollera5 bra

Grund och källareBra

Grundsulor och betonggolv utan fuktkänsliga golv, grundmurar av betong och Leca. Inget onormalt. Dränering och Platon från 2016 på delar av grunden, okänt på resten; fuktisoleringen ligger frilagd och bör återfyllas.

Krypgrund (tillbyggnaden)Kontrollera

Uteluftsventilerad krypgrund under en mindre del av huset, utan synliga skador. Berget lutar in mot grunden, så fritt vatten kan komma in vid kraftigt regn. En riskkonstruktion som bör hållas under uppsikt.

Dagvatten och stuprörKontrollera

Okänt vart dagvatten och dränering leds. Stuprören slutar med utkastare vid grunden; besiktningen rekommenderar att vattnet leds bort och att avledningen utreds.

Stomme och bjälklagBra

Äldre plankstomme och regelstomme i tillbyggnaden. Spår av fukt i ett garderobsutrymme, torrt vid besiktningen och troligen äldre. Mindre lutningar i bjälklagen, normalt för åldern.

Fasad och fönsterKontrollera

Träfasad målad 2016; ny målning är nära förestående. Kopplade tvåglasfönster och isolerglas; de äldre fönstren behöver underhåll och några fönsterbleck är otäta.

VindBra

Spån och tilläggsisolering av mineralull med pappångbroms. Inga tecken på kondens eller läckage. Snedtaken är inte åtkomliga, och vindens yttre delar kontrollerades bara på avstånd.

TakKontrollera

Betongpannor från 1994 närmar sig sin tekniska livslängd, men besiktningen såg inget som tyder på att taket måste läggas om snart. Mossa bör rensas, vindskivor och takfot behöver underhåll. Taket tvättades efter besiktningen enligt annonsen.

Badrum övervåningenRisk

Klinker och kakel, troligen från 1994. Tätskikten har nått sin tekniska livslängd, med risk för fuktskador bakom; besiktningen säger att man ska kalkylera med renovering.

Badrum och tvätt nedervåningenKontrollera

Plastmatta och målad väv från 2016 enligt ägaren. Kvalitetsdokument saknas, så det går inte att visa att arbetet följer branschreglerna.

Kök och wcBra

Kök och wc med modern standard, normalt slitage. Besiktningen rekommenderar fuktlarm under diskbänk och kyl.

Värme, ventilation och elBra

Bergvärme och vattenburen värme, servad 2026 enligt annonsen; FTX; el från 1990-talet eller senare enligt ägaren. Installationerna ingår inte i besiktningen.

RadonKontrollera

Ingen mätning. Huset står på berg; mät under eldningssäsongen.

Utgångspriset ligger långt under jämförelserna. Äldre villor på stora tomter i Mensättra och Eriksvik har gått för ca 54 000–62 000 kr/m² effektiv area efter våra justeringar, vilket ger 10,3–11,4 Mkr. Utgångspriset 8,795 Mkr motsvarar ca 46 000 kr/m². Räkna med en budgivning över utgångspriset och bestäm din gräns före visningen. Beställ köpargenomgång av besiktningen och låt en fackman titta på badrummet på övervåningen innan du bjuder.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta villor i Mensättra och Eriksvik inom ca 2 km, sålda maj 2025–okt 2026: sex byggda 1920–1954 och Förmansvägen 8 (1981) i samma detaljplan, alla på 1 505–2 940 m² tomt (Booli; affärsdatum, byggår och utgångspris från Hemnet). Justerat median ca 57 000 kr/m² effektiv area på 191,5 m² (160 m² boarea och halva källaren) ger ca 10,9 Mkr; vi lägger till 0,25 Mkr för den ca 1 000 m² större tomten och drar 0,35 Mkr för övre badrummet och taket (0,7 × ca 0,5 Mkr). Eriksvik-husen är justerade nedåt för lugnare läge närmare vattnet, de två vid Värmdövägen uppåt; vårt hus ligger ca 70 m från vägen. Känslighet: utan Förmansvägen 8 blir intervallet 10,5–11,4 Mkr. Bara de två affärerna i Mensättra (Hagvägen 20 och Förmansvägen 8) ger 8,1–9,5 Mkr, men Förmansvägen 8 har 164 m² biarea av okänt slag; räknat bara på boarean gick den för 52 800 kr/m², vilket motsvarar ca 8,4 Mkr för våra 160 m² utan källaren. Boolis värdering är 9,77 Mkr (8,87–10,7), och taxeringsvärdet 7,396 Mkr (2024) delat med 0,75 ger ca 9,9 Mkr; båda ligger under vårt intervall men över utgångspriset. Utgångspriset 8,795 Mkr är 55 000 kr/m² boarea och ca 46 000 kr/m² effektiv area. Nacka 2026: villor under 10 Mkr har i median gått 2,3 % över utgångspris; Gustavsviksvägen 23 gick 24 % över och Förmansvägen 8 8 % över. Huset lades ut 30 okt 2026 på både Booli och Hemnet, och besiktningen och energideklarationen är från oktober, så inget tyder på ett tidigare försök. Säljaren köpte huset 2015 enligt besiktningen; affären syns inte på Booli eller Hemnet.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Beställ köpargenomgång hos Eminenta (protokollet från 15 okt 2026 gäller bara säljaren) och fråga besiktningsmannen om badrummet på övervåningen.
2. Fråga om det finns en frågelista eller ett mätbevis; ytorna 160 + 63 m² är taxeringens.
3. Be om kvitton och kvalitetsdokument för badrummet från 2016 och dräneringen 2016, och protokollet från bergvärmeservicen 2026.
4. Fråga vart dagvatten och dränering leds och om fuktisoleringen återfylls före tillträdet.
5. Fråga vilka renoveringar som gjordes 1994: tillbyggnadens bygglov, tak, el och våtrum.
6. Lyssna på trafiken från Värmdövägen vid visningen, både inne och i trädgården.
7. Fråga om säljaren redan har bud eller förhandsbud, och vilket pris mäklaren räknar med.
8. Mät radon under eldningssäsongen (ingen mätning gjord).