Marinstadsvägen 15

För och emot

Besiktningen

FlytkroppRisk

Ponton med kärna av cellplast och armerad betong på alla sidor enligt byggnadsbeskrivningen. Ingen dykinspektion eller besiktning bifogad; skick, sprickor och förtöjning är okända.

Stomme och fasadBra

Casabona stålregelsystem med 200 mm cellplast och mineralull, Steni kompositskivor. Byggt 2018, inga kända skador i underlagen.

Tak och takterrassKontrollera

Platt tak i plåt och papp som används som terrass, förstärkt för bubbelbad (max 1 000 kg). Tätskikt under trallen går inte att se; fråga efter garanti och kontroll.

VåtrumKontrollera

Två badrum och tvättstuga med granitkeramik, Unidrain-brunnar. Inget protokoll eller våtrumsintyg bifogat.

VentilationKontrollera

Annonsen anger självdrag. I ett tätt hus med stora glaspartier mot vatten är fukt och kondens en fråga; be om ventilationsprotokoll (OVK krävs inte för självdrag i småhus).

Värme och elBra

Nibe F1255-6, 7 kW, golvvärme i alla rum, AC i sovrummet, KNX-styrning. Energideklaration 17 dec 2021: 46 kWh/m² och år, klass C.

VAKontrollera

Kommunalt VA; spill- och dagvatten pumpas från en pumpstation på huset, magnetventil på inkommande vatten. Fråga efter service och vem som äger pumpen.

Ingen besiktning av ett hus som flyter. Det finns ingen överlåtelsebesiktning, ingen frågelista och ingen dykinspektion av flytkroppen. För ett hus på ponton är det skicket under vattenlinjen, förtöjningen och pumpstationen som kan kosta, och inget av det syns på en visning. Kräv besiktning av både huset och flytkroppen före bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Fyra hus på vattenfastighet i Marinstaden, samma gata, sålda okt 2024–aug 2026 (Booli och Hemnet; byggår och utgångspris från Hemnets sålda-sidor). Justerat median ca 84 700 kr/m² på 200 m², plus 0,2 Mkr för takterrassen. Närmast i storlek är grannhuset Marinstadsvägen 13 (2015, 218 + 9 m², samma tomtarea): 18,5 Mkr okt 2024, 2 % under 18,9 Mkr, efter ett tidigare försök på 19,9 Mkr. Det är 24 månader sedan, över vår gräns på 18 månader, men Nackas villapriser har varit platta sedan 2025. Utan nr 13 eller utan nr 17B blir mitten densamma. Äldre affärer stöder nivån: Marinstadsvägen 28 (2022, 232 m²) gick för 15,0 Mkr jan 2024, 65 000 kr/m². Ingen affär på vattnet i Marinstaden har nått 100 000 kr/m²; utgångspriset 21,0 Mkr kräver ca 105 000. Villor på land i närheten (Nysätra, Saltsjöqvarn) är inte jämförbara: ingen vattenfastighet och ingen båtplats vid huset. Marknaden i Nacka: villor 15–25 Mkr har gått på utgångspris i median (Hemnet, 12 mån), och de fyra jämförelserna gick 1–4 % under.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns överlåtelsebesiktning, dykinspektion eller annan kontroll av flytkroppen? Om inte: gör båda före bud.
2. Hur är huset förtöjt, vem äger förtöjningen och när kontrollerades den senast?
3. Mätbevis: annonsens 200 m² är från taxeringen, Ratsit anger 210 m² och modellen heter Sjövilla 210. Räknas tornrummet (ca 10 m²) i boarean?
4. Ventilation: är det verkligen självdrag? Finns fuktmätning eller ventilationskontroll?
5. Pumpstationen för avlopp: vem äger den, servicehistorik, vad händer vid strömavbrott?
6. Avgifter till gemensamhetsanläggningarna ga:77, 78 och 165 och vad de ska underhålla (kajer, bryggor, VA, väg)
7. Försäkring: vilket bolag försäkrar huset, och gäller dolda fel-försäkring för ett hus på flytkropp?
8. Detaljplanen DP 575 (2015, tillägg till DP 394): bestämmelserna för Sicklaön 13:93 och slutbesked för huset och takterrassen
9. Garageplatsens avgift i dag (9 000 kr/år i 2016 års nivå, KPI-uppräknad) och båtplatsens storlek