Kvarnsjövägen 1

För och emot

Besiktningen

GrundRisk

Torpargrund och inbyggd plintgrund, båda riskkonstruktioner. Besiktningen fann spår av inträngande vatten, mikrobiell påväxt på plywood, stöttor mot mark och rötskadad tröskel och golv vid altandörren. Marken lutar mot huset och dräneringen är från byggåret. Ingen fuktmätning gjordes.

Vind och takKontrollera

Delvis parallellisolerat snedtak som inte kan kontrolleras utan ingrepp. Spår av tidigare läckage (torrt vid besiktningen), lokal påväxt på underlagstaket och bristfällig takfotsventilation. Taket från ca 1993 har en trasig panna, kort pappuppvik, rötskadad läkt och takfot.

VåtrumRisk

Duschrummet med bastu (1993) har nått sin tekniska livslängd och saknar klämring. Tvättstugans golvbrunn (2000) sitter för nära väggen och är felmonterad. Badrummet på övre plan (2006) saknar kvalitetsdokument och har ett fönster i duschzonen.

Fasad, fönster och altanKontrollera

Rötskadad panel och färgsläpp, underbleck saknas vid flera fönster, kittsläpp och äldre takfönster. Altanräcke och trall är rötskadade. Den underbyggda stora balkongen är känslig för läckage.

Värme och ventilationKontrollera

Luft/luft-värmepump, braskamin och direktverkande el, inget vattenburet system. Självdrag och ingen ordnad tilluft i sovrummen. Energideklarationen (27 sep 2024) ger 142 kWh/m² primärenergi, klass E.

El, VA och radonKontrollera

Elen är omdragen enligt säljaren men inte kontrollerad. Kommunalt vatten och avlopp. Radonmätning pågick vid besiktningen 2024, men inget resultat är publicerat och energideklarationen anger ingen mätning.

Plan och fastighetKontrollera

DP 357 (Lövberga, 2005) ger huset q2-varsamhet: ändringar ska ta hänsyn till karaktären, men rivningsförbud saknas. Minsta tomt är 2 000 m², så tomten kan inte styckas. Dammluckorna som reglerar Kvarnsjöns nivå ligger vid fastighetens strand enligt planbeskrivningen.

Låt fuktmäta grunden och fråga vad som ingår. Grunden är en torpargrund med spår av inträngande vatten och mikrobiell påväxt, och besiktningen från sep 2024 är för gammal för att tas över. Beställ en egen besiktning med fuktmätning innan du bjuder. Fråga också hur fastigheten är avgränsad mot Kvarnsjövägen 1A, som inte ingår, och vem som ansvarar för dammluckorna vid stranden.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor inom 1,6 km, sålda jun 2025–okt 2026 (Booli, datum från Hemnet där Booli visar lagfart). Bara två är sjötomter vid Kvarnsjön: Kvarnbergsvägen 12 (1935, ombyggt, brygga och bastu, 15,6 Mkr, ca 109 000 kr/m² effektiv area) och Kvarnbergsvägen 8 (1920, dödsbo, 10,6 Mkr, ca 63 000 kr/m²). Skillnaden visar att skicket väger lika tungt som sjön här. Övriga är Kvarnsjövägen 12B (1890, 13,55 Mkr, 10 % under utgångspris), en villa från 1923 och fyra nyare villor (1999–2010) på stora tomter, justerade uppåt för sjötomten och nedåt för att de är nyare och i bättre skick. Justerat median ca 68 300 kr/m² på 187,5 m² effektiv area (182 m² boarea plus halva garaget). Utgångspriset ligger 0,2 Mkr över intervallet, så omdömet är på gränsen: utan Kvarnbergsvägen 8 blir mitten ca 13,1 Mkr och priset Rimligt, utan Kvarnbergsvägen 12 ca 12,5 Mkr. Marknaden har redan sagt nej till högre priser: 23 Mkr med gästhuset 1A (Residence Christie's, borttagen mar 2025), 17 Mkr för huset ensamt (Widerlöv, borttagen sep 2025), ett försök hos Fastighetsmäklarna (borttaget jun 2026, 1A ensamt för 5,99 Mkr) och 20 Mkr med 1A hos Wrede innan priset sänktes till 13,5 Mkr. Huset såldes senast för 12,15 Mkr i nov 2014 (Hemnet, 53 % över utgångspris, 175 m², tomt 2 350 m²); sedan dess har kök och fasadmålning gjorts men inte grund, våtrum, tak eller fönster. Taxeringsvärdet 12,6 Mkr (varav mark 9,8 Mkr) delat med 0,75 ger ca 16,8 Mkr, men taxeringen ser inte skicket. Nacka 2026: villor 10–15 Mkr har i median gått 1,7 % över utgångspris, men sju av de åtta jämförelserna här gick på eller under.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 11 % över köpet 30 nov 2014 (12,15 Mkr, 11,9 år sedan, 0,9 % per år). Källa: Hemnet.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga hur Kummelnäs 4:1 är avgränsad mot Kvarnsjövägen 1A: gränsen, servitut för väg, VA- och elledningar, och om 1A redan är såld eller fortfarande ägs av säljaren.
2. Fråga vem som ansvarar för dammluckorna vid stranden som reglerar Kvarnsjöns nivå (planbeskrivningen DP 357), och om det finns avtal eller kostnader.
3. Beställ en egen överlåtelsebesiktning med fuktmätning i grunden och på vinden; protokollet från 25 sep 2024 kan inte tas över efter 6 månader.
4. Be om resultatet av radonmätningen som pågick vid besiktningen 2024.
5. Fråga varför tidigare försök inte ledde till affär: 23 Mkr med 1A (Residence Christie's, borttagen mar 2025), 17 Mkr utan (Widerlöv, borttagen sep 2025), Fastighetsmäklarna (borttagen jun 2026) och 20 Mkr med 1A (Wrede, sep 2026).
6. Fråga om gatukostnaden för DP 357 är betald (preliminärt 75–145 tkr per fastighet i genomförandebeskrivningen 2004) och om VA-anslutningsavgiften är betald.
7. Fråga om båtplatsen vid Lövbergaviken följer med och på vilka villkor.
8. Begär ritningar och bygglov för tillbyggnaderna 1980 och 1993; säljaren uppger att inga bygglov saknas.
9. Fråga om det finns en frågelista eller säljarens egen uppgift om kända fel; bara Mäklarsamfundets allmänna text är publicerad.