Fannydalsbacken 7

För och emot

Besiktningen

1 risk6 att kontrollera2 bra

GrundRisk

Krypgrund och betongplatta enligt annonsen, krypgrund enligt radonrapporten. Ingen besiktning, så fuktkvoter och ventilation i krypgrunden är okända. Krypgrund i ett hus från 1948 är en riskkonstruktion; kontrollera före bud.

VentilationKontrollera

Självdrag enligt annonsen, energideklarationen och radonrapporten. Fungerar ofta sämre i souterrängplan; fråga om fukt och lukt nere.

VåtrumKontrollera

Inget underlag om antal, ålder eller tätskikt. Annonsen nämner tvättstuga men inte badrummen.

TakKontrollera

Betongpannor enligt annonsen; ålder okänd.

Fasad och fönsterKontrollera

Träfasad. Fönstren är 2-glas och 3-glas; 2-glasfönstren drar energi och kan behöva bytas.

Värme och energiBra

Markvärmepump med vattenburen värme, lite direktverkande el. Energideklaration Actava 20 apr 2024: klass D, 99 kWh/m² primärenergi, 55 kWh/m² specifik, Atemp 255 m². Inga åtgärdsförslag.

RadonBra

Korttidsmätning 12–25 mars 2024: under 50 Bq/m³ i vardagsrum och i ett sovrum i souterrängen. Säger inget om årsmedel; mät en vinter med självdrag.

Pool och poolhusKontrollera

Pool, isolerat poolhus med bastu (20 m² boarea), bod för pooldrift och förrådsbod (8 m² vardera). Poolteknikens ålder och skick är okända, och planen tillåter uthus på 30 m²; fråga efter bygglov.

DetaljplanKontrollera

Byggnadsplan B 30 Fannydal (fastställd 3 sep 1943): fristående hus, en huvudbyggnad på tomt under 2 000 m², högst 160 m² i två våningar och 1/6 av tomten (ca 213 m²), uthus högst 30 m², 4,5 m till grannens gräns. Ingen q-märkning.

Prisa mot 14,75, inte mot grannarna. Huset låg ute hos Bjurfors för 14 750 000 kr och togs bort 26 maj 2026 utan affär, medan liknande villor i Duvnäs och Storängen gick för 15–20 Mkr samma vår. Jämförelserna ger 16,4–17,6 Mkr, men marknaden har redan sagt nej till 14,75. Vi drar 1,8 Mkr för det. Nu ligger priset högre, och det finns fortfarande ingen besiktning. Fråga hur länge huset låg ute hos Bjurfors och om det kom bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor från 1932–59 på 200–293 m² i Duvnäs, Hästhagen och Ekängen inom 1,7 km, sålda sep 2025–aug 2026, med Hemnets ytor och byggår. De ligger 280–1 400 m från Saltsjöbadsleden mot vårt hus 130 m, så de flesta är dragna 2–5 % nedåt; Johan Häggs väg 1 (lika nära banan, 293 m²) är dragen uppåt för större hus. Justerat ger de 51 000–74 000 kr/m² effektiv area, median 65 300, och 16,4–17,6 Mkr med pool och poolhus (+0,3 Mkr). Taxeringsvärdet 13,6 Mkr / 0,75 ger 18,1. Huset låg ändå ute hos Bjurfors för 14,75 Mkr och togs bort 26 maj 2026 utan affär (Hemnet); hur länge och om det kom bud vet vi inte. Vi drar därför 1,8 Mkr så att intervallet täcker 14,75. Avdraget är en bedömning: utan det är 15,395 Lågt, med det Rimligt. Kom det bud nära 14,75 kan värdet ligga högre. Husets eget köp: 10,45 Mkr feb 2017 (231 + 37 m², Bjurfors, utgångspris 9,95). Utelämnade: Krokvägen 3B (1998), Reginavägen 9B (lagfart utan annons), sekelskiftesvillorna i Storängen (Värmdövägen 213, John Lodéns väg 3) och strandhuset Fannydals Strandväg 21. Nacka 2026: villor 15–25 Mkr gick i median på utgångspriset (Hemnet).

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 47 % över köpet 10 feb 2017 (10,45 Mkr, 9,7 år sedan, 4,1 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Hur länge låg huset ute hos Bjurfors för 14,75 Mkr, kom det bud och på vilken nivå, och varför togs annonsen bort 26 maj 2026?
2. Finns en överlåtelsebesiktning eller frågelista? Annars beställ en egen besiktning med fuktmätning i krypgrunden före bud.
3. Vad omfattade ombyggnaden 2014 och vad har gjorts sedan köpet 2017 (pool, poolhus, fönster, våtrum)? Be om kvitton och årtal.
4. Bygglov och slutbesked för poolhuset med bastu och bodarna: planen (B 30) tillåter uthus på högst 30 m², och poolhuset används som bostad.
5. Hur hörs Saltsjöbadsleden och Saltsjöbanan i trädgården och från sovrummen? Besök vid rusningstid.
6. Poolens och poolteknikens ålder, och hur mycket av elen (44 760 kr/år) som går till poolvärmen.
7. Bergvärmepumpens ålder och borrhålets djup.
8. Radon: mät en hel vinter; korttidsmätningen 2024 räcker inte för årsmedel.