Nygärdesvägen 24

För och emot

Besiktningen

6 att kontrollera3 bra

GrundBra

Betongplatta på mark med underliggande isolering; besiktningen räknar den som fuktsäker och gjorde ingen fuktmätning i konstruktionen (Anticimex, Fredrik Hjertzell, 3 sep 2026).

Tak och vindBra

Betongpannor från 2002, enstaka skadade pannor och lite mossa på baksidan. Fuktkvot 9 % i underlagstak och takbjälkar, normal lukt. Vinden är inte tilläggsisolerad.

FasadKontrollera

Stående träpanel målad 2014; panel, vindskivor, foder och knutar behöver målas. Stuprörens fals är vänd mot fasaden.

Fönster och dörrarKontrollera

3-glas från 2002. Ett isolerglas punkterat vid matplatsen/köket; torrsprickor i fönster och dörrar, främst på framsidan, utan bakomliggande skador.

VåtrumKontrollera

Badrum, dusch/wc och tvättstuga har äldre ytskikt och tätskikt från byggåret. Fuktindikering utan förhöjda värden. Spolcisternerna saknar skvallerrör, tvättstugan har rörgenomföringar i golvet.

VVSKontrollera

Rörslitsar saknar vattentät botten och skvallerrör, så ett läckage kan gå oupptäckt. LTA-pump på tomten. Säljaren känner inte till några fel.

ElBra

Stickprov på jordade uttag utan avvikelser. Direktverkande el i attefallshuset.

Värme och ventilationKontrollera

Frånluftsvärmepump Qvantum QE6 från 2024 med vattenburen golvvärme och täljstenskamin (sotad och godkänd 2026). Energideklarationen visar att ved stod för ca 9 660 av 13 500 kWh 2025.

AttefallshusKontrollera

25 m² plus sovloft, 2021 enligt frågelistan och renoveringslistan, ”nybyggt 2025” i annonsen. Inte besiktigat och inte med i energideklarationen (Atemp 160 m²).

Fråga vad som gäller för attefallshuset och våtrummen. Huset är i gott skick för sin ålder, och värdet hänger mest på två saker utanför själva huset: attefallshuset och våtrummen. Be om anmälan, startbesked och slutbesked för attefallshuset och fråga varför annonsen säger 2025 när frågelistan säger 2021. Våtrummen är 24 år gamla; räkna med att de ska göras om inom några år (ca 0,6–0,9 Mkr för alla tre) och att Varudeklarerat inte täcker det som står i protokollet.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor byggda 1995–2010, 140–181 m², inom 550 m i Rensättra och Hasseludden (samma detaljplan DP 69), sålda nov 2025–okt 2026 (affärsdatum, byggår och ytor från Hemnets sålda-sidor; Huldrevägen 6 från Booli). Det är samma urval som i analysen av Hasseluddsvägen 128B (30 okt), med justeringarna räknade om för det här huset. Justerat median ca 63 200 kr/m²; de två husen från 2010 är justerade ned för åldern, de två på 180 m² upp för storleken. Attefallshuset (+0,3 Mkr) och den större tomten (+0,05) lyfter mitten till ca 10,5 Mkr; utan attefallshuset blir mitten ca 10,2 Mkr. Närmast på samma gata gick Nygärdesvägen 11 (2002, 179 m²) för 10,5 Mkr i juni. Grannarna i Rensättra med mindre tomter (ca 600 m²) gick för 10,75–10,8 Mkr aug–sep 2026, 8 % över utgångspriset (Rensättra gränd 12, 1997, 158 m², och Rensättra gränd 8, 163 + 8 m², byggår ej kontrollerat), vilket stöder övre halvan. Nygärdesvägen 20 (2020, 193 m², 14,6 Mkr feb 2026) är ett nybygge och inte med; Nygärdesvägen 17 (2005, 145 m², 7,9 Mkr aug 2025) är inte med eftersom skicket är okänt, men visar att samma gata kan gå mycket lägre. Taxeringsvärdet 8,0 Mkr / 0,75 ger ca 10,7 Mkr. Inget utgångspris är satt: under ca 10,0 Mkr vore lågt, 10,1–10,8 rimligt och över ca 10,9 högt. I Nacka gick villor under 10 Mkr i median 2,3 % över utgångspriset 2026, så ett utgångspris runt 9,9–10,0 Mkr kan sluta nära mitten av intervallet.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om anmälan, startbesked och slutbesked för attefallshuset och fråga vilket år det byggdes (frågelistan 2021, annonsen 2025). Är det uthyrt i dag, och följer ett hyresavtal med?
2. Fråga om något våtrum har renoverats sedan 2002, och be om eventuella kvalitetsdokument.
3. Fråga hur mycket ved som eldas per år och vad elförbrukningen blir utan kaminen; deklarationen visar 9 660 kWh ved.
4. Fråga efter bygglov för carporten (2008) och om carport, förråd och friggebod tillsammans ryms i planens 40 m² för uthus och garage.
5. Fråga om vägföreningens avgift (1 900 kr/år) och om några väg- eller VA-projekt är beslutade i Kummelnäs GA:16–18.
6. Gör en egen besiktningsgenomgång med Anticimex; allt som står i protokollet är undantaget från Varudeklarerat.
7. Mät radon under eldningssäsongen.