Liljekonvaljens väg 73

För och emot

Besiktningen

2 risker4 att kontrollera2 bra

Källarplan, gillestugaRisk

Fuktkvot 24 % i det uppreglade golvet på betongplatta utan underliggande isolering, över kritisk nivå för mikrobiell tillväxt; normal lukt. Fördjupad undersökning rekommenderas för hela källarplanet.

Källarplan, pannrumRisk

Gjutjärnsbrunnen är rostangripen och i dåligt skick; risk att den rostar sönder med fuktskador som följd.

FasadKontrollera

Kalksandsten och trä. Fasadpanel och balkongräcke behöver målas; annars risk för fukt- och rötskador.

Fönster och dörrarKontrollera

Kopplade 2-glas från 1973 med färgsläpp och torrsprickor; målning och underhåll rekommenderas.

TakBra

Låglutande papptak, ny papp 2016. Inget att notera.

Badrum och wcBra

Badrum på övre plan 2023 med våtrumsintyg, wc på entréplan; fuktindikering utan förhöjda värden.

Kök och elKontrollera

Kök 2024. Jordade uttag i köket utan avvikelser, men ojordad el finns kvar enligt säljaren.

InnertakKontrollera

Barracudatak på entréplan och övre plan, som kan vara farligt vid brand. Nytt gipsat innertak i kök och vardagsrum 2024.

Undersök källargolvet före bud. Besiktningen mätte 24 % fuktkvot i gillestugans golv, ett uppreglat golv direkt på en oisolerad platta, och rekommenderar fördjupad undersökning av hela källarplanet. Varudeklarerat undantar allt som står i protokollet, så en skada där är köparens. Be om undersökningen eller en offert på att byta golvkonstruktionen innan du budar; 56 m² källare är en tredjedel av huset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Bästa jämförelsen är grannhuset nr 67 i samma länga (112 + 56 m², 1973, renoverat enligt annonsen på Boneo): 7,5 Mkr i november 2025, på utgångspriset. Nr 37 (samma typ) gick för 7,075 Mkr i april 2025, 29 % över ett lågt utgångspris, men är äldre än 18 månader och ingår inte. Övriga jämförelser är friköpta radhus inom 1 km: tre på Junkervägen och Apollovägen från 1984–85 (yngre, större tomter; ca 56 000–68 000 kr/m² justerat), Tunvägen 23 från 1986 och tre på Telegramvägen från 1982 i Norra Lännersta, som gick för 5,25–5,85 Mkr (ca 44 000–50 000 kr/m² effektiv area, skick okänt). Utan Telegramvägen hamnar mitten ca 0,4 Mkr högre; med bara nr 67 på ca 7,7 Mkr. Säljaren köpte för 4,6 Mkr 2022 (Booli) och har sedan renoverat kök, badrum och ytskikt. Taxeringsvärdet 4,523 Mkr / 0,75 ger 6,0 Mkr, och Booli värderar till 5,75 Mkr utan referensförsäljningar. Radhus under 10 Mkr i Nacka har gått ca 2 % över utgångspriset; i området har det varierat från −2 till +8 % (Hemnet). Källargolvet ligger som risk, inte som avdrag, eftersom grannhusen i längan har samma konstruktion.

Tidigare försäljningar

Senaste köpet var 4 nov 2022 för 4,6 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fördjupad fuktundersökning av hela källarplanet, som besiktningen rekommenderar, eller offert på ny golvkonstruktion i källaren.
2. Utgångspris och visningsdatum.
3. Detaljplanen S 240 anges som ändrad 28 maj 2025: vilken plan gäller ändringen, och påverkar den fastigheten?
4. Bygglov för köksutbyggnaden 2024 där tvättstugan revs, om bärande väggar eller fasad berördes; frågelistan säger att bygglov finns för byggnaderna.
5. Var tvätten finns nu när tvättstugan har blivit kök.
6. Radonmätning under eldningssäsongen.
7. Elinstallationen: hur mycket ojordad el som är kvar, och intyg för elarbetena 2023–24.
8. Samfälligheten Lännersta ga:1: underhållsplan och fond för garagelängan, och om gemensamma tak- eller fasadarbeten är beslutade.
9. Skicket i nr 67 (7,5 Mkr nov 2025) och om källargolvet där är åtgärdat.