Skiffervägen 97
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Radhus från 2023 i Brf Vandra, en förening med låg skuld (11 109 kr/m²). Ett likadant hus på gatan såldes för 6,95 Mkr i september, så nivån är känd; det som avgör är vad lånen kostar efter omsättningen i juni.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 6,7 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt6,7–7,2 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 7,2 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Nybyggt 2023 (Brf Vandra, ekonomisk plan registrerad apr 2023): 109 m², fem rum varav tre sovrum, två badrum och allrum på båda planen enligt annonsen
- Föreningens lån är 37,34 Mkr, 11 109 kr/m²; husets andel blir ca 1,21 Mkr. Lägre än BRF Ältadalen 14 på Boplatsringen (12 016) och Brf Botanikern (ca 17 200)
- Systerhuset Skiffervägen 83 (109 m², samma avgift) såldes för 6,95 Mkr 22 sep 2026, så marknadens nivå för just den här typen är känd
- Värme ingår i avgiften (frånluftsvärmepump som föreningen underhåller), och föreningen betalar ingen fastighetsavgift de första 15 åren efter värdeår 2023
- Två parkeringsplatser på uppfarten med laddbox, uteplats åt båda håll och två förråd på 4 och 3 m²
- Föreningen har en aktuell underhållsplan och sparade 172 kr/m² 2025; förlusten (−0,73 Mkr) är avskrivningar
Talar emot
- Tre av föreningens fyra lån (ca 27,96 Mkr) hade ränteändring 30 jun 2026; årsredovisningen visar räntor på 2,37–4,67 % och räntekänsligheten är 14,8 %, så en procentenhet högre ränta motsvarar ca 15 % högre avgift
- Byggherren Ikano Bostad har en räntegaranti över 4 % ”under respektive låns bindningstid”; om den gäller efter omsättningen i juni framgår inte
- Avgiften 6 143 kr/mån (676 kr/m²) plus vatten och bredband är ca 6 800 kr/mån, i nivå med BRF Ältadalen 14 (6 600 kr/mån för 110 m²)
- Fonden för yttre underhåll är bara 204 tkr för 30 hus; föreningen är ny och avsättningen har just börjat
- Ingen överlåtelsebesiktning, frågelista eller energideklaration hos mäklaren; bara stadgar och årsredovisning 2025 (båda skannade)
- Booli anger en driftkostnad på 3 549 kr/mån utöver avgiften utan att säga vad den består av; systerhuset 83 hade 1 950
Besiktningen
4 att kontrollera2 bra
- BesiktningKontrollera
- Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista. Huset är byggt 2023 av Ikano Bostad; fråga vad slutbesiktningen och tvåårsbesiktningen (2025) tog upp och om något återstår.
- Byggnad och ansvarBra
- Fyra huskroppar med 30 radhus i två plan och ett gemensamhetshus, ca 3 361 m² boarea (årsredovisning 2025). Enligt stadgarna svarar föreningen för tak, fasad, gemensamma ledningar och frånluftsvärmepumpen; bostadsrättshavaren för det inre, ytterdörrar, glas i fönster, trall, markbeläggning, staket och växtlighet.
- Värme och energiKontrollera
- Frånluftsvärmepump med vattenburen golvvärme i nedre plan och radiatorer i övre enligt annonsen. Värme och el (inte hushållsel) ingår i avgiften. Ingen energideklaration publicerad; föreningens energikostnad var 66 kr/m² 2025.
- Föreningens ekonomiKontrollera
- Lån 37,34 Mkr hos Handelsbanken i fyra delar om ca 9,3 Mkr till 2,37–4,67 %, tre med ränteändring 30 jun 2026 och en 30 jun 2027. Soliditet 84 %, sparande 172 kr/m², fond för yttre underhåll 204 tkr. Ikano Bostad ersätter ränta över 4 % under lånens bindningstid. Taxeringsvärde 93,51 Mkr (årsredovisning 2025).
- PlanBra
- Fastigheten Erstavik 25:32 ägs av föreningen. Detaljplan DP 571 (akt 0182K-2015/74) enligt Nacka kommuns karta; planen är inte läst. Två servitut belastar fastigheten (murar och väg).
- RadonKontrollera
- Ingen mätning redovisad. Nybyggt hus på platta ger låg risk, men mät en vinter.
Fråga vilken ränta lånen fick i juni. Tre av fyra lån, ca 28 Mkr, omsattes 30 jun 2026. Med räntekänsligheten 14,8 % avgör den nya räntan om avgiften står still eller stiger. Be om lånens nya villkor, om Ikanos räntegaranti fortfarande gäller och styrelsens budget för 2027 innan du bjuder.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning av våtrum och installationer | 8–15 tkr | före bud |
| Radonmätning | 1–3 tkr | första vintern |
| Möjlig avgiftshöjning om räntegarantin upphört | ej känt | 2027 |
| Nödvändigt / allt | ca 0,01 / 0,02 Mkr (plus en eventuell avgiftshöjning) |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Skiffervägen 83 | 109 | 6 950 000 | 63 800 | sep 2026 |
| Skiffervägen 77 | 122 | 7 650 000 | 62 700 | mar 2026 |
| Boplatsringen 166 | 110 | 7 300 000 | 66 400 | sep 2026 |
| Boplatsringen 162 | 110 | 7 000 000 | 63 600 | jul 2026 |
| Boplatsringen 160 | 110 | 6 675 000 | 60 700 | jun 2026 |
| Boplatsringen 146 | 110 | 6 850 000 | 62 300 | nov 2025 |
| Blåbärsslingan 42 | 97 | 6 375 000 | 65 700 | okt 2026 |
| Blåbärsslingan 9 | 97 | 6 275 000 | 64 700 | sep 2026 |
| Skiffervägen 97, utgångspris | 109 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är bostadsrättsradhus i Älta sålda nov 2025–okt 2026 (Booli och Hemnet). Bäst är Skiffervägen 83 i samma förening, samma storlek och avgift, såld för 6,95 Mkr 22 sep 2026 innan den kom ut till salu (adj 0). Skiffervägen 77 (122 m², avgift 6 725 kr/mån, 7,65 Mkr mar 2026) har samma avgift per m² och är troligen ett av föreningens sju sexor; föreningen är inte kontrollerad. Fyra är BRF Ältadalen 14 på Boplatsringen (110 m², 2019–20, lån 12 016 kr/m²), justerade +1 till +2 % för vårt nyare hus och lägre lån. Blåbärsslingan 9 och 42 (BRF Tallstigen 2, 2006, 97 m²) är mindre hus med lägre lån och justerade −3 %. Skiffervägen 68 och 72 (109 m², 6,745 Mkr dec 2025, båda till utgångspris, avgift 4 787 kr/mån) är inte med: de låg ute samtidigt för samma pris och ser ut som en annan förenings upplåtelse. Föreningens snittinsats är ca 60 300 kr/m², ca 6,6 Mkr för 109 m², men vad säljaren betalade 2023 är inte känt. Huset har stått som kommande på Booli sedan 4 sep och Hemnet sedan 5 sep 2026 utan pris.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga vilken ränta och bindning de tre lån som omsattes 30 jun 2026 fick, och om Ikano Bostads räntegaranti över 4 % gäller efter omsättningen.
- Be om styrelsens budget för 2027 och om en avgiftshöjning är beslutad.
- Be om energideklarationen för föreningens hus (krävs för nybyggda hus inom två år).
- Fråga vad slutbesiktningen och tvåårsbesiktningen tog upp och om några fel är kvar.
- Fråga vad driftkostnaden 3 549 kr/mån på Booli består av och vad hushållselen var senaste året.
- Fråga om huset är gavel eller mellanhus och vilka tillval som gjorts; jämför med Skiffervägen 83.
- Fråga när visningen och budgivningen blir och vilket utgångspris som är tänkt.
Underlag: Booli-bostad 4499297 (snart till salu sedan 4 sep 2026, läst 31 okt 2026); Hemnet-annons 22024641 (kommande sedan 5 sep 2026); Svenska Mäklarhusets annons med stadgar för Brf Vandra (registrerade 30 jul 2021) och årsredovisning 2025 (fastställd 20 maj 2026), båda skannade och lästa med OCR; Booli-slutpriser för Skiffervägen (areaIds 983663) och Booli-sidorna för Skiffervägen 68, 72, 77 och 83 (31 okt 2026); Hemnets gatulista för Skiffervägen (31 okt 2026); Hemnets och Boolis slutpriser för Boplatsringen 146, 160, 162 och 166 och Blåbärsslingan 9 och 42 (från analysen av Boplatsringen 130F, 30 okt 2026); Nacka kommuns detaljplanekarta (DP 571). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Älta och i Nacka
Alla hus i Älta
Älta Idrottsväg 6B
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 5,0 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–6,3 Mkr
Evalundsvägen 140
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,2 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–6,3 Mkr
Boplatsringen 130F
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 7,7 Mkr
- Bedömt värde
- 7,3–7,9 Mkr
Flugsnapparvägen 56
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,5 Mkr
- Bedömt värde
- 6,3–7,0 Mkr
Evalundsvägen 190
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 6,1–6,6 Mkr
Evalundsvägen 166
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,0 Mkr
- Bedömt värde
- 5,7–6,1 Mkr