Förmansvägen 5
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Mensättra gård: huvudbyggnad från 1720-talet, mangårdsbyggnad och uthus på drygt en hektar, skyddade i detaljplanen. Ingen besiktning och ingen energideklaration, och båda husen behöver totalrenoveras.
För och emot
Talar för
- Ovanligt stor tomt för Boo: 10 630 m² (annonsen) mot ca 2 600 m² för de jämförda villorna, i kanten av Rensättra naturreservat
- En av få bevarade gårdsmiljöer i Boo; huvudbyggnaden med brutet tak från 1720-talet beskrivs i kommunens kulturmiljöprogram
- Kommunalt vatten och avlopp och kommunala gator (DP 80, 1992); ingen rad i Nackas gatukostnadslager
- Inredningsbara vindar i både huvudbyggnad och mangårdsbyggnad
- Låg driftkostnad enligt annonsen, 46 520 kr/år med luft/vatten-värmepump och 10 352 kWh el
- Gångavstånd till buss och Orminge centrum
Talar emot
- Ingen besiktning, ingen energideklaration (”Ej utförd”) och ingen frågelista; skicket är helt okänt
- Torpargrund på natursten, trästomme, 2-glasfönster och självdrag; annonsen säger att huset ”längtar efter kärlek” och att mangårdsbyggnaden ”kräver större insatser”
- q1 på båda husen: exteriören får inte förvanskas och underhåll ska göras med traditionella material, vilket gör renoveringen dyrare och långsammare
- Utvecklingsidéerna i annonsen (rad- och parhus i bostadsrätt) har inget stöd i planen: Bq2 anger ingen byggrätt, och tillkommande byggnader ska underordnas gårdsmiljön
- Utgångspriset 15,995 Mkr är ca 70 % över taxeringsvärdet delat med 0,75 (ca 9,4 Mkr)
- Två avtalsservitut för kraftledning belastar fastigheten
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Ingen överlåtelsebesiktning är publicerad. Bedömningarna nedan bygger bara på annonsens byggnadsbeskrivning och detaljplanen.
- GrundRisk
- Torpargrund med grundmur av natursten enligt annonsen, en riskkonstruktion för fukt och röta i syllar och bjälklag. I ett hus från 1720-talet bör syllarna kontrolleras före bud.
- Stomme och fasadKontrollera
- Trästomme, träfasad och träbjälklag. Fasad och fönster får bara underhållas med traditionella material och utformning (q1), till exempel linoljefärg och blyinfattade eller kittade 2-glasfönster.
- TakKontrollera
- Pannor och plåt enligt annonsen, ålder okänd. Det brutna taket är en del av skyddet och ska behållas.
- Våtrum och kökRisk
- Annonsen nämner ett lantkök och ett wc intill ett sovrum, inget badrum. Ålder och skick redovisas inte; räkna med nya våtrum och nytt kök.
- Värme och ventilationKontrollera
- Luft/vatten-värmepump och självdrag, kakelugn och öppna spisar. Elförbrukningen 10 352 kWh/år gäller en person; för en familj i två hus med inredda vindar blir den betydligt högre. Energideklaration saknas.
- Mangårdsbyggnad och uthusRisk
- Mangårdsbyggnaden har fyra rum och kök och en inredningsbar vind och ”kräver större insatser” enligt annonsen. Härbre, bodar och garage finns; skick och ytor redovisas inte.
- VA, el och radonKontrollera
- Kommunalt vatten och avlopp, sannolikt det tryckavlopp med egen pump som planen anvisar. Elens ålder är okänd. Ingen radonmätning.
Besiktiga båda husen och läs planen innan du bjuder. Det finns ingen besiktning, och huvudbyggnaden står på torpargrund sedan 1720-talet. Låt en besiktningsman med erfarenhet av äldre trähus kontrollera syllar, bjälklag, tak och el i båda husen, och fråga Nacka kommun vad q1 och q2 tillåter innan du räknar med nya byggnader eller avstyckning. Utan det går det inte att säga vad gården kostar att göra beboelig.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Besiktning av båda husen med fuktmätning och kontroll av syllar | 20–40 tkr | före bud |
| Grund, syllar och bjälklag i huvudbyggnaden | 300–1 000 tkr | 0–2 år |
| Nytt badrum, kök och tvätt i huvudbyggnaden | 800–1 300 tkr | 0–2 år |
| El, ventilation och värmedistribution | 400–800 tkr | 0–2 år |
| Fönster, fasad och tak med traditionella material | 500–1 000 tkr | 0–5 år |
| Inreda vinden i huvudbyggnaden (bygglov) | 800–1 500 tkr | valfritt |
| Renovera mangårdsbyggnaden | 1 500–2 500 tkr | 0–5 år |
| Energideklaration och radonmätning | 10–20 tkr | första året |
| Nödvändigt / allt | 2,0–4,2 / 4,3–8,2 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Värmdövägen 761 | 102+65 | 13 000 000 | 96 700 | sep 2026 |
| Värmdövägen 731 | 130+40 | 9 000 000 | 60 000 | jan 2026 |
| Värmdövägen 735 | 68+65 | 5 500 000 | 54 700 | aug 2025 |
| Skarpövägen 4 | 110 | 8 000 000 | 72 700 | dec 2025 |
| Gustavsviksvägen 23 | 144+68 | 12 400 000 | 69 700 | maj 2026 |
| Kvarnbergsvägen 8 | 136+63 | 10 600 000 | 63 300 | okt 2026 |
| Nordmannavägen 12 | 83 | 6 300 000 | 75 900 | jun 2025 |
| Sjöbrinken 3 | 135+44 | 13 800 000 | 87 900 | okt 2026 |
| Förmansvägen 5, utgångspris | 128 + 102 | 15 995 000 | – | till salu |
Ingen gård har sålts i Nacka under 18 månader, så jämförelserna är åtta villor byggda 1909–1937 på 1 690–4 000 m² tomt i Boo, inom 2,1 km och sålda jun 2025–okt 2026 (Booli, byggår och utgångspris från Hemnet och Booli). Närmast ligger Värmdövägen 761 (1932, 13,0 Mkr sep 2026, utan utgångspris) och 731 och 735 längs Värmdövägen. De gick för 55 000–97 000 kr/m² effektiv area; justerat median ca 68 400 kr/m² på 179 m² effektiv area (128 m² boarea och halva biarean) ger ca 12,2 Mkr. Till det lägger vi 2,0 Mkr för den 8 000 m² större tomten (ca 250 kr/m²; tomtpriset per m² är inte prövat i Nacka, och q2 och prickmarken begränsar vad som kan byggas) och drar 2,8 Mkr för renoveringen utöver jämförelsernas (0,7 × ca 4 Mkr). Taxeringsvärdet 7,08 Mkr (2024, varav mark 4,43 Mkr) delat med 0,75 ger ca 9,4 Mkr, under intervallet. Utgångspriset 15,995 Mkr ligger långt över i alla rimliga varianter: utan Värmdövägen 761 blir mitten ca 11,3 Mkr, och med dubbelt så högt tomtvärde (4,0 Mkr) ca 13,4 Mkr. För att nå utgångspriset måste köparen räkna med nya bostäder på tomten, och det har planen inget stöd för i dag. Lokaltidningen NVP skrev 8 okt 2023 att gården skulle säljas; den nuvarande annonsen har legat ute sedan 3 apr 2026 utan sänkning. Nacka 2026: villor 15–25 Mkr har i median gått på utgångspriset.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga vad de 128 + 102 m² i taxeringen omfattar: bara huvudbyggnaden, eller också mangårdsbyggnaden och vindarna? Begär uppmätta ytor per byggnad.
- Fråga om gården varit ute till salu förut: NVP skrev 8 okt 2023 att den skulle säljas, och den nuvarande annonsen startade 3 apr 2026. Till vilket pris, och har bud lämnats?
- Begär energideklaration; den krävs vid försäljning av ett småhus och annonsen anger ”Ej utförd”.
- Fråga om det finns en besiktning, en frågelista eller säljarens uppgifter om kända fel, fuktskador och försäkringsskador.
- Kontakta Nacka kommuns bygglovsenhet och antikvarie: vad tillåter q1 och q2 i DP 80 (1992), får fastigheten styckas (minsta tomt 1 000 m²), och vad säger fastighetsplanen från 1992 om tomtindelningen?
- Fråga hur gatukostnaden ska tas ut om nya byggrätter tillkommer; enligt genomförandebeskrivningen för DP 80 fördelas den på nytillkommande byggrätter.
- Fråga var de två kraftledningarna går (avtalsservitut) och om de begränsar var man kan bygga.
- Fråga hur VA är anslutet (tryckavlopp med egen pump enligt planen), och hur gammal elen är i båda husen.
- Mät radon under eldningssäsongen; självdrag och torpargrund ger ingen garanti för låga värden.
Underlag: Svenska Mäklarhusets annons (läst 30 okt 2026: byggnadsbeskrivning, taxering 2024, driftkostnad, servitut; dokumentlistan har ingen besiktning, energideklaration eller frågelista); detaljplan DP 80, Ändring av byggnadsplan inom Mensättra, område kring Förmansvägen (akt 0182K-92/79, antagen 2 mar 1992, laga kraft 3 apr 1992; plankarta, planbeskrivning och genomförandebeskrivning, infobank.nacka.se och Nacka kommuns WFS); Nackas gatukostnadslager (ingen rad, 30 okt 2026); Booli (annons 5101151, publicerad 3 apr 2026; slutpriser i Nacka, okt 2026); Hemnet (annons 20592295, sålda villor i Boo med byggår och utgångspris); Nacka Värmdö Posten, ”Nu skrivs nästa kapitel om äldsta gården”, 8 okt 2023. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Östra Orminge och i Nacka
Alla villor i Nacka
Norrholmsvägen 170
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,25 Mkr
- Bedömt värde
- 5,0–5,4 Mkr
Nåttarövägen 6
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,7 Mkr
- Bedömt värde
- 8,3–9,8 Mkr
Rosbrinken 9
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,8–11,6 Mkr
Marinstadsvägen 21A
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 12,1–13,0 Mkr
Trumpetarevägen 8
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 13,5–14,5 Mkr
Vinkelvägen 15
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 7,0 Mkr
- Bedömt värde
- 6,8–7,9 Mkr