Rosbrinken 9
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Trävilla från 1994, tillbyggd 2006, med tornrum, gästhus och sjöutsikt över Baggensfjärden i Gustavsvik. Utgångspriset på 14,5 Mkr ligger långt över vad grannarna har gått för, och VA och gata återstår.
För och emot
Talar för
- Högt läge på sluttningstomt ca 200 m från Baggensfjärden; annonsen beskriver sjöutsikt från vardagsrum, kök, sovrum och tornrummet
- Gästhus på ca 31 m² med allrum, bastu, wc, kamin och vattenburen värme, plus verkstad, MC-förråd, vedbod och växthus
- Besiktningen (Anticimex nivå 2, 23 sep 2026) har bara mindre anmärkningar; besiktningsmannen bedömer huset vara i gott skick
- Ny luft/vattenvärmepump 2024, badrum på entréplan 2019, kök 2016, fasaden målad 2025, taket omlagt 2006
- Avtalsservitut för båtplats vid gemensam brygga och ca 250 m till buss och Gustavsviksbadet
- Detaljplan DP 665 (2021) tillåter huvudbyggnad på 11 % av tomten och högst 165 m² byggnadsarea, eller 14 % och 180 m² med 6 m nock
Talar emot
- Enskilt vatten och avlopp. Kommunen beräknar gatukostnaden till 202 658 kr med index; VA-anläggningsavgiften blir ca 0,4 Mkr enligt taxan 2026, plus egen ledning på tomten
- Boarean är taxeringens, inte uppmätt: 139 m² i huset och 31 m² i gästhuset. Förra annonsen (2018) angav 139 + 51 m²
- Badrummet på övre plan har äldre tätskikt (2006 enligt besiktningen, 2012 enligt annonsen) och en rörgenomföring i golvet
- Energiklass D, 115 kWh/m² primärenergi; elförbrukningen är ca 20 000 kWh/år med spabad, elbil och gästhus
- Ingen radonmätning och ingen frågelista bland handlingarna
- Tomten på 1 640 m² är mindre än de flesta jämförelsernas
Besiktningen
- GrundKontrollera
- Uteluftsventilerad krypgrund med Leca-grundmur och berg i dagen. Fuktkvot 14 % och normal lukt, under gränsen 17 %. Konstruktionen är en riskkonstruktion; det utvändiga fuktskyddet ligger oskyddat ovan mark (Anticimex, 23 sep 2026).
- TakBra
- Betongpannor och plåt, omlagt 2006. Besiktigat från takstege; papp och läkt i gott skick vid stickprov. Mossa på pannorna bör tas bort.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Fasaden målad 2025 utan anmärkning. Ett par fönsterbleck är otäta mot kanterna, risk för vatten in i väggen; krypgrundens fönster behöver målas.
- Balkong och altanKontrollera
- Altanen utan anmärkning. Taket under balkongens trall gick inte att besiktiga.
- Badrum entréplanBra
- Renoverat 2019, normala fuktvärden vid indikering. Kvalitetsdokument nämns inte.
- Badrum övre planRisk
- Äldre yt- och tätskikt och en rörgenomföring genom en gjuten klack i golvet bakom kommoden; ökad risk för vattenskador. Normala fuktvärden vid indikering.
- Övre plan och tornrumBra
- Sovrum, allrum, tornrum och sidovind utan anmärkning.
- GästhusKontrollera
- Ingår inte i besiktningen, som gäller huvudbyggnaden. Wc från 2008, bastu med golvbrunn och vattenburen värme sedan 2024 enligt annonsen.
- VA, el och värmeKontrollera
- Ingår inte i besiktningen. Borrad brunn ca 85 m (vattenprov 2025), septiktank 2 m³ och slamavskiljare 700 l framför huset; tillstånd och tömning inte redovisade.
Utgångspriset förutsätter ett utsiktspremium som grannarna inte visat. Sjöbrinken 3, ca 500 m bort, ca 80 m från vattnet och med 810 m² större tomt, gick för 13,8 Mkr i okt 2026 (135 + 44 m²). Rosbrinken 9 har 139 m² i huset plus ett gästhus på 31 m², och köparen betalar dessutom ca 0,6 Mkr för gata och VA när utbyggnaden kommer. Med 14,5 Mkr blir huset bland de dyraste i Gustavsvik per kvadratmeter. Be om en areamätning och fråga mäklaren vilka affärer priset bygger på.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Täta fönsterbleck, måla krypgrundsfönster, skydda fuktskyddet | 10–30 tkr | 0–1 år |
| Ta bort mossa på taket | 5–15 tkr | 0–1 år |
| Nytt tätskikt och ytskikt i badrummet på övre plan | 150–250 tkr | inom 5 år |
| Gatukostnad (kommunens beräkning med index) | ca 203 tkr | när gatan är klar |
| VA-anläggningsavgift (taxa 2026, 1 640 m²) | ca 400 tkr | när förbindelsepunkten anvisas |
| Egen VA-ledning och LTA-brunn på tomten | 50–100 tkr | vid anslutning |
| Areamätning, radonmätning och egen genomgång av besiktningen | 10–20 tkr | före bud / första vintern |
| Nödvändigt / allt | 0,7 / 0,9–1,0 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Törnbrinken 6A | 160+5 | 10 900 000 | 67 100 | jun 2026 |
| Sjöbrinken 3 | 135+44 | 13 800 000 | 87 900 | okt 2026 |
| Baggensviksvägen 2 | 110+30 | 9 125 000 | 73 000 | maj 2026 |
| Evedalsvägen 7 | 145 | 8 950 000 | 61 700 | aug 2026 |
| Boo Strandväg 15 | 146 | 9 600 000 | 65 800 | sep 2025 |
| Blåbärsstigen 13 | 168 | 11 400 000 | 67 900 | jan 2026 |
| Gösta Ekmans väg 17 | 167+8 | 12 070 000 | 70 600 | sep 2026 |
| Sjöbrinken 11A | 85+15 | 11 300 000 | 122 200 | jun 2025 |
| Rosbrinken 9, utgångspris | 139 + gästhus 31 | 14 500 000 | – | till salu |
Åtta villor inom ca 1,1 km i Gustavsvik, Solbrinken och Eriksvik, 85–168 m² boarea, sålda jun 2025–okt 2026 (Booli och Hemnets sålda-sidor). Sex ligger i samma förnyelseområde med VA och gata framför sig; Blåbärsstigen 13 och Gösta Ekmans väg 17 saknar gatukostnad i kommunens lager och är justerade nedåt för det. Hus utan sjöutsikt är justerade upp ca 10 %, hus där utsikten inte är känd ca 6 %. Justerat median ca 73 800 kr/m² på husets 139 m², plus 0,8 Mkr för gästhuset och 0,1 Mkr för båtplatsen. Hälften av jämförelserna gick under utgångspriset, och sex av åtta inom ±4 %. Utgångspriset kräver utsiktshusens nivå: räknat bara på de två affärerna på Sjöbrinken nära vattnet (13,8 Mkr för 135 + 44 m², och 11,3 Mkr för ett hus på 85 m²) blir mitten ca 14,5 Mkr. Sjöbrinken 3 såldes enligt Booli också för 14,75 Mkr i dec 2025, tio månader före affären på 13,8 Mkr. Känslighet: utan Sjöbrinken 11A eller utan Sjöbrinken 3 blir mitten ca 11,1 Mkr och omdömet Högt i båda fallen. Räknat på annonsens 170 m² som boarea, utan tillägg för gästhuset, blir mitten ca 12,6 Mkr, också Högt. Huset köptes för 9,95 Mkr (lagfart 14 dec 2018); utgångspriset är 46 % mer, och sedan dess har badrum, värmepump, räcken och fasad gjorts. Nacka 2026: villor 10–15 Mkr har i median gått 1,7 % över utgångspriset. Räknar man in VA och gata kostar huset i praktiken ca 15,1 Mkr vid utgångspriset.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 14 dec 2018 | Villa, lagfart | 170 | 9 950 000 | 58 529 |
Utgångspriset är 46 % över köpet 14 dec 2018 (9,95 Mkr, 7,9 år sedan, 4,9 % per år). Boarean var då 170 m² mot 139 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga mäklaren vilka affärer utgångspriset på 14,5 Mkr bygger på, och om huset legat ute före ”På Förhand” i okt 2026.
- Begär en areamätning: annonsen anger 170 m² enligt taxeringen (huset 139, gästhuset 31), förra annonsen 2018 angav 139 + 51 m².
- Fråga Nacka kommun (exploateringsenheten, 08-718 80 00) när gatukostnaden (202 658 kr med index) och VA-avgiften faktureras för Backeböl 1:602, och vad samfällighetens planerade markförsäljning betyder för köparen.
- Avloppets tillstånd: datum, om det är tidsbegränsat och senaste slamtömning. Be om vattenprovet från 2025.
- Begär frågelistan och kvalitetsdokument för badrummen (2019 och 2006/2012).
- Begär bygglov och slutbesked för tillbyggnaden 2006 och gästhuset.
- Låt en fackman titta på badrummet på övre plan (rörgenomföringen i golvet) och taket under balkongen.
- Mät radon under eldningssäsongen.
Underlag: Bjurfors annons med fakta, taxering 2024, driftkostnad, renoveringslista, pantbrev och servitut (läst 30 okt 2026); Anticimex försäkringsbesiktning nivå 2, 23 sep 2026; energideklaration 1740696 (Anticimex, 28 sep 2026); tomtkarta (Nacka kommun, 9 sep 2026); detaljplan DP 665 Solbrinken–Grundet (Nacka kommun, WFS); gatukostnad per adress ur Nacka kommuns karta (WFS, 30 okt 2026); VA-taxa 2026 (Nacka vatten och avfall, enligt method/omraden/nacka.md); Booli (annons publicerad 13 okt 2026, slutpriser och sålda bostäders sidor, okt 2026); Hemnet (kommande annons sedan 13 okt 2026, förra annonsen borttagen 14 jun 2018, sålda-sidor för jämförelserna); OpenStreetMap (avstånd till vattnet). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Gustavsvik och i Nacka
Alla hus i Gustavsvik
Vinkelvägen 15
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 7,0 Mkr
- Bedömt värde
- 6,8–7,9 Mkr
Fiskebovägen 2
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 28,9–32,0 Mkr
Solbrinken 13
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,0 Mkr
- Bedömt värde
- 7,5–8,6 Mkr
Vinkelvägen 4
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,0 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–6,7 Mkr
Krönvägen 10
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,1–11,9 Mkr
Nåttarövägen 6
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,7 Mkr
- Bedömt värde
- 8,3–9,8 Mkr