Vinkelvägen 15

För och emot

Besiktningen

GrundBra

Betongplatta på mark från 2017. Utvändigt dold av altanen och inte besiktigad där. Klinker på hela entréplanet (OBM, 10 sep 2025).

TakKontrollera

Betongpannor på diffusionsöppen duk, besiktigat från mark och taksteg. Trasiga pannor bör bytas, och det finns blottade spikskallar och hål i pannor.

VindKontrollera

Ingen besiktningsbar vind, delvis parallellisolerat tak. Läckage syns först inomhus.

Badrum entréplanKontrollera

Fönster och rörgenomföring något olämpligt placerade vid duschen, en sprucken kakelplatta i duschzonen och stående vatten vid golvbrunnen efter vattenbegjutning. Brunnsmanschetten är dold av bruk.

Badrum övre planKontrollera

Brunnsmanschetten bedöms inte vara korrekt skuren (ovanför klämringen); besiktningen rekommenderar kontroll av fackman. Ärgade vattenrör och fönster nära duschen.

TvättstugaKontrollera

Golvbrunnen sitter nära väggen och under tvättbänken; manschetten är dold och brunnen gick inte att besiktiga.

Kök och övre planBra

Diskmaskinens avloppsslang inte fastsatt. Rinningsmärken under en tilluftsventil i allrummet, ingen förhöjd fukt.

Fasad och fönsterBra

Träpanel och 3-glasfönster utan anmärkning.

VA, el och ventilationKontrollera

Ingår inte i besiktningen. Enskilt vatten och avlopp; tillstånd, slamtömning och vattenprov är inte redovisade. Frånluftsvärmepump med vattenburen värme och direktverkande el, kamin.

GästhusKontrollera

Ca 25 m², förberett för kök och badrum enligt annonsen. Inte besiktigat.

Räkna med ca 0,85 Mkr för VA och gata. Vinkelvägen ligger i DP 689 (Dalvägen–Gustavsviksvägen). Kommunen har räknat gatukostnaden för Backeböl 1:635 till 345 435 kr med index, i kategorin ”Småhus, obebyggd”, mer än grannhusen (0,10–0,24 Mkr), troligen eftersom huset byggdes efter att planarbetet startat. VA-anläggningsavgiften för 2 960 m² tomt blir ca 0,47 Mkr enligt taxan 2026, plus egen ledning till förbindelsepunkten. Annonsen säger att VA kommer inom ca tre år. Fråga kommunen om kategorin och om något är fakturerat före bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sex villor byggda 1995–2021 inom 1,3 km, sålda aug 2025–sep 2026 (Booli). Fem ligger i samma förnyelseområde i Gustavsvik och Solbrinken med VA och gata framför sig; Gösta Ekmans väg 23 i Eriksvik har redan kommunalt VA och är justerad nedåt för det. Fyra av sex gick 0,5–6,6 % under utgångspriset, inte Nackas +1,5 %. Justerat median ca 69 600 kr/m². Ovanpå det +0,15 Mkr för gästhuset, −0,15 Mkr för den högre gatukostnaden och −0,3 Mkr för att huset inte sålts sedan nov 2025 (första pris 7,995 Mkr). Lillsvängen 9 och 10 (97–98 m²) drar upp, de stora husen på 145–148 m² drar ned. Känslighet: utan Lillsvängen 9 blir mitten ca 6,8 Mkr och omdömet Rimligt; utan Gösta Ekmans väg 23 ca 7,9 Mkr och omdömet Lågt. Utan avdraget för tiden ute blir mitten 7,7 Mkr. De gamla fritidshusen i Gustavsvik (4,7–7,0 Mkr, se Vinkelvägen 4) är ingen jämförelse för ett hus från 2017. Räknar man in VA och gata kostar huset i praktiken ca 7,9 Mkr vid utgångspriset.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga Nacka kommun (exploateringsenheten, 08-718 80 00) varför Backeböl 1:635 står som ”Småhus, obebyggd” i gatukostnaden, när gatukostnad och VA-avgift faktureras och om säljaren betalat något.
2. Fråga mäklaren varför huset inte sålts sedan nov 2025: har det funnits bud, och har det legat på Hemnet förut?
3. Låt en fackman kontrollera golvbrunnarna i båda badrummen och tvättstugan (felskuren manschett, stående vatten) före bud.
4. Begär frågelistan, som besiktningen säger finns hos mäklaren.
5. Begär bygglov och slutbesked för huset och gästhuset, och fråga vad som är gjort i gästhuset (el, isolering, avlopp).
6. Avloppets tillstånd: datum, om det är tidsbegränsat, senaste slamtömning. Ta vattenprov från brunnen.
7. Beställ en egen besiktning: säljarens protokoll från OBM gällde till 10 sep 2026.
8. Mät radon under eldningssäsongen.