Trumpetarevägen 8

För och emot

Besiktningen

Grund och källareRisk

Källare med platta på mark, uppreglade golv och utreglade väggar, som besiktningen kallar riskkonstruktioner. Ingen konstruktionskontroll gjordes på säljarens begäran. Dränering och tjärstrykning 2013; vegetation invid grunden.

Våtrum, källarenRisk

Från 1997–98, teknisk livslängd passerad och kommande renoveringsbehov, också för bastun. Klämring och tätskikt utanför duschen saknas, anslutningen mot brunnen gick inte att besiktiga.

Dusch/wc, entréplanKontrollera

Från 2004, äldre standard och passerad livslängd. Fönster i duschplatsen, klämringen bottnar mot brunnen, avloppsstosen till handfatet sitter för lågt och tröskel saknas.

Tak och vindKontrollera

Betongpannor och plåt, omlagt 2013–15. Låglutande tak med stående vatten på plåttaket och en bågnande solcellspanel som säljaren ska åtgärda. Det mesta av vinden gick inte att nå; spår av fukt och mikrobiell påväxt på underlagstaket, utan förhöjda fuktvärden.

BalkongKontrollera

Balkonggolvet är tak över rum under; tätskiktet måste fungera. Kontrollera skicket.

GarageKontrollera

Plåttaket behöver ses över, marken har eroderat under grunden och källarväggens fuktisolering har passerat sin livslängd.

VentilationKontrollera

Självdrag. Tilluftsventiler saknas i sov- och sällskapsrum; fuktfläckar i en garderob i sovrum 2.

Fasad, fönster, dörrarBra

Slammat tegel, puts och träpanel. En skarv på gaveln från ombyggnaden och tröskelbleck saknas på dörren till nedre planet. Fönster och ytterdörrar bytta 2013.

El och VVSKontrollera

El och rör bytta 2013, relining 2021, men besiktningen skriver att de äldre VVS-installationernas livslängd är förbrukad; fråga vilka delar. Ett ojordat uttag på wc i källaren ska åtgärdas.

Värme och energiBra

NIBE luft/vattenvärmepump och panna 2020, direktverkande el och öppen spis. Energideklaration maj 2026: klass E, 124 kWh/m² primärenergi, 69 kWh/m² specifik, Atemp 227 m².

RadonKontrollera

Inte mätt enligt energideklarationen; besiktningen anger kontroll ”Ja, protokoll saknas”. Lättbetong i stommen och självdrag; mät under eldningssäsongen.

Prisa mot 13,6, inte mot grannarna. Huset låg ute hos Länsförsäkringar för 13 595 000 kr från senast 17 augusti till 6 oktober 2026 utan att säljas. Grannarnas affärer ger 14,5–15,5 Mkr, men marknaden har redan sagt nej till 13,6 under sju veckor i en kommun där hälften av villorna går över utgångspriset. Vi drar 1,0 Mkr för det. Fråga mäklaren om det kom bud under LF-perioden och på vilken nivå.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sju villor i Saltsjöbaden inom 1 km, sålda maj–sep 2026, med Hemnets ytor och byggår. Närmast i hustyp är Sjötäppsvägen 6 (1968, 190 + 14 m², 14,0 Mkr) och grannarna i Tattby, Sveavägen 1 och Kyrkvägen 3 (12,0 och 12,6 Mkr för ca 160 m²). Tattbyvägen 14B (1993) och sekelskiftesvillorna Majorsvägen 5 och Torsvägen 77 är dragna 6–8 % nedåt för nyare respektive dyrare hustyp. Justerat ger de 67 000–75 000 kr/m² effektiv area, median 73 200, och 14,5–15,5 Mkr före avdraget för det misslyckade försöket. Med avdraget på 1,0 Mkr blir det 13,5–14,5; att ta bort en jämförelse flyttar intervallet högst 0,3 Mkr. Avdraget är en bedömning: om säljaren tackade nej till bud nära 13,6 kan värdet ligga något högre, om inga bud kom alls snarare lägre. Utelämnade: Sveavägen 11 (1963, 197 + 30 m², 20,0 Mkr, lagfart aug 2025) saknar annons, Byvägen 25 och Neglingevägen 54 (282 och 277 m²) är för stora. Nacka 2026: villor 10–15 Mkr gick i median 1,7 % över utgångspris (Hemnet).

Budstrategi

Att göra före bud

1. Kom det bud under LF-perioden (13,595 Mkr, aug–okt 2026), på vilken nivå, och varför togs annonsen bort?
2. Besiktningen (OBM, LF Steg 2 Plus, 12 maj 2026) gäller enligt villkoren bara för en affär som Länsförsäkringar förmedlar. Fråga om den skrivs om för Widerlöv och om dolda fel-försäkringen följer med, annars beställ en egen besiktning.
3. Kräv fördjupad fuktundersökning med provhål i källarens uppreglade golv och utreglade väggar före bud.
4. Be om bygglov och slutbesked för lyftet och tillbyggnaden 2013–17 och om husets och garagets byggnadsarea mot planens 1/8 av tomten (ca 189 m²); besiktningen skriver att dokumentationen ”eftersöks”.
5. Be om mätbeviset och frågelistan, som annonsen och besiktningen hänvisar till men som inte är publicerade.
6. Vilka VVS-delar menar besiktningen har förbrukad livslängd, när rören byttes 1997 och 2013?
7. Radon: finns en tidigare mätning? Annars mät under vintern.
8. Verklig elkostnad: deklarationen anger 14 471 kWh för värme och 6 434 kWh hushållsel mot 6 972 kWh solproduktion; annonsens 21 793 kr för el och uppvärmning gäller 3 personer.
9. Är den bågnande solcellspanelen åtgärdad?