Marinstadsvägen 21A
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Sjövilla på flytkropp från 2018 i Marinstaden, 150 m² med takterrass och båtplats. Grannhuset 21B, samma hus och yta, gick för 12,44 Mkr i augusti. Inget utgångspris än.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 12,1 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt12,1–13,0 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 13,0 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Friköpt vattenfastighet (Sicklaön 13:131, 108 m²) med egen båtplats och brygga vid huset
- Byggt 2018 med 3-glasfönster, frånluftsvärmepump och vattenburen golvvärme; energiklass C (69 kWh/m², 2022)
- Takterrass och altaner ca 95 m² enligt annonsen, med bubbelbad och sol hela dagen
- Besiktningen fann inga fuktskador, sprickor eller läckage; el och VA från byggåret
- Tvillinghuset 21B såldes för 12,44 Mkr tre månader före visningen, en tydlig prisnivå
- Parkeringsplats med laddning för elbil; samfällighetsavgiften täcker bryggans el och underhåll, sophämtning och bredband
Talar emot
- Flytkroppen är ”ej besiktningsbar” och ingen dykinspektion finns; enligt protokollet balanseras huset regelbundet
- Fallet till golvbrunnen i tvättstugan är bristfälligt, troligen för att huset lutar; ska kontrolleras efter balansering
- Rörgenomföringarna bakom värmepumpen saknar uppvikt tätskikt, och duschbrunnen ligger för lågt; inga kvalitetsdokument
- En fals i takplåten har släppt (risk för läckage) och takterrassens tätskikt är bara stickprovskontrollerat
- Driftkostnad ca 64 tkr/år inkl. el (30 000 kr) och p-plats (12 000 kr); 21B redovisade 76 tkr
- Väderutsatt läge vid inloppet ger mer underhåll av träpanelen enligt besiktningen
Besiktningen
- FlytkroppRisk
- Betongbjälklag på pontoner, ej besiktningsbart under vatten. Enligt uppgift från en tidigare besiktning balanseras huset regelbundet till horisontellt läge; ingen dykinspektion bifogad.
- Stomme och fasadBra
- Träregelstomme, träpanel och cementbaserade skivor. Täckplåtar på rören till luftvärmepumpens utedel saknas delvis; annars normalt slitage, men väderutsatt läge.
- TakKontrollera
- Falsad klickplåt, kontrollerad från balkongens räcke. En fals har släppt och ska åtgärdas av fackman; litet taksprång ger mer fukt på fasad och fönster.
- TakterrassKontrollera
- Underbyggd terrass med papp under trall, bara stickprov i ytterkanten. Låglutande tätskikt kan läcka vid anslutningar mot vägg och tröskel.
- TvättstugaRisk
- Bristfälligt fall till golvbrunnen. Rören bakom värmepumpen sitter för tätt och nära väggen, uppvikt tätskikt saknas; utförandet avviker från branschregler och ger risk för fuktskador.
- VåtrumKontrollera
- Två badrum från 2018. Sättbruk i brunnarna, svacka vid brunnen i duschrummet, lågt placerad duschbrunn och fönster i våtzonen över badkaret. Inget våtrumsintyg.
- Värme, el och ventilationBra
- Frånluftsvärmepump med vattenburen golvvärme, luft-luftvärmepump/komfortkyla i tre sovrum 2022. Elen från byggåret utan anmärkning.
- Kök och övrigtKontrollera
- Droppskydd saknas under diskbänk och kylfrys, köksdörren kärvar och saknar tröskelbleck. Huset var möblerat; besiktningsmannen råder till avsyning när det är tomt.
Grannhuset satte priset. Marinstadsvägen 21B är samma hus: byggt 2018, 150 m², 108 m² vattenfastighet, takterrass och båtplats, sålt av samma mäklare med samma annonstext. Det gick för 12,44 Mkr den 5 augusti, 4 % under 12,995 Mkr. Mycket över den nivån kräver att 21A är bättre, och besiktningen pekar snarare på flytkroppen och våtrummen. Kräv dykinspektion före bud.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Dykinspektion av flytkropp och förtöjning, balansering | 20–50 tkr | före bud |
| Lagning av släppt takfals, täckplåtar på rör | 10–25 tkr | 0–1 år |
| Tätskikt vid rörgenomföringar i tvättstugan, kontroll av fall | 20–60 tkr | 0–2 år |
| Droppskydd, stänkskydd i golvvärmeskåp, köksdörr | 5–10 tkr | 0–1 år |
| Målning av träpanel i väderutsatt läge | 40–80 tkr | 3–6 år |
| Nödvändigt / allt | 0,05–0,15 / 0,1–0,2 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Marinstadsvägen 21B | 150 | 12 440 000 | 82 900 | aug 2026 |
| Marinstadsvägen 18 | 153 | 11 900 000 | 77 800 | apr 2026 |
| Marinstadsvägen 17B | 136 | 12 800 000 | 94 100 | aug 2026 |
| Marinstadsvägen 13 | 218+9 | 18 500 000 | 83 100 | okt 2024 |
| Marinstadsvägen 21A, utgångspris | 150 | ej satt | – | till salu |
Fyra hus på vattenfastighet i Marinstaden, samma gata, sålda okt 2024–aug 2026 (Booli och Hemnet). Bäst är grannhuset Marinstadsvägen 21B: samma byggår, 150 m², 108 m² tomt och samma mäklare, 12,44 Mkr 5 aug 2026, 4 % under utgångspriset 12,995 Mkr. Nr 13 (18,5 Mkr okt 2024) är 24 månader gammal men med för att få fyra jämförelser; utan den blir mitten 12,44 Mkr och intervallet 12,0–12,9. Utan 21B blir mitten ca 12,7 Mkr, utan 17B ca 12,4; omdömet för ett pris nära 21B:s ändras inte. Husen på vattnet har gått 1–4 % under utgångspriset 2026, inte Nackas +1,5 %. Säljaren köpte i februari 2022 för 10,6 Mkr med 137 m² enligt Booli, nära toppen av marknaden. Utan utgångspris: under ca 12,0 Mkr vore lågt, 12,1–13,0 rimligt, över ca 13,1 högt.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 2 feb 2022 | Villa, slutpris | 137 | 10 600 000 | 77 372 |
Senaste köpet var 2 feb 2022 för 10,6 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Finns dykinspektion eller annan kontroll av flytkroppen och förtöjningen? Hur ofta och av vem balanseras huset, och när senast?
- Mätbevis: annonsen säger 150 m² enligt mätbevis, Booli 137 m² vid köpet 2022 och energideklarationen 137 m² Atemp. Be att få mätbeviset.
- Har tvättstugans rörgenomföringar och duschbrunnen åtgärdats? Finns våtrums- eller kvalitetsdokument från bygget 2018?
- Är den släppta takfalsen lagad, och vem kontrollerade takterrassens tätskikt senast?
- Köpargenomgång med Inspect Group (010-18 20 250), så att besiktningen gäller även för köparen
- Avgifter till gemensamhetsanläggningarna och vad de ska underhålla (brygga, kaj, VA-pump); finns underhållsplan?
- Servitut för båtplats och parkeringsplats: avgift (12 000 kr/år i driften), storlek och villkor
- Försäkring: bolag och premie för hus på flytkropp, och om dolda fel-försäkring kan tecknas
- Vilket pris blir utgångspriset, och vilka bud har kommit före visningen?
Underlag: Widerlövs annons med ägandeinformation, driftkostnad och taxering 2024 (läst 30 okt 2026); överlåtelsebesiktning Inspect Group, besiktningsdag 12 okt 2026; energideklaration 1262147 (2 feb 2022); kartexport Nacka kommun (24 sep 2026); detaljplan DP 575, tillägg till DP 394 (Nacka kommuns WFS); Booli (bostadssida, snart till salu sedan 15 okt 2026, säljhistorik, slutpriser Marinstadsvägen, okt 2026); Hemnet (kommande annons, sålda-sida Marinstadsvägen 21B). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Marinstaden och i Nacka
Alla villor i Nacka
Marinstadsvägen 15
Högt utgångspris- Utgångspris
- 21,0 Mkr
- Bedömt värde
- 16,1–18,2 Mkr
Krönvägen 10
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,1–11,9 Mkr
Nåttarövägen 6
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,7 Mkr
- Bedömt värde
- 8,3–9,8 Mkr
Rosbrinken 9
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,8–11,6 Mkr
Trumpetarevägen 8
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 13,5–14,5 Mkr
Vinkelvägen 15
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 7,0 Mkr
- Bedömt värde
- 6,8–7,9 Mkr