Nåttarövägen 6

För och emot

Besiktningen

BesiktningKontrollera

Annonsen säger ”Besiktigad: Ja”, men bara tomtkarta, energideklaration och planlösning finns bland dokumenten. Allt nedan bygger på annonsens byggnadsbeskrivning och renoveringslista.

Grund och källareKontrollera

Källare med stomme i betong, lättbetong och trä från 1972, inredd med sovrum, gillestuga, badrum, bastu och tvättstuga. Inredda källare från tiden är en klassisk fuktriskkonstruktion; fuktmätning saknas.

RadonRisk

Energideklarationen anger 300 Bq/m³, långtidsmätning enligt SSM daterad 9 maj 2025, alltså efter att FTX installerades 2017. Över referensnivån 200 Bq/m³; åtgärd (radonsug eller tätning) behövs.

TakKontrollera

Papp, omlagt 2009, och taksarg målad 2022. Ett platt papptak håller ofta 20–30 år; skicket är inte besiktigat.

VåtrumKontrollera

Badrum på entréplan 2008 och i källaren 2022, båda med elgolvvärme. Intyg eller behörig plattsättare är inte redovisade.

Värme och ventilationBra

Luft/luftvärmepump (ny 2026) och direktverkande el, FTX från 2017. Energideklarationen (Anticimex, 8 okt 2026): 143 kWh/m², klass E, 20 529 kWh/år, uppvärmningssystemet bedöms hålla mer än 10 år.

ElBra

Jordfelsbrytare, huvudsäkring 25 A och elbilsladdare enligt annonsen. Deklarationen drar 6 600 kWh för uppvärmning av sidobyggnad och elbilsladdning.

DetaljplanBra

Stadsplan S 83 (fastställd 10 apr 1969), BFIn: friliggande enfamiljshus i en våning, vind får inte inredas, högst 1/3 av tomten och 275 m² bebyggd, garage och förråd högst 1/5 av det, en lägenhet. DP 360 (2005) höjde högsta taklutning till 18°. Ingen q-märkning.

Be om besiktningsprotokollet och en plan för radonet. Annonsen säger att huset är besiktigat, men protokollet är inte publicerat, och energideklarationen visar 300 Bq/m³ radon. Be mäklaren om protokollet, med fuktmätning i källaren, innan du bjuder, och om en offert på radonåtgärd. Saknas fuktmätning i källaren, gör den till krav: källaren är halva huset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sex villor inom 800 m, sålda aug 2025–jul 2026: tre i Krokhöjden (Nåttarövägen 36, Möjavägen 13, Bunsövägen 8) och tre större tomter i Björknäs, de senare justerade ned med 10 %, mest för tomten och läget. Källaren räknas med 0,3 i stället för 0,5, eftersom husen utan källare på gatorna runt omkring gick för 5,8–7,2 Mkr mot 7,3–8,8 Mkr för källarhusen i serien; med 0,5 skulle Björknäs-husen, som har små biareor, ge ca 9,8 Mkr. Närmast är Nåttarövägen 36 i samma serie (116 + 140 m², ytskikt renoverade 2023, badrum 2018), 8 775 000 kr i feb 2026; den ensam ger ca 8,9 Mkr. Tidigare affärer i serien låg lägre: Nåttarövägen 22 (133 + 133 m²) 7,83 Mkr jun 2024, Nåttarövägen 15 (135 + 117 m²) 7,93 Mkr jan 2025, Nåttarövägen 23 (117 + 138 m²) 7,30 Mkr feb 2025, alla över 18 månader gamla och därför inte med i formeln. Villor under 10 Mkr i Nacka har gått ca 2 % över utgångspriset 2026.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om besiktningsprotokollet (annonsen säger ”Besiktigad: Ja”): vem, när, och gjordes fuktmätning i källaren?
2. Fråga vad som gjorts mot radonet sedan mätningen i maj 2025 (300 Bq/m³), och be om mätprotokollet.
3. Be om frågelistan: kända fel, vattenskador, försäkringsärenden.
4. Fråga efter intyg för badrummen 2008 och 2022 (behörig plattsättare, tätskikt).
5. Fråga om terrasstaket och pergolan från 2025 krävde bygglov eller anmälan, och vad som värms i sidobyggnaden (6 600 kWh avdrag i deklarationen tillsammans med elbilsladdning).
6. Fråga när huset kommer ut till ordinarie försäljning och om tillträdet 15 jun 2027 kan ändras.
7. Fråga vad spabadet kostar i el per år; driftsumman 68 601 kr innehåller det och hushållselen.