Fyrspannsvägen 14
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Radhus på 105,5 m² från 1987 i HSB Brf Illern i Jarlaberg, ännu utan pris. Föreningens egna affärer ger ca 5,2–5,8 Mkr; avgiften och lånen som läggs om i höst avgör resten.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 5,3 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt5,3–5,7 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 5,7 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- 105,5 m² med 4 rum (3 sovrum, varav ett med walk in closet) och två badrum enligt annonsen
- Stor insynsskyddad uteplats med sol från ca kl. 11 till 20 på sommaren, och ett eget förråd vid bostaden
- Båda badrummen renoverade för ca 10–15 år sedan, nya golv på övervåningen och klinker i entrén enligt frågelistan
- Samma hustyp i föreningen: Fyrspannsvägen 10 såldes för 5,975 Mkr sep 2026 och nr 36 för 5,5 Mkr okt 2025 (+2 %)
- Föreningen har en 50-årig underhållsplan, 10,3 Mkr i underhållsfond och har förbättrat tak och fasader 2024
- Gångavstånd till Nacka Forum, Nyckelviken och båtarna vid Nacka strand; tunnelbanan till Nacka planeras till 2032
Talar emot
- Avgiften 9 480 kr/mån är ca 90 kr/m² och månad, höjd 10 % 2023, 9 % 2024, 5,5 % 2025 och 4 % 2026
- Föreningens lån är 154,7 Mkr (8 371 kr/m² bostadsrättsyta), soliditet 14 %, resultat −4,8 Mkr 2025
- 61,5 Mkr av lånen skulle läggas om under 2026, bl.a. 15,6 Mkr som löpte med 1,15 % till juni; en procentenhet på bostadens lånedel är ca 740 kr/mån
- Energiklass F (105 kWh/m², deklaration 2018); varmvattenproblem i delar av fastigheterna åtgärdas 2026
- Ingen överlåtelsebesiktning; boarean är föreningens uppgift och inte uppmätt
- Vatten har läckt in vid golvet i utomhusförrådet en gång; tätat med silikon enligt frågelistan
Besiktningen
7 att kontrollera1 bra
- BesiktningKontrollera
- Ingen överlåtelsebesiktning är publicerad. Frågelistan (12 okt 2026) anger inga kända fel i bostaden, el, VVS eller isolering. Stadgarna är skannade och inte lästa, så ansvaret för uteplats och förråd är okontrollerat.
- ByggnadBra
- HSB Brf Illern nr 285 är från 1987: 235 bostäder (201 lägenheter och 34 radhus) om 18 424 m² bostadsrättsyta på två gårdar. Takfönster bytta 2022–23, yttertak och fasader förbättrade 2024, hissar moderniserade 2019–20. Fastighetsbesiktning enligt underhållsplanen 8 sep 2025.
- VåtrumKontrollera
- Två badrum, ett med dusch på entréplanet och ett med badkar på övervåningen, båda renoverade för ca 10–15 år sedan enligt frågelistan. Okontrollerade utan besiktning; ett tätskikt från 2011–16 har normalt 10–20 år kvar.
- FörrådKontrollera
- Vatten har vid ett tillfälle läckt in vid golvet längst ut mot gräsmattan i utomhusförrådet. Det är tätat med silikon och kontrollerat av Nacka Drift, och anmält till HSB och föreningen enligt frågelistan.
- Värme och energiKontrollera
- Fjärrvärme och frånluftsvärmepump, föreningens. Energideklarationen för gård 15 (Fyrspannsvägen 6–48, Ebab, 2 dec 2018, giltig till 2 dec 2028) anger 105 kWh/m² och klass F. Föreningen ska 2026 åtgärda varmvattenproblem i vissa delar av fastigheterna och investera i styrning av värmeåtervinningen.
- Föreningens ekonomiKontrollera
- Lån 154 747 323 kr hos SEB, snittränta 2,72 % vid årsskiftet, amortering 2 Mkr per år. Bostadens andel 0,5813 % ger ca 0,88 Mkr (mäklaren: indirekt nettoskuldsättning 869 134 kr). Resultat −4,8 Mkr 2025 efter avskrivningar enligt K3, sparande 206 kr/m², soliditet 14 %, underhållsfond 10,3 Mkr.
- AvgiftKontrollera
- Årsavgiften var 1 067 kr/m² 2025 och höjdes 4 % från 1 jan 2026. Ingen ny höjning är beslutad; den avgörs i budgetarbetet i november 2026 (mäklaren, kontrollerat med styrelsen 29 sep). Hushållselen mäts per bostad och debiteras av föreningen.
- RadonKontrollera
- Energideklarationen anger radonmätning ”inte utförd”. Årsredovisningen nämner ingen mätning.
Fråga vilken avgift som gäller 2027. Av föreningens 154,7 Mkr skulle 61,5 Mkr läggas om under 2026, varav 15,6 Mkr som legat på 1,15 %. Styrelsen beslutar om avgiften i november. Fråga vilken ränta lånen fick och vad budgeten säger om avgiften; varje procentenhet på bostadens lånedel är ca 740 kr/mån.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning av våtrummen | 5–10 tkr | före bud |
| Bostadens del av en avgiftshöjning på 5 % | 6 tkr/år | 2027 |
| Nytt badrum när tätskikten är uttjänta | 150–250 tkr per badrum | 5–10 år |
| Garageplats i Fyrspannsgaraget, om du behöver | 6–8 tkr/år | löpande |
| Nödvändigt / allt | ca 0,01 / 0,27 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Fyrspannsvägen 10 | 105.5 | 5 975 000 | 56 600 | sep 2026 |
| Fyrspannsvägen 36 | 105.5 | 5 500 000 | 52 100 | okt 2025 |
| Fyrspannsvägen 41 | 93.5 | 5 050 000 | 54 000 | aug 2026 |
| Fyrspannsvägen 39 | 115 | 6 200 000 | 53 900 | jun 2026 |
| Fyrspannsvägen 42 | 94.5 | 4 300 000 | 45 500 | jun 2026 |
| Trillans väg 16 | 108 | 5 380 000 | 49 800 | okt 2026 |
| Trillans väg 22 | 108 | 5 550 000 | 51 400 | sep 2025 |
| Trillans väg 41 | 108 | 4 825 000 | 44 700 | jun 2025 |
| Fyrspannsvägen 14, utgångspris | 105,5 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är åtta bostadsrätter på 93–115 m² i Jarlaberg sålda jun 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, datum, avgifter och föreningar). Fem är i samma förening, Brf Illern (årsavgift 1 067 kr/m² på sålda-sidorna): två radhus av samma typ på 105,5 m² (Fyrspannsvägen 10 och 36) och tre lägenheter på 93–115 m². Tre är radhus på 108 m² i Brf Uttern på Trillans väg, som gått i samma nivå. Fyrspannsvägen 10 i samma länga gick för 5,975 Mkr i september, över intervallet; den saknar utgångspris och bilder på Hemnet, så skicket är okänt. Bara Illern-affärerna ger en mitt på ca 5,6 Mkr, bara nr 10 ca 6,0. Inte med i formeln: Fyrspannsvägen 43 (90,5 m², 4,5 rum med uteplats i suterräng) 6,1 Mkr feb 2026, 67 400 kr/m², avviker från resten. Äldre affärer i samma radhustyp: nr 34 4,1 Mkr nov 2022, nr 11 4,39 Mkr jan 2023 och nr 13 5,2 Mkr sep 2023, då med avgift 7 200–7 900 kr/mån. Illerns affärer i storleken har gått 5 % under till 3 % över utgångspriset. Inget utgångspris är satt; ett pris under ca 5,25 Mkr vore lågt och över ca 5,75 Mkr högt.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga om bostaden får ett utgångspris och när visningen är.
- Fråga vilken ränta lånen som omsattes 2026 fick (15,6 Mkr i juni, 18,0 Mkr i oktober) och vad 12,9 + 15,0 Mkr i december binds till, och om avgiften höjs 2027.
- Fråga vad varmvattenproblemen gäller och om de berör gård 15.
- Fråga om föreningen har mätt radon och vad resultatet var.
- Fråga vad som ingår i upplåtelsen (uteplats, förråd) och vad du svarar för enligt stadgarna.
- Låt en besiktningsman se på båda badrummen och förrådets golv före bud.
Underlag: Booli-annons 6298212 (31 okt 2026, publicerad 5 okt); Svensk Fastighetsförmedlings annons 465191 med föreningsfakta (31 okt 2026); HSB Brf Illern nr 285 årsredovisning 2025; frågelista 12 okt 2026; energideklaration gård 15 (Ebab, id 875796, 2 dec 2018); stadgar (skannade, ej lästa); Hemnets slutpriser och sålda-sidor för Fyrspannsvägen och Trillans väg (31 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Jarlaberg och i Nacka
Alla villor i Nacka
Diligensvägen 55
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 4,3–4,9 Mkr
Liljekonvaljens väg 73
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 7,3–8,1 Mkr
Ekdungevägen 15
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 9,9–10,6 Mkr
Älta Idrottsväg 6B
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 5,0 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–6,3 Mkr
Månbacken 3B
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 6,3–6,7 Mkr
Evalundsvägen 140
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,2 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–6,3 Mkr