Älta Idrottsväg 6B

För och emot

Besiktningen

1 risk4 att kontrollera1 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad, bara energideklarationen (2017), stadgarna 2024 och årsredovisningen 2025. Mäklarens fakta anger ”besiktigad: nej”. Våtrum och installationer i bostaden är okontrollerade.

ByggnadKontrollera

Mäklaren beskriver ”2-plans Br-radhus” byggt 2015, men energideklarationen för 6A–C anger nybyggnadsår 2011 och Hemnets annons från 2019 angav 2012. Enligt årsredovisningen byggdes en villa med två lägenheter om och till 2010–11 till två hus med tre bostäder vardera, och ett tredje hus stod klart 2015. Fråga vilket hus 6B ligger i och om det är en del av den ombyggda villan. Plattaket på hus 1 lades om 2018.

Värme och energiRisk

Bergvärme med elpatron och direktverkande el, mekanisk frånluft. Energideklarationen (Ola Engström, 27 mar 2017, giltig till 27 mar 2027): 90 kWh/m² och år, Atemp 310 m² för tre bostäder, energiklass E enligt mäklaren. Årsredovisningen 2025: systemet är slitet, en vattentank är avstängd och hela systemet ska bytas på sikt; inget belopp eller tidplan.

Föreningens ekonomiKontrollera

BRF Ältagården (bildad 2010) har nio bostäder om ca 856 m² (lån 7,9 Mkr / 9 229 kr/m²). Intäkter 791 tkr och resultat −4 tkr 2025, sparande 556 kr/m², yttre fond 582 tkr, kassa 434 tkr. Fyra SEB-lån, 3,31–3,93 %, rörliga eller bundna till mars–dec 2026. Fastighetsavgift 50 tkr 2025 för sex bostäder; från 2032 betalas den för alla nio.

Mark och uteplatsKontrollera

Föreningen äger marken Älta 9:25 (470 m² köptes 2013 från grannfastigheten). Uteplatserna och marken vid huset får nyttjas men är inte upplåtna med bostadsrätt; trall och andra ändringar kräver styrelsens godkännande. Detaljplan stadsplan S 284 (akt 0182K-11754, inte läst).

RadonBra

30 Bq/m³ vid långtidsmätning enligt SSM, 18 jan 2017, för hus 6A–C enligt energideklarationen.

Fråga vad värmesystemet kostar att byta och när. Årsredovisningen 2025 säger att värmesystemet är slitet, att en vattentank redan är avstängd och att hela systemet ska bytas. Med nio bostäder och 582 tkr i fonden kan bytet ge en avgiftshöjning eller ett nytt lån. Be styrelsen om underhållsplanen, offert eller uppskattning och tidplan innan du budar.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta bostadsrättsradhus och -parhus på 96–110 m² i Älta, byggda 2006–2023 och sålda apr–okt 2026 (Hemnets ytor, avgifter, lån och affärsdatum). Den bästa är föreningens egen 6F (96 m², byggår 2011, samma avgift per m²): 5,55 Mkr 22 apr 2026, 23 % över utgångspriset 4,495 Mkr; omräknat till 100 m² ca 5,8 Mkr, och Tellusvägen i Hedvigslund steg från 5,6 Mkr i april till 6,0 i oktober för samma hustyp. Övriga är justerade −2 till −5 %: de har 10–25 % lägre avgift per m² och inget känt värmebyte, och Ältadalen och Vandra är nyare; deras högre lån (11 109–12 016 mot 9 229 kr/m², 0,2–0,3 Mkr mer på 100 m²) tar ut en del av det. Utan justeringar blir mitten 6,37 Mkr i stället för 6,08; utan 6F 6,11. Utgångspriset är lågt satt: Erik Olssons brf-radhus i Älta gick 12–23 % över utgångspriset 2025–26 (6F +23 %, Blåbärsslingan 9 +20 %, Tellusvägen 29C +15 %, 35B +12 % från samma 4,995 Mkr), så omdömet Lågt säger mer om mäklarens prissättning än om huset. Taxeringskontroll: föreningens taxeringsvärde 25,1 Mkr × 100/856 m² / 0,75 ger ca 3,9 Mkr skuldfritt, minus lånandelen 0,92 Mkr ca 3,0 Mkr; taxeringen väger lätt. Huset låg ute hos Brokr för 3,995 Mkr och togs bort från Hemnet 15 jan 2020; slutpriset är inte känt och syns inte i Hemnets gatulista. Nu på Booli som snart till salu sedan 10 okt 2026 och på Hemnet för 4 995 000 kr.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om föreningens underhållsplan och fråga vad bytet av värmesystemet beräknas kosta, när det görs och hur det ska finansieras.
2. Fråga om avgiften ändras 2027 och vilka räntor lånen fick vid villkorsändringarna i mars, september och december 2026.
3. Fråga vilket år 6B byggdes (annonsen 2015, energideklarationen 2011, Hemnet 2019 2012) och om bostaden ingår i den ombyggda villan.
4. Fråga vad som hände med försäljningen 2019–20 (Brokr, 3,995 Mkr, borttagen 15 jan 2020) och när säljaren köpte.
5. Be om säljarens frågelista eller ställ frågorna själv: vattenskador, våtrummen, värmen i bostaden och ändringar sedan köpet.
6. Fråga vilken mark och vilka uteplatser som hör till 6B och vilken p-plats och vilket förråd som ingår.
7. Fråga efter avgiftsfördelningen: årsredovisningens förutbetalda avgifter visar 2 542–9 784 kr/mån per bostad.