Grävlingsbergsvägen 18

För och emot

Besiktningen

GrundBra

Betongplatta på mark med ingjuten golvvärme. Inga anmärkningar inomhus; fuktindikering i våtrummen utan förhöjda värden (Östermans, 21 okt 2026).

Mark och sockelRisk

Trallen går in under fasadpanelen, vilket ger risk för fuktskador på syll och panel. Sockeln var inte besiktningsbar.

TakKontrollera

Betongpannor, parallelltak utan inspekterbar vind. Skadade pannor och pannor ur läge, mossa, och plåten där skorstenen tidigare kom upp behöver kompletteras.

Fasad och fönsterBra

Träpanel ommålad 2019 med nya hängrännor och stuprör; inga anmärkningar på fasad eller fönster. Tröskelbleck saknas vid tvättstugans dörr (säljaren ska komplettera).

BadrumKontrollera

Renoverat jan–feb 2026 med kvalitetsdokument (Mapei-tätskikt). Besiktningen: tätskiktets uppvik saknas vid tröskeln och tröskeln är inte av våtrumstyp och sitter löst.

TvättstugaKontrollera

Ny 2026. Samma tröskelbrist som badrummet, bristfälligt fall mot golvbrunnen och vattenledningar utan klammer. Kvalitetsdokumentet gäller 2 våtrum; fråga om tvättstugan ingår.

DuschrumBra

Nytt 2026, fuktindikering utan anmärkning.

Kök och installationerKontrollera

Nytt kök 2026, fuktskydd saknas i diskbänksskåpet. Golvvärmefördelaren står utan tätskikt och skvallerrör. Frånluftsvärmepumpen (NIBE Fighter 360P) är från 2009 och låter ibland.

Vad är renoveringen värd?. Huset såldes för 13,6 Mkr i maj 2024 med samma ytor. Sedan dess har kök, två badrum och tvättstuga gjorts om. Utgångspriset 14,495 Mkr ligger 0,9 Mkr över, och jämförelserna landar på 13,2–14,1 Mkr. Gå inte över smärtgränsen bara för att renoveringen är ny: de nya våtrummen har själva anmärkningar.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor byggda 1994–2020 i Kummelnäs och Rensättra, 120–200 m², sålda aug 2025–jun 2026 (Booli). Justerat median ca 79 000 kr/m² effektiv area. Ovanpå det: +0,5 Mkr för sjöutsikten (jämförelsernas utsikt är inte kontrollerad) och +0,3 Mkr för nytt kök och nya våtrum. Husets egen affär 13,6 Mkr (maj 2024, Hemnet-utgångspris 13,5 Mkr, samma 150 + 20 m²) ligger inom intervallet. Räknar man den affären plus en platt marknad och 0,5–1,0 Mkr för renoveringen hamnar man på 14,1–14,6 Mkr, och då blir omdömet Rimligt i stället för Högt. Grävlingsbergsvägen 7 på samma gata (2009, 240 m²) fick sista bud 15,25 Mkr i juni 2026, 63 500 kr/m²; den är för stor för att räknas. Nacka 10–15 Mkr har gått i median 1,7 % över utgångspris det senaste året.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 7 % över köpet 17 maj 2024 (13,6 Mkr, 2,5 år sedan, 2,6 % per år). Boarean var då 120 m² mot 150 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Säljaren köpte för bara 2,5 år sedan och har dessutom betalat lagfart (1,5 %) och snart mäklararvode, så ett bud under köpeskillingen är svårt att få accepterat. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vad ”nej” på frågelistans punkt 1c (erforderliga bygglov) gäller: gästhus, carport, förråd? Planen tillåter 40 m² uthus totalt.
2. Be om besiktningsutlåtandet från 2024 som besiktningsmannen fick; det är inte publicerat.
3. Fråga om tvättstugan omfattas av kvalitetsdokumentet (det anger 2 våtrum) och om trösklarna och fallet åtgärdas före tillträde.
4. Fråga om värmepumpen är servad och vad ljudet är; begär offert på byte.
5. Mätbeviset (apr 2024) anger fastigheten Kummelnäs 6:2, övriga handlingar 6:9; kontrollera att det gäller huset.
6. Läs Grävlingsbergs samfällighetsförenings och Kummelnäs vägförenings årsredovisningar.
7. Köpargenomgång med Östermans Besiktning (inom 9 månader) om du vill ta över protokollet; lyft trallen vid fasaden.
8. Mät radon första vintern.